招商积余加速卸掉重资产负担

12月4日，招商积余发布关于筹划资产出售的提示性公告，拟出售成都市中航地产发展有限公司、九江市九方商业管理有限公司等7家公司100%股权，并妥善解决上市公司对标的公司的股东借款，目前本次交易的交易对方、交易方式、交易价格等相关事项尚不确定。

事实上，这并非招商积余年内首次转让资产。4月14日，招商积余公告称，子公司天津格兰云天置业有限公司退还天津市“津塘(挂)2007-24号土地”使用权；1月，招商积余以7.78亿元总价将深圳中航城、昆山中航地产及赣州中航九方三家公司100%股权转让给母公司招商蛇口下属企业。

重资产“压表”

剥离重资产对于招商积余来说属于历史遗留问题。

2019年，招商物业与中航物业整合完成，更名为“招商积余”上市后，虽然出售了中航部分地产开发业务，但还有遗留，体现在“其他业务”一项。2019年-2022年上半年，地产开发业务营收分别约为3.12亿元、1.66亿元、1.26亿元、-624.2175万元，降幅分别为85.48%、46.68%、24.12%、108.68%；毛利率也从48.96%跌到11.24%。

另一方面，招商积余投资性房地产金额分别约为68.85亿元、68.89亿元、69.94亿元、55、48亿元，直到2022年上半年占总资产比例才下降到32.76%，此前均在40%以上。

而持有这部分投资性房地产也没带来多少收益，2019年、2020年，招商积余因为财产贬值分别亏损约1285.185万元、5696.08元。2022年3月14日，招商积余发布公告称，2021年末，通过对各项存货资产进行清查，招商积余对下属天津九方城市广场以及龙岩中航紫金云熙、衡阳中航城市花园、南光名仕苑项目持有的车位等存货计提资产减值准备共计1.1亿元，减少公司2021年度归母净利9061.5万元。

所以，招商积余重组后业绩不见向好反而下滑。2019年-2021年，公司营业收入分别约为60.78亿元、86.51亿元、105.91亿元，对应增幅为-8.68%、42.34%、22.42%；净利润分别约为2.86亿元、4.37亿元、5.13亿元，对应增幅为-66.59%、52.82%、17.25%。

2020年，招商积余董事长聂黎明在业绩会上回应轻重资产分离计划时称，公司已成立专项工作小组，多维度对资产进行盘点、梳理，以及轻重分离的研究；2021年，聂黎明在业绩会上再度表示，公司将继续推进轻重资产分离，解决历史遗留问题，按照‘先易后难、重点突破、能快则快’的原则，加快部分项目资产尾盘去化。

除了出售资产，招商积余也在“腾笼换鸟”。2021年12月24日，招商积余公告称，公司于近日与上海航空工业（集团）有限公司签署了《产权交易合同》，以5362万元收购上海航空工业集团物业管理有限公司100%股权。同月29日，招商积余再次公告称，公司与南航集团近日签署《产权交易合同》，公司受让南航集团于北京产权交易所公开挂牌转让的南航物业95%股权，受让价格2.3亿元。

毛利偏低

据每日经济新闻发布的上市物企在管面积排行榜，2022年上半年，招商积余在管面积为3.01亿平方米，行业排名第五。据招商积余2022年半年报数据，来自控股股东的管理面积约为0.995亿平方米，因此来自第三方拓展的面积为2.015亿平方米。

尽管规模体量庞大，但招商积余毛利率与净利率却始终较低。财报数据显示，2019年-2022年上半年，招商积余销售毛利率分别为18.26%、13.61%、13.76%、12.73%，销售净利率分别为4.44%、4.73%、4.27%、5.88%。对比行业其他上市物企，世茂服务2021年毛利率为28.65%、碧桂园服务毛利率为30.73%、融创服务毛利率为31.52%。

分产品来看，招商积余毛利率低又主要在于住宅，2019年-2022年上半年，住宅毛利率分别为4.94%、6.71%、6.57%、8.55%。

对此，招商积余曾在互动平台表示，公司毛利率偏低的主要原因有：其一，项目密度、浓度还需要进一步提高，规模效益有待进一步提升；其二，公司在管物业项目以机构类物业为主，且基本通过第三方市场招投标获得，激烈的市场竞争导致利润空间受到压缩；其三、目前公司专业化服务业务总体规模偏小，利润率尚需进一步提升；其四、公司定位高端、立足长远，在服务质量和品牌建设方面投入相对较大。

至于住宅方面毛利较低的原因，招商积余也在年报中解释称，由于历史原因，招商物业注入的多个住宅小区签订的均是包干制合同，很难提高毛利率。

而为了破除低毛利困境，聂黎明曾在招商积余2021年业绩会上表示，收并购是公司接下来的一个核心抓手，已将收并购作为一个长期的发展战略看待。招商积余将积极抓取收并购市场机遇，推进更多优质项目落地。

年内，6月16日，招商积余宣布5.36亿元收购新中物业67%股权；6月27日，招商积余又通过注资的方式，间接收购了深圳市汇勤物业管理有限公司65%的股权，拟支付现金4.36亿元。