贝壳吹响新号角

地产财富会

房地产长坡厚雪

置身行业发展轨迹切换的当口

企业自我应变、调整、突围能力

越来越重要了

2023-11-17

昨天，央妈再度出手。

一出手，就是1.45万亿的操作。

15日，央行开展了14500亿元中期借贷便利（MLF）操作，大幅高出到期规模6000亿元，操作利率则维持在2.50%，相当于全面降准25个基点。

“不涨都对不起央妈的爱”。

这让最近叫苦连天的股民仿佛打了鸡血般兴奋。

几天前，央行刚刚对外发布《中国区域金融运行报告（2023）》，明确表示将适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。

结合此次政策面MLF操作持续大幅加量来看，央行呵护流动性心切，所有政策端的持续用力，都希望向市场传递企稳信号，提振信心。

房地产行业长坡厚雪，政策加码中，长视角下机遇与挑战并存。。

于市场而言，贝壳是一种特殊的存在，这个联结着万千房企和整个居住市场的平台型企业，某种程度上更像是行业的一个侧面，尤其在当前背景下，非常值得关注。

而通过贝壳近日发布的Q3财报，我们得以置身行业前端，一窥整个行业，从而能够看到行业变幻背后，企业自我应变、调整、突围能力的重要性。

高出预期

调整期中韧性生长

前三季度房地产总体处于筑底弱复苏态势，从需求端来看，1—9月，全国商品房销售面积、销售金额同比降幅延续扩大趋势。其中，销售面积同比下降7.5%，销售额同比下降4.6%。

行业发展轨迹切换的当口，预期不被看好，但贝壳依旧逆势交出了一份不错的成绩单。

数据显示，贝壳第三季度总交易额（GTV）为6,552亿元，前三季度累计GTV同比增长23%。

Q3净收入为178亿元，同比增长1.2%，超出业绩指引上线。

毛利率进一步上升至27.4%，净利润达11.7亿元，同比增长63.4%，经调整后净利润同比提升14.4%至21.59亿元，均高于去年。

不论在营收还是利润表现上，贝壳的表现都可圈可点。

拆分来看，第三季度贝壳存量房业务GTV达到4390亿，即使在去年同期一线城市的高基数影响下同比仅下跌2.2%，存量房前三季度GTV同比增长28%。三季度存量房业务收入取得超预期表现，达到了63亿，存量房贡献利润率在三季度保持在48.7%的高位，同比提升了2.6个百分点，环比提升了3.1个百分点。

新房业务方面，今年以来市场面临需求侧表现分化的困境，市场预期贝壳三季度新房GTV为1773亿，而贝壳交出的成绩是1921亿，实际表现高出预期8.4%。新房前三季度GTV同比增长13%，收入为59亿元，新房贡献利润率在收入下降的情况下仍同比微增至25.1%。

要知道，贝壳最核心的存量房和新房业务跟整个地产周期密切相关，作为行业龙头之一，贝壳受到的影响是全方位的。但从贝壳上述表现来看，两大业务整体依旧稳定，核心力量依旧强健，经营韧性很高。

贝壳的超预期表现，也获得了机构的纷纷看好。

摩根士丹利将贝壳今年全年盈利预测上调14.9%，明年及2025年则轻微上调1%，评级“增持”；富瑞则上调贝壳目标价至25美元，维持其评级为“买入”；国金证券则维持贝壳-W(02423)“买入”评级，考虑到利润表现大超预期，上调盈利预测。

在宏观市场不确定性仍存的背景下，贝壳韧性生长并获评级机构看好实属不易，也为行业注入了一针强心剂。

“第二曲线”上做增量

贝壳又进化了

不同的视角，呈现不同的景象。

置身存量房和新房市场波动、竞争加剧的红海中，贝壳的眼前，看到的却是一片巨大的蓝海。

此次Q3贝壳业绩电话会上，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：

从内部看，贝壳今年一直在对长期的未来进行思考和布局，内部称之为“翻越第二座山”，翻山的本质原因是人们从关注“买到房子”的时代，回归到了关注“住”这件事本身上，贝壳也要从以“交易”为核心进化到“怎么让大家住的更好”上，而后者是一片蓝海。

这次Q3财报，也让市场对贝壳眼中的蓝海和从蓝海中延伸的“第二曲线”多了一份想象。

在家装和新业务上，贝壳展现了非常好的成长性，这是其能够突破行业瓶颈对抗周期的关键。

三季度贝壳家装业务净收入32亿，同比增长72.1%，家居业务贡献利润率保持在29.1%；财报口径中的新业务及其他净收入24亿，实现了202.7%的同比增长。

聚焦到城市层面，在第三季度，上海有两个月收入超过1亿元，成为继北京、杭州之后，第三个单月收入破亿的城市，武汉、成都、广州等城市的第三季度营收环比增速也达到50%以上。北京、上海、杭州等10城连续二、三季度城市层面经营利润盈利，合同额规模前十城市中经营利润为正的有7个。稳定增长的家装业务具备极强的自发生长势能，贝壳也开始拥有服务更多消费者的能力。

此外，租房业务方面，截至三季度末，贝壳租房业务中“省心租”的在管房源量从去年同期的5万套提升至16万套，入住率达到95.9%。新业务的发展，进一步拓宽了贝壳的成长空间。

既然核心业务不可避免地受影响，那就尝试从新业务上弥补突破，现在看来，贝壳的这项能力又进化了。

2021年Q3，贝壳存量房+新房收入占季度总收入的比重是96.1%，而如今短短两年，这一比重已经下降到了68.5%，家装和新业务的占比已经提升到了近三分之一。

这说明，在市场波动最剧烈的阶段，贝壳没有选择躺平，没有主动接受市场暴击，而是适时调整，主动进化，不断利用自身优势在新的业务板块上和新的蓝海领域做增量。

坚持做难而正确的事，是贝壳重要的性格底色——可以看到，家装和新业务本质上体现的是贝壳灵活应变、积极调整、坚决突围的能力，把这件难而正确的事继续往前推进，是贝壳不断破题解题、迎来新发展的关键。

时机成熟

吹响新号角进入下一个十年

早在今年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，由此吹响了迈向一站式新居住服务平台的号角。

基于在行业深耕所积累的禀赋，贝壳期待站在新的节点吹响号角，与行业内更多的伙伴做连接，与行业所有参与者建立持久的和谐生态。

从各个层面来看，贝壳吹响新号角的时机确实是成熟了。

一方面，贝壳核心能力不断强化，核心业务整体稳健韧性十足。

过去两年，在一体业务上，贝壳经历了防范风险、降本增效的阶段，业务更加敏捷、高效，同时，得益于ACN（经纪人合作网络）的赋能，贝壳有能力持续链接行业优质产能，推动业务敏捷高效发展。三季度末，贝壳活跃门店数量为40903家，同比增长3.0%，活跃经纪人数量为399048人，同比增长7.1%。

4万多家活跃门店和40多万从业经纪人的超级体量，实际上是贝壳深入市场的端口和触角，能够更好地帮助贝壳去推动人、物、服务的更高标准落地，进而迈向一站式新居住服务的新阶段，推动下一个十年行业的进步。

另一方面，现阶段政策加码、行业逐渐进入筑底慢回暖的新周期，这其实也是贝壳链接行业里的更多伙伴、服务者，构筑行业新生态的一个窗口期。

从合作伙伴维度来看，在把控风险底线的前提下，贝壳采取积极的渠道合作战略，利用敏锐的市场嗅觉、对行业的深度理解、在基础设施搭建、科学管理等方面的深厚经验获得了众多开发商的认可，希望与开发商建立非零和博弈关系，实现双向赋能。

值得关注的是，三季度，在贝壳自身新房业务中，国央企开发商佣金收入占比稳定在46%，开发商预付佣的“快佣”项目占比也保持在54%的高位，客户风险度可控。三季度新房现金收入则比进一步上升至1.21，回款连续9个季度超过新房收入。

数据背后，其实体现了贝壳与开发商之间良性的关系生态闭环。

这也是为什么尽管今年新房市场总量收缩，但贝壳新房市场渠道渗透率依旧在持续提升，贝壳的价值被开发商更多的看到。

所以，你会发现如今贝壳的底层逻辑可能不仅仅是做一个平台，而是怀揣长期主义，延伸居住价值链，满足一站式新居住服务需求。

正因为如此，我们有理由期待居住服务行业和贝壳的下一个十年。

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