大疏解：央企国企"抢滩"通州，"副中心生活区"将亮相北三县！

近期根据通州相关信息透露：已有六家市属国企总部通过土地市场方式成功落地北京城市副中心。

而且最为关键的是，北京通州目前在谈的“储备项目”高达474个，预计投资总额将超过1800亿。

而这些项目中，最引人关注的就是“央企二三级企业、市属国企总部”：

三峡集团二三级总部已有23家落户通州；

中石油已落户的二三级公司有华北新能源、慧普时代等；

中国电力二级公司进驻通州的有新源劲吾、新源协合等；

中国铀业二级公司中核华创、中核科技、中核大地等落户通州；

中建集团的方程投资运营公司、中建一局三公司等落户通州。

还在加快推进中国信通院国家ICT技术产业创新基地、中航建设总部以及中科院科技创新发展中心等项目落地。

值得我们关心的是，为什么如此多的“央企二三级企业、市属国企总部”会如此热衷于“落户通州，落户北京城市副中心”呢？

这个答案还要在“政策”里面找。

2021年11月，国务院发布了《关于支持北京城市副中心高质量发展的意见》，在这个“意见”中，有一条政策非常醒目：

符合城市副中心发展定位的国有企事业单位，在疏解至城市副中心时，允许其新建或购买办公场所；符合划拨条件的，可以划拨方式供应土地。

答案已经非常清楚：疏解到北京城市副中心的“央企国企”，可以“新建或购买办公楼”，甚至可以“低价拿到土地”。

自从2013年以来，对于“党政机关和国企央企”是严格禁止“购置新建办公用房”的，如果确实需要，必须上报“最高层审批”。

更别说，国企央企“可以购置土地”，用来建设“企业总部”了，可以说基本“不可能”，审批难度极大。

但是对于“央企国企”来说，如果能够购置“新的办公楼”，甚至如果可以“购置土地”，那就可以做大“企业资产”，尤其是在大城市的“核心地段”。

所以，“低价的土地资源”对于国企央企来说，“吸引力非常大”。

很显然，国务院给“北京城市副中心”开了一个“大口子”：允许国企央企在北京城市副中心“购置办公楼”，甚至是“划拨用地”。

拥有这种“优惠政策”的地方还有两个：一个是“河北雄安新区”，另外一个是未来的国家级新区“武汉长江新区”。

所以，北京城市副中心虽然名义上不是“国家级新区”，但却拥有“国家级新区”的政策待遇，而且等级还不低。

利用“廉价的土地资源”，吸引“国企央企”抢滩通州，是目前北京城市副中心最大的“产业优惠政策之一”。

这可能就是大量“国企央企”入驻通州的主要原因之一，不管如何，先把“土地占了再说”，能在北京城市副中心“拿到一块地”，未来的价值无限。

这在北京其他地方，“根本不可能”，“想都不要想”。

所以可以这么说，“155平方公里的北京城市副中心”，大量的“战略用地”，“留白用地”，可能都是为了“吸引国企央企”来入驻使用的。

在北京城市副中心，大规模开发“房地产”基本不可能了。

第一是“没有那么多用地可以用来开发住宅”，第二是“就业人口数量可能会急剧上升”，随着央企国企的入驻，就业人口规模可能会迅速上升。

那么，这些“国企央企+行政事业机关”的员工，未来去哪里居住？

唯一的答案，只有“北三县”！

2022年10月17日，北京城市副中心管委会发布了《“北三县住房一体化促进职住平衡实施路径研究”成交公告》。

很显然，北京城市副中心管委会要提前“布局跨区域的职住平衡问题”了。

在这个“公告”中，北京城市副中心管委会明确提出“两个目标”：

第一，挖掘北三县存量住房潜力，收购或租赁一批房源：

选择部分交通便利、区位距离副中心较近、规模较大、配套服务设施相对完善的房源，进行统一收购或租赁，为非首都疏解单位从业人员、引进人才提供适宜的住房。

第二，探索利用北三县建设用地，新建一批住房：

参考副中心职工周转房、住房项目模式，选择区位条件较好、交通便利的地块集中新建部分住房，引入北京市优质教育、医疗等配套资源，对当地城市建设有引领示范作用。

这就充分证明：北京城市副中心真的要在北三县给“副中心员工”建设“生活区”了，模式可能是“租赁一部分”“新建一部分”，“租购并举”。

有钱买的员工，可以买。没钱买的，可以租。

最关键的是，要在北三县地区，再次引入“北京优质教育和医疗资源”，一大批“北京好学校，好医院”可能又要在北三县开“分校和分院”了。

那么，究竟会“选址”在哪里呢？

这是一个“非常关键的问题”：副中心生活区选址在哪里，可能就意味着哪里的房价会有明显利好。

北京交通轨道、优质教育资源、好医院，一定会围绕“副中心生活区”来进行布局，对周边的住宅项目肯定有重大利好。

我们认为，“三个地方”的可能性最大：

第一，“燕郊南城”的优势最明显。

燕郊南城拥有地铁站和高铁站，向南可以直通厂通桥，距离副中心又“非常近”，同时拥有大量的“土地储备”。

如果未来能够打通“运河东大街”和“南外环”的贯通，燕郊南城的价值“不可限量”。

目前22号线的“燕郊站”还没有动工，选址有可能“还会再变”。

如果“副中心生活区”选址燕郊南城，这个地方将会成为整个北三县地区“价值最高”的片区。

第二，“北部的燕郊科学城”可能性也比较大。

北部的燕郊科学城拥有22号线的“高楼站”，同时拥有“巨大的土地储备”，如果能够围绕“高楼站”设置“副中心生活区”，也是一个不错的选择。

但缺点是“有点远”，同时“配套太不成熟”，发展周期慢。

第三，“大厂潮白新城”也是一个可能的选址。

目前厂通桥已经在建，京唐城际即将开通，副中心市郊铁路也要进入北三县了，如果未来再加速“M101号线”向东延伸。

那么“大厂潮白新城”的交通优势也非常明显。

关键是“大厂人大附中”已经在大厂潮白建起来了，未来如果再引入“中日友好医院”，就基本齐活了。

所以“副中心生活区”选址大厂潮白的可能性也非常大。

而且最关键的是，一旦“副中心生活区”在北三县地区“选址建设”，那么“检查站外迁”的速度将会明显加快。

否则“生活区”和“职场区”分离，中间再加一个“检查站”，那么“职住平衡”就无从说起了。

综上所述，通州北京城市副中心的发展，国家的政策支持力度还是非常大的，大量央企二级企业和国企总部“抢滩”北京城市副中心，已经定局。

这也就意味“通州双限取消，已经基本不可能”了，通州距离“房地产”越来越远了，通州房价将会长期“平稳”。

而对于一河之隔的“北三县”来说，随着“副中心生活区”的进入，有可能会带来一系列的“重大利好”。

“腰斩的北三县”，房价有望逐渐“企稳回升”！

【直播预告10月25日下午6.30点】

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