开盘去化率仅2%！杨家坪神秘新盘背景太复杂，能否靠七龙珠翻盘？

01

最近，杨家坪冒出了一个神秘新楼盘。

说这个楼盘神秘，一是大家基本都不清楚这个开发商是什么时候拿的地，二是大家也不清楚这家开发商是什么来头。

这个楼盘叫做千山九龙天景，位于九龙坡的石坪桥正街，门口就是轨道18号线石坪桥站，距离杨家坪商圈比较近。另外根据宣传，项目带育才成功校区的指标。

该楼盘凭借“地铁口、双商圈，还能读七龙珠”以及百万级的低总价，一度成为网红盘，被认为有成为新爆款的潜质。

项目去年底开放临时接待中心，最初计划去年12月开盘。但不知什么原因一直延迟到今年2月初才首次开盘。

在这期间，开发商还启动了中介分销，并举行了声势浩大的分销大会。

一般来说，抢手的楼盘都是在开盘后才会考量上分销的，因为没必要一开始就给中介分钱。而开盘前启动分销，通常说明项目的蓄客情况不容乐观。

如今，千山九龙天景开盘已一个半月的时间，让人大跌眼镜的是，项目目前只网签了5套，去化率仅2%。

这个被认为具备有爆款潜质的项目，网签结果为何如此惨淡？

02

先说说千山九龙天景这块地的来历，以及背后复杂的历史遗留问题。

千山九龙天景这块地原来属于石坪桥重庆建工第八建设有限公司的家属区。2011年，重庆建工计划出售旗下的重庆建工第八建设有限公司。

在2011年的《重庆建工投资控股有限责任公司关于重庆建工第八建设有限公司挂牌出售部分资产的请示》文件中提到，根据汇丰房地产土地资产评估公司的评估，该国有土地使用权在现有规划条件下价值为21761万元，扣减拆迁成本9535万元后的评估价值为12226万元。

鉴于重庆建工第八建设有限责任公司属于多年的特困企业，无力先行支付9535万元的拆迁费用。为盘活资产，支持企业发展，经研究同意重庆建工集团第八建设有限责任公司以12300万元作为拍卖底价将上述国有土地使用权及地上房屋整体转让，由受让方负责拆迁及承担拆迁费用。”

随后，重庆市国有资产监督管理委员会作了批复，根据中京民信（北京）资产评估有限公司的评估，以2011年3月31日为基准日，上述土地及房屋以14198.91万元的评估备案值在重庆联合产权交易所公开挂牌转让。

2012年，重庆千山房地产开发有限公司作为受让方和重庆建工第八建设有限公司签订了《国有资产转让合同》，相应土地及附属建筑物的转让价格为14200万。

根据合同，乙方(千山公司）在处置资产前必须保证该资产住宅中居住人的居住权”。这些不起眼的附加条件，却是对于职工公有房屋居住权的保障。

根据一位当事人的爆料，2012年到2020年长达9年的时间，公司的历届领导班子出于防止开发商不履行先拆迁安置后处理资产的合同义务，出于对企业职工的居住权保护，故一直未有给开发商办理房屋产权过户。

这位当事人还在网络求助，称在2021年底，重庆建工八建家属区自管公房承租人没得到任何补偿安置下，也没到最后签约时间，被重庆千山房地产开发公司强拆。建工八建与千山违规过户，侵占三百名职工及家属作为合法承租人应当获得的拆迁补偿。

最终重庆千山房开发有限公司和重庆建工八建最终完成过户的时间应该是2022年，因为从千山九龙天景的土地产权证看，千山九龙天景产权时间是2022年8月到2072年8月。

但是，虽然千山九龙天景取得了土地产权证，但拆迁赔偿纠纷问题似乎还未解决，也不清楚未来是否会影响到开发商以及九龙天景项目。

总而言之，千山九龙天景是一个非典型的地产项目，背后还有着非常复杂的历史遗留问题。

03

除了土地来历情况复杂以外，项目开发商的情况也比较复杂。

查了下官网，千山地产于1998年成立，起家于綦江，开发过“千山阳光水岸”、“千山美林”等楼盘，累计开发体量约200万方，是家典型的区县开发商。而千山九龙天景是千山地产在重庆的首个项目。

事实上，千山九龙天景项目公司名为重庆景康房地产开发有限公司。而这家公司是2021年才成立，注册资本仅1000万，目前有重庆千山房地产开发有限责任公司、重庆艺腾企业管理咨询有限公司和重庆润蔚惠隆企业管理合作企业（有限合作）三个股东，具体持股比例不详。

重庆润蔚惠隆企业管理合作企业（有限合作）股权机构也比较复杂，背后主要是华润金控和重庆本地国资。

虽然千山九龙天景项目出资股东有华润金控和重庆本地国资，但千山九龙天景无论是项目施工建设单位凯明建司，还是后期物业管理公司千山物业，都是千山地产旗下的子公司。千山九龙天景项目的关键环节，都系于千山地产之身。

然而，重庆千山房地产开发有限责任公司目前的情况可能很不乐观，其已经有多次股权出质和成为被执行人的情况。

另外，重庆千山房地产开发有限责任公司旗下的子公司重庆千山万水置业有限公司、重庆千山美林置业有限公司也多次被列为被执行人。

在綦江本地论坛上，千山綦江的项目也曾传出停工等消息。如此种种，令人担忧。

总而言之，千山地产的情况看起来很复杂，也很不乐观。

04

千山九龙天景的优点是显而易见的，比如距离杨家坪商圈近，门口就有轨道站，总价较低等。但千山九龙天景的缺点也是非常明显的。

第一，千山九龙天景项目复杂的历史遗留问题和开发商复杂的情况，都给千山九龙天景项目的前景蒙上了阴影。这种期房会让购房人心里不踏实。

第二，项目地块太小，容积率接近5，小区园林景观太小，小区内部设施配套相对匮乏，这种高密度的刚需高层在新房市场上已经很不受欢迎。

第三，项目周边老旧房屋太多，周边城市界面比较糟糕。

第四，项目三梯九户的设计，户型和十年前的高层产品也没有什么区别，产品显得过时，和二手房相比没有明显优势。

但是，目前影响千山九龙天景网签最主要的原因，应该是宣传的七龙珠指标至今悬而未决的问题。

根据置业顾问的介绍，千山九龙天景每户可拥有一个“育才成功”学校的读书指标。目前项目的折扣是93折之后每平米再减500元。如果购房人不要学校指标，单价可再减少500元/平米，可以立即办理网签。

如果购房人确定需要育才成功学校指标的，则可以先交定金，暂时不签购房合同。因为开发商目前和学校之间还没有最终签订协议，所以开发商承诺如果在4月底仍未落实学校问题，购房人可以退定金，如果落实了学校问题，则购房人需要购买并办理网签等。

目前来看，考虑千山九龙天景项目的购房人，可能大部分是冲着七龙学校指标来的。所以千山九龙天景能否翻盘，关键还要看育才教育指标能否落实。

育才成功学校成立于2006年，最初是由重庆育才中学与隆鑫控股联合举办的一所股份制民办学校，这所学校的确是七龙珠学校之一，口碑也很不错的，距离千山九龙天景也仅一街之隔。

但2021年育才成功学校已转为公办校，那么公办校如今能否还能卖指标给开发商，再由开发商卖给业主呢？这是否合规？

另外，现在七龙珠的各种分校管理校已经遍地开花，即便千山九龙天景搞定了育才成功的学校指标，又是否真的能逆风翻盘呢？

我们静观其变。