新华险资增持金茂：一家房企穿越周期的样本观察

地产金融视界 / 文

拥有稳健财务、交付通畅的国央房企，再次成为险资加仓的“新宠”。

11月17日，联交所披露了有关中国金茂的最新权益资料显示，2022年11月11日，中国金茂获得新华保险以每股均价1.4474港元的价格增持315万股，总计涉资约455.93万港元。

此次增持后，新华保险持有金茂股份数为1,143,150,000股，持股比例由此前的8.89%上升至9.01%。

事实上自2014年来，险资对地产公司一直青睐有加。但由于近两年市场急速降温，房企股价整体低迷，诸多险资也陆续踩下急刹车，甚至不乏大举撤离之势。

然而寒冬里也有险企择机而上。地金君发现，除新华保险增持中国金茂外，中国人寿也是今年二季度加仓地产股的主力军之一，不仅增持了招商蛇口，还新晋成为金地集团、万科A的前十大流通股东。

这意味着，财务安全、基本面稳健、销售向好，特别是拥有国资背景的房地产企业，仍然是险资投资的优选项。

如今，中国金茂获得新华保险的逆势增资，无疑提振了市场信心，也为整个房地产行业带来了一丝新的暖意。

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股价上扬，暖意频频

新华保险趁势加仓背后，或许正是看到了其股价潜力。

事实上，从今年11月起，金茂的股价就一路上扬。

从11月1日，中国金茂的收盘价仅为1.08港元/股，而到了11月15日，收盘价已涨至1.80港元/股，涨幅达到66.7%。

当下的房地产行业，确实太需要这样令人振奋的好消息了。

回顾最近的政策端，也是频频送暖——在“金融16条”、央行“第二支箭”债券融资支持工具等利好带动下，多个房企股迎来持续普涨。

11月14日，三部门再次共同发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行按市场化、法治化原则，在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。

全国性的保函置换预售监管资金统一规定后，将形成信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策，多方位解决短期内房企面临的流动性问题。将银行信用注入到房地产项目当中，可以帮助优质房企缓解流动性压力，提升预售资金使用效率。

这意味着，金融端的政策，已经从“保需求、保项目”两保，扩展到“保需求、保项目、保房企”三保，房企项目交付和资金压力将得到有效缓解。而随着保交楼提速，对需求端、居民预期的提振也都有积极意义。

但中金公司在研判时也提到，“金融16条”目的是致力于解决优质房企的流动性问题，而非出险房企的资不抵债问题。

预计银行在支持对象选择上预计会好于此前的保守态度，但资金仍可能倾向于提供给安全的国央企，或者有存量业务敞口的民营房企。

换言之，国央企或将是首先感到暖意的一个梯队。

以险资入股房企为例，过去几年，地产股、银行股一直是险资的重仓对象，尤其在2015年牛市前夕，多个险资抄底房地产，双方度过了一段蜜月期。而到了2021年，房地产行业持续下行，险资持股的房企出现严重浮亏，不少险资为减少风险敞口选择抛售地产股，甚至亏损出局。

但也有险资逆势而上。choice数据显示，今年二季度险资已加仓了1.18亿股房地产股。中央房地产企业和国资房企，则是这一轮加仓的主要对象。

险资需要寻找好的投资标的，而房地产仍是国民经济重要压舱石，行业不会消失，有优势的公司也将有更高的ROE。从逆向思维原则出发，选准优秀企业，敢于提升权益仓位，就依然能获得长期稳定回报。

而从房企来看，低成本的长期机构投资者，可以补充资金、做大规模。

以金茂为例，依靠央企背景一方面能获得市场竞争的优势，又可以拥有相当灵活的市场化。

2019年7月，中国平安87亿港元入股金茂，这曾一度让金茂成为地产资本圈关注的焦点。如今，中国中化仍是金茂第一大股东；中国平安和新华保险分别为第二和第三大股东。

事实上，来自大股东中国中化的强力支持，也给了金茂不少助力。金茂已明确短期不会脱表，且中化通过中化财务低息借款、中化保理提供保理服务、中化股份资金拆借等方式给予支持。

而今年上半年，金茂母公司中国中化以股代息的方式来分红，也从另一侧面体现了大股东对中国金茂的支持。

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基本面稳健，降级风暴中保持增持评价

具体来看，金茂的近期财务状况如何？

根据最新财报，地金君认为，有三点可以关注：

1、 中国金茂三道红线持续保持绿档2022年上半年上半年累计回款733亿元，回款率达105%，回款率创新高。截至6月30日，金茂现金及现金等价物328.87亿元。

2、截至上半年，金茂债务98%为银行类、直融类、保债类融资。一年内到期债务占比下降6.7个百分点，仅占24.6%。

3、凭借优异的财务表现，在席卷全行业的房企降级风暴中，上半年标普、惠誉、穆迪三国际评级机构均对中国金茂维持全投资评级认定，标普将金茂评级“展望”上调至“稳定”，多家权威券商机构亦对中国金茂发表增持评价。

在融资端方面，金茂依然能有丰富的融资渠道，逆势保持发债能力和节奏，今年上半年，融资成本进一步下降至3.76%，创历史新低。

比如金茂发行了利率仅3.5%的15亿全国首单地产行业并购主题公司债，发行利率为3.4%的87.08亿全国最大单碳中和CMBS债券，发行利率仅为3.2%的18亿元公司债以及利率为3.29%的20亿元中票等。

在境外债方面，金茂也是少数能发行境外债的房企之一，上半年金茂发行3.5亿美元的境外债，利率为4.4%。

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销售向好、100%批次交房，回款率保持高位

最近在债务展期和增信发债之后，房地产企业资金压力将得到一定缓解，实现以时间换空间。

但业内普遍看法是，下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能促使行业真正恢复平稳发展。

来自金茂的统计数据显示，截至目前，中国金茂实现了27个城市、43个项目、3万余套的交付规模，完成了100%批次的应交尽交，无一缓交，且难得的是，多个项目持续热销。

从拿地策略上来说，北上广深一直是金茂择址的首选，其核心区域更是金茂进驻的目标，这些项目都是能够穿越周期的核心资产。

以北京热盘-望京樾为例，它据守大望京商圈，与中关村朝阳园咫尺相望，地段价值优越，成同期的佼佼者。最终实现首开劲销40.2亿，开盘28天草签21亿、网签122套、回款15亿的“望京樾现象”。

在上海，金茂首推即售罄的静安天悦项目，地处静安大宁板块中心地段，既是北上海少有的拥有大型高端规划的板块，也是当下静安区乃至上海的“明星板块”，最终取得开盘100％去化。

再比如2021年12月取得成都锦江金茂府地块，与金融城为邻，受新经济总部功能区规划支撑和湿地公园加持，项目首开即成为主城销冠，量价领跑高端市场，报名人数约为首开房源2.5倍，是成都最高均价摇号项目，成交单价比贴身竞品高，首开当日即标准层出清。

此外在太原，滨河金茂府9月销售额稳居太原榜首，龙城金茂府三季度累计销售金额排名当地第三把交椅；在西安，大明宫金茂府位列三季度西安高端项目网签备案榜首（Top1）；在青岛，大云谷·崂山金茂府累计三季度签约38亿，位列全市第一……

反过来，持续热销、高质量交付，也将给企业带来充足正向的现金流。

与此同时，销售端新的积极政策也在不断释放。据中指研究院最新统计，目前全国80余城已调整首套商贷首付比例至20%，20余城已将首套房贷利率降至4%以下。

有业内分析，供需两端从过去的相互掣肘、负反馈循环，已逐渐转向相互支撑、相互利好，楼市触底企稳的局面有望在明年上半年到来。

眼下，期待更多的好消息。

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