还有哪些开发商在拿地？

高能级的一二线城市、核心区域、中高端产品，是根据当前市场得出的几个重要关键词。

文 | 房互君

图 | 网络

什么是房企对未来判断的最直接动作？

拿地。土地是开发商生产房子的原材料，是否拿了地、拿了什么样的地，是决定开发商对市场以及自身能力判断的最终行为标准。

前几天，克而瑞机构和中国指数研究院都发布了今年上半年房企的拿地统计数据。尽管两家机构的统计口径有略微区别，但从他们发布的详尽数据，还是能看出房企较为真实的状况。从数据反馈出来的整体情况来看，房企拿地依然显示出谨慎状态，整体对未来的判断并不乐观。

另一方面，适当的投资也是房企保持正常运营的一个重要标志。基于“量入为出”的通用策略，稳健的财务盘面是房地产企业在波动的市场环境中，把握优质投资机会的前提。

对于以房地产开发为主业的房企来说，如果不拿地，未来面临无米下锅的状态，在现阶段，如何拿地、拿多少地合适，哪些房企拿地较为稳健、稳健型房企拿地展现出什么样的特征，研究这些问题并找到适合自己公司的拿地策略，变得尤为重要。

开发商拿地总量继续下降

克而瑞数据显示，今年上半年，房地产开发商新增土地货值、土地总价和土地建面前100名的总额分别为9411亿元、4204亿元和4995万平方米，同比分别下降34%、40%和19%。

也就是说，总体而言，相比去年，房企拿地的积极性继续下降，企业投资收缩依然严重。

从房企拿地金额和面积等单项来看，进入拿地100强名单的门槛也越来越低。

截止6月末，新增土储货值百强房企门槛值为26.1亿元，同比下降37%，新增总价、建面百强房企门槛之分别为9.9亿元和22.1万平方米，同比降幅分别为37%和16%。

从具体企业来看，1-6月拿地金额超过200亿元的企业仅有建发、中建、华润、滨江、绿城等5家，超过100亿元的企业也仅12家，比去年同期分别减少4家、3家。

克而瑞24年1-6月房企新增土地货值榜（部分）

对比2019年的数据来看，中国指数研究院统计，2019年上半年，拿地金额超过200亿元的有23家，超过500亿元的有5家，其中碧桂园拿地金额高达981亿元，万科、融创彼时拿地超过600亿元。

克而瑞监测还发现，房企100强中，只有3成企业在今年上半年拿地。TOP30房企拿地总金额占到了房企TOP100拿地总额的82%。也就是说，大部分房企在今年上半年都没有拿地。

如果不考虑市场上的库存，由于没有货值，大部分的房企要继续面临销售下滑的趋势，市场上供应的新房也会越来越少。

哪些房企在逆市拿地？

从今年上半年的数据上来看，百强房企在土地市场的表现分为三类：

一类企业，完全不拿地或者拿地锐减。完全不拿地的房企占百强房企70%，而拿地同比去年同期降幅超过50%的房企，也占比不少，比如万科、远洋、保利、中海等房企；

一类企业，增加了拿地投入，中建、联发、国贸等央国企表现相对突出，拿地金额和面积同比涨幅较大。

上面两类，一类是悲观派、一类是乐观派。还有一类企业，维持“以销定支”,在2024年依然保持相对固定的销售投入比例， 这类企业以建发、中国铁建、龙湖为代表。

以在近年受市场波动较小的民营范本龙湖为例，2024年上 半年，龙湖新增土地价值89亿元，新增土地建面51万平方米。

整体来看，龙湖在土地市场保持了适当的资金投入，公司能有持续稳定的房源可以在将来出售，以保证销售业绩；上半年，龙湖新增土地建筑面积单价较高 ，意味着年 内 龙湖拿下的这些地块，偏向核心城市的核心地理位置。

除了对预期的判断之外，房企当下拿地动作和自身原有土地储备具有高度关联性。从克而瑞机构公布的房地产土地储备面积数据来看，截止去年年底，土储面积超过1亿平方米的房企超过4家，分别为保利、绿地、融创、碧桂园，排名前10位的房企现有土地储备均达4000万平方米左右，龙湖等企业土地储备处在3000多万平方米的中等水平。

显然，在当下的市场环境下，这些有着较高土地储备的房企，短期内的任务仍然是以消化土地库存为准。

综合此前各类数据来看，龙湖、建发等今年上半年稳健拿地的房企，在土地储备以及此前的拿地动作上也偏向稳健，体现均衡拿地均衡发现的特点。

2023年房企总土储健面TOP100 来源：克而瑞

土地抄底时刻到了？

尽管对于后市的判断，各路机构和学者的判断不一。

很明显，采取激进策略的房企在这一波市场动荡中受到的负面影响最大，暴雷者也基本上集中在激进拿地的房企中。但是，如果房企过于谨慎躺平不拿地，在现有货值销售之后，又将面临无米下锅的状态。

那么，该如何保持正确的拿地节奏？

先来看排名靠前的房企在今年上半年拿地节奏情况。

克而瑞机构房企的销售情况和拿地情况进行了对比。从2024年上半年来看，房企的拿地积极性跟销售没有直接正相关关系，相反， 销售排在前列的万科、招商、保利等企业，在上半年拿地显得很谨慎，或和此前的土地储备过高有关；建发、滨江用了将近一半的销售额拿地，龙湖、华润等企业的拿地销售比较为居中，相对较为稳健。

2024年上半年全口径销售金额TOP10拿地情况（单位：亿元）

数据来源：企业公告、CRIC中国房地产决策咨询系统

在2017年-2020年，房企拿地销售比平均为0.3左右，这两年行业平均数据普遍维持在0.15左右。现在，虽然监管部门将拿地销售比0.4作为监管红线，但在特殊的市场环境之下， 房企普遍自降标准至0.3，超过0.3可能出现拿地投资比重过大而出现资金问题的风险。

从表上数据以及结合近些年这些房企的市场表现来看，华润、龙湖的拿地销售比是比较值得参考的数据指标。即便在行业大起大落之时，他们即不激进又不至于过于保守，让销售额和拿地投入始终保持在0.2以内的均衡水平，以保证公司平稳发展。

毫无疑问，从土地市场来看，单签大部分房企都在保持沉默状态。 由于竞争者减少，相比市场过热时期，土地价格具有明显的下降空间，但现在已经到了抄底时刻了吗？

拿地战略中，城市的布局和选择，是房企拿地决策中的重要一环。一个地块的选择失误，可能拖累全局。比如，早年碧桂园将城市战略定在了三四线城市，一度占比超过70%，在市场调整中受冲击很大。

中国指数研究院对今年上半年TOP10房企拿地集中的城市群进行了总结。今年前六月，TOP10房企在长三角拿地金额总计776亿元、京津冀749亿元、中西部326亿元。

从这些数据来看，经济更为发达的长三角显然更受头部房企欢迎。同样，今年上半年，中建壹品、联发、国贸等央国企拿地主要都集中在一二线城市。

去年的数据显示，头部房企的新增土地储备也都集中在一二线城市。

去年，绿城、龙湖、招商在10大核心城市的新增土储占比80%以上，滨江共计拿地33块，有27块就在杭州；龙湖去年全年累计新增31幅新地，全部分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，截止2023年12月底，龙湖集团土地储备合计达4539万平方米，77%的货值集中在高能级城市和价值区域。

从这两年全国房地产新房销售市场来看，尽管整体成交量持续低迷，但相比而言，核心城市的中高端项目走出了独立行情。 CRIC数据显示，61个典型城市总价3000万元-5000万元、总价5000万元以上高端住宅相较于去年同期则增加七成以上，融创上海外滩壹号院等项目甚至出现了开盘售罄的状况。

总结一下， 高能级的一二线城市、核心区域、中高端产品，是根据当前市场数据得出的几个重要关键词。 从这个行情来看，当下，拿地机会并没有完全消失，这个机会，不属于盲目冒进抄底者，也不属于一味保守者，而是属于根据自身情况进行稳健投资的房企们。 （完）

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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲

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