如果一定要买房，500万预算该如何选？

▲成都金融城（成都市政府官网）

现在这个时间点，对于未来的判断，相信大多数人还是比较迷茫的。

未来究竟怎样，真的很难预测。

前段时间，听了一位经济学家演讲，有些感受与大家分享。

对普通人来说，手上有两三百万，怎么办？

买股票，创业，存银行，买保险，还是买房？这些选择，大多数小伙伴，可能都思考过。

这位经济学家给出的建议是，能买房还是买房，特别是核心城市核心地段。

理由是，古今中外历史证明，优质不动产仍然是实现阶层跃迁的最好选择。

你可能会说，这样的道理听了太多，不就是推销“卖房”吗？

这个结论背后，有数据支撑。

在发达国家核心城市，比如东京、纽约、伦敦、巴黎，城市核心地段的房价是周边6倍。

▲纽约中央公园

这说明什么？

城市内部的分化，在成熟大城市越来越明显。

我们也在经历这样的过程。

以成都金融城为例，5万单价，差不多是周边（二圈层）4倍，这种差距也就是在最近5年拉开，并确立。

敲黑板，分化时代，关注核心地段核心资产，“二八定律”无处不在。

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弱市之下，可以把“二八定律”看为“一九定律”。

难点是，如何找到那“10%”？

具体来看成都，目前市场普遍认可的核心板块有“五强”。

可以总结为，一超四强。

一超为金融城，独领风骚；四强为天西、攀成钢、大源和麓湖，各有所强。

▲成都金融城（交子公园投资公司官网）

当然，随着城市发展，产业落地，人口导入，各自实力也会有所变化。

比如，十余年前桐梓林、神仙树还是第一梯队，现在很难和“五强”抗衡，后浪实在太强大。

从“五强”来看，金融城和攀成钢已经断供，“金三”虽有少量新增地块，但某润剧透单套不低于一千万！

麓湖供应主力是麓湖生态城，属于高单高总，一千万也平平无奇。

大源新F4也不会便宜，从部分项目透露信息来看，预估单价不低于4W。

看一圈下来，3W左右的天西，竟然成为最有性价比的存在。

▲成都天府新区新貌图

成都这样常住人口超2100万的超大城市，一二圈层12个区，平均每个区20来个板块，一共近300个板块。

“5强”也仅占2%，塔尖这5家，就是这座城市天花板。

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业内都知道，买天西的客户不少来自金融城，而当年买金融城的人不少又来自桐梓林。

用发展的眼光看世界，“格局”很重要。

为什么看好天西？

道理不难，全城很难找到一个在规划上比它更超前的板块。

官方规划中，它被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。

▲天西位于天府总部商务区西

一方面，它位于天府新区黄金十字，是天府总部商务区所覆盖的范围，位置好、能级高。

另一方面，它兑现程度高，随着商业、轨交、学校、生态、产业落地，确定性越来越强。

▍第一，高端产业加速落地

中国电建西部科创中心进入建设收尾阶段；泸州老窖全球科创中心、四川城建监理集团已签约入驻招商时代公园。

东方电气创新及海外业务总部项目、国际汽车主题文化街、国际汽车艺术中心的建国集团全国总部、四川名人馆等已在建设中，日本神户医疗已完成签约。

总部商务区总部基地正按照“1年开工建设，3年全面建设期，5年基本建成，8年全面形成城市新中心”的建设时序迈进。

▲天府总部商务区设计意向图

▍第二，人字绿廊景观示范区年底亮相

“人字绿廊”是天西最具标示性景观工程。

呈现后，天西人字绿廊和天东望山廊将共同组成天府新区城市景观中轴，目前人字绿廊景观示范区已初具形态，预计今年将呈现。

▲ “人字绿廊” 景观设计意境图

▍第三，人字绿廊低密度商业街区开建

这是一条以全新场景体验和生活方式为主题，打造的“潮流商业街”。

将形成轻潮里、舌尖旅、微度假、夜未央等“7x24全时”特色商业街区。结合人字绿廊公园，呈现轻奢零售、社交聚会、夜经济、微度假、文化策展等特色场景。

▲人字绿廊低密商业街区意向图

▍第四，19号线二期年内通车，衔接双机场

地铁19号线二期全线站点已全部移交运营，年内即将通车。

19号线将衔接双流国际机场和天府国际机场两大门户枢纽。

体量达约61万㎡ 的 “天府新站” 距离天西 三个站点，是成渝地区双城经济圈上重要城际枢纽节点之一，预计2025年建成。

▲地铁红莲站&城市候机楼设计意向图

▍第五，天府招商花园城预计年底开业

在人字绿廊南侧，12万㎡天府招商花园城购物中心预计于今年底开业。

▍第六，396m天际地标有望今年底开工

396m天际地标由世界知名设计事务所“全球地标缔造者”——AI建筑公司主创David Malott （大卫） 领衔设计，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区城市天际线。

▲招商时代公园396米超高地标设计意向图

总之，天西各项规划正变成现实，随着商业、公园、地标、轨交全面呈现，确定性越来越强。

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天西的顶层规划+兑现速度，是它始终热度不减的原因。

想要买入天西，占地约787亩的招商时代公园无疑是必看。

▲招商时代公园

原因有三：

第一，它是天西，乃至全城巨无霸，体量大、能级高、要素全，很难忽视。

第二，天西不少关键配套，由它参与设计、修建，比如人字绿廊、396m天际地标，它的发展一定程度上决定了天西未来。

第三，如今的天西，招商时代公园算是最后“收官楼盘”，错过它等于错过天西。

目前，招商时代公园正在销售的是58号地“天澜境”组团。

天澜境位于此前“大热”的57号地“天府序”南侧，从地段价值来说，两者基本一致。

在产品打造上，“天澜境”保持克制，没有追求大户型，而是把面积控制在137-156㎡。

这样的好处是，让总价不到400万便可买入，降低天西置业门槛，给到更多人机会。

▲招商时代公园 意境图

要知道，此前550万起的“天府序”，中签率也只有9%。

虽然户型定位于“普通改善”，但是品质仍然遵循一贯“高改定位”，无论是建筑审美，还是户型产品、园林景观，均有不少亮点。

▍亮点一：位置优越，比邻地铁+商业

天澜境位于益州大道和厦门路交汇处，自驾出行便捷； 地铁6号线秦皇寺站直线距离约350米，步行即可抵达。

天澜境毗邻12万㎡的招商花园城购物中心，生活需求一站集齐。

▲天府招商花园城轨交众多

▍亮点二：高颜值外立面，审美在线

建筑立面，是品质体现，也是保值增值重要保障。

天澜境传承招商时代公园高端“森系自然主义建筑设计”风格，以蓝灰LOW-E幕墙流线美学，配合高窗墙比，呈现干净挺拔建筑立面。

腰部以香槟金铝板，镶边轻奢金属线条为勾勒，使建筑更富层次感。

山墙部分以米灰色仿石漆，搭配正面落地窗，以及大面宽艺术界面，给人以现代简洁之美。

落地窗还将大尺度园林景观及自然阳光引入室内，提升居住舒适感。

▲ 天澜境外立面意境图

▍亮点三： 无界南向视野，多组团园林景观

天澜境一共38亩，由7栋精装高层组成，虽然是2T3布局，但户户南朝，保证良好视野。

小区 内规划有“一带+一环+八景”景观格局，把山、水、石、林、瀑、影等自然元素融入其中。

▲ 天澜境“一带+一环+八景”景观设计意向图

“ 一带 ” 伴溪而归“ 水溪带” ，以灵动水湾设计贯穿归家礼序，营造仪式感和品质感。

“一环 ” 康养逍遥 “ 漫步环 ” ，通过300米轻氧跑道串联社区空间， 突出 运动、健康，营造社区公园感。

▲ 天澜境景观设计意向图

“八景”是自然公园生活轴串联起来八大景观节点，涵盖悬山迎境、逐影长林、巨石洞间、绿汀溪境、水光迎境、光庭水瀑、森林秘境、氧气花园等。

首批次开盘为1栋和2栋，一共279套，首层均为架空层，让小区拥有更多主题会所空间。

从总平图可以看到，1栋2栋均朝南向中庭 ，最大南向楼间距约78米，中庭景观“尽收眼底”。

▲在售1、2栋南向中庭大视野

目前首批次还有少量房源在售，买入便可占据朝南景观视野C位。

卖过二手房的都知道，同小区这类房源更好出手，也有更高溢价。

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户型方面，天澜境为137-156㎡改善产品，层高均达到3.1米，层高向高改看齐。

对于改善而言，立体空间上的尺度同样重要。

▍156㎡户型

该户型分布于2T3楼栋两侧，是主力户型，由于设计上的提升，各项指标和T2楼栋非常类似。

▲天澜境156㎡户型图

比如，户型整体采用大横厅设计，LDK厅加上生活阳台，整体南向面宽达到约8.3米。

餐客厅面积达到约44㎡，空间宽敞，整体延续性强，没 有浪费面积。做 封窗处理后，拥有270度采光面，配上大面积落地窗，视野更开阔。

主卧做到南北通透，整体面积达到约26㎡，配有独立衣帽间等，符合人们对改善的需求。

▍137㎡户型

采用经典竖厅设计，属于天西入门级改善产品。

在137㎡这个尺度上，选择套三而非套四，更强调改善属性。

▲137 ㎡ 户 型 图

由于该户型位于T3中间户，采光非常好，明厨明卫，加上阳台两侧均可采光，享受全景舱视野。

装修方面，基础包为2950元/㎡，配置大金中央空调、菲斯曼地暖锅炉、方太烟机灶具、弗兰卡龙头水槽、唯宝马桶面盆、高仪龙头花洒等大牌主材。

另外，不到10万的升级包，可获22项精装升级，包括玄关柜、主卧衣柜、垃圾处理器、末端净水器等15项增配，全屋墙布、客厅墙面木饰面+竹木纤维板、电视墙和主卧背景墙、洗碗机、热交换新风等7项升级。

▲ 天澜境装修示范单位

装修方面，可根据个人喜好，自由搭配。

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总体来说，天澜境符合“核心地段核心产品”的挑选逻辑。

400万起的价格，也是天西，乃至“五强板块”最低上车门槛。

至于，有人担心“现在入手，是否站岗”的问题。

这样的忧虑，不能说没有道理。

就好比，买一支股票， 如股神巴菲特，也没有办法买到最低那个点。

巴菲特曾说，自己买了股票后，不太会关心股价波动。

背后意思是，股票每天有涨跌很正常，更应该关注的是长期价值。

因为短期投资的不可预测性，坚持长期主义的“价值投资”越来越被青睐。

▲天府总部商务区意境图

事实证明，唯有坚持长期主义，做时间的朋友才能成为最后赢家。

大道至简，还是那句话，无论市场如何变 化，核心地段核心资产，仍然值得拥抱。

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