重庆的第四代住宅到底还能火多久？

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2024年重庆的第四代住宅越来越多了！

把2024年说成是四代宅元年也不为过。

很多人老是拿20多年前的老破大产品说事儿，说四代宅早就出现了，说现在全是炒作，南岸区海峡路20多年前就有了。

问题是，你愿意去买这样的老破大四代宅吗？

很多事物的本质基本都是一样的，所谓的创新，不是抛弃现有的事物，去进行完全体的创新，而是在现有事物的基础上去进行升级换代，那这个新事物有以前事物的影子，那不是很正常的吗？

现在大火的《黑神话：悟空》，其原型千年前早就有了，你还不是照样玩的飞起。

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为什么2024年有这么多四代宅出来呢？

政策口子放开了嘛。

这是表面原因。

但根本原因还是在于市场变化了，而且变化的太大了。

2024年市场的一个重大变化是，二手房的市场份额首次超过了80%

这是什么概念呢？

比如市场总共卖了10万套房子，其中二手房就卖了8万套房，新房只卖了2万套。

而这个比例在前两年还只有60%

这个市场变化带来的影响非常大。

新房的市场份额小了，新房卖不动了，意味着开发商卖房更加困难了，价格更加卷了，开发商也就更赚不到钱了。

买土地做开发，这个事情本质上是一个商业行为，一个投资行为如果不能赚钱了，那开发商为什么还要继续买土地？

所以这个事情对政府、对开发商的影响是非常大的，开发商的房产金融属性变弱了，政府的土地财政也受大了很大影响。

当然你也可以说，即便是买卖二手房，政府还是可以继续收税嘛，契税、个税、增值税、房产税，每年多少还是能收到点。

但问题是，这个税收的金额确实是太小了，跟土地财政比起来简直是九牛一毛。

所以放开建筑规范，是政府给开发商撕开了一个小口子，允许开发商偷面积，允许开发商把新房做成更有竞价比的第四代住宅，去跟二手房竞争。

当然，并不是去跟所有的二手房竞争，而是只跟改善人群竞争。

毕竟，在刚需人群这一块，二手房的优势太大了。

地段好、配套好、现房、部分还是精装，这些都是二手房的优势。

二手房市场，已经快要把刚需人群全都给拢过来了，新房在这一方面毫无还手之力。

政府鼓励第四代住宅，本质上是在鼓励市场分流。

提到分流，可能你会想到一些事情，比如城乡二元体制、中考分流，让不同人群在不同的圈子里玩。

有钱人买新房，普通人买二手房。

这是政府的预期，也是未来的大势所趋。

所以现在还在做新房的刚需开发商们，建议你们谨慎考虑，尽量不要去跟刚需二手房竞争，赢面真的不大。

第四代住宅是政府放出来的一个福利，越先做的企业，享受到的市场空白期的红利就越大，也就越有可能赚到钱。

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放开四代宅，还有另外个市场背景。

在重庆过去几年市场最好的时候，出现了大量的土地，这些土地的规划条件高度雷同：

100亩左右、容积率1.5、限高36-54米、建筑密度35%左右...

这就导致了市场上出现了大量的同质化产品，最后出来的产品都是洋房或洋楼，楼层在12-17层，面积在89㎡（三房两卫）、99㎡（四房两卫），大部分还都是1梯4户。

你想想，你是一个购房者，你去市场上挑选楼盘，结果看到的所有楼盘长的都基本差不多，你根本就分不清到底该买哪个，到底谁是李逵谁是李鬼。

就像给到你这一串名字：张予曦、张馨予、张歆艺、张涵予、张雨绮、张韶涵、张含韵……你能快速想起来她们长什么样吗？光是念她们名字都烫嘴

我反正是分不清。

所以做第四代住宅，也是为了进行差异化竞争，大家不要在同一个赛道里面卷，卷到最后大家都没利润，没必要。

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最先开始吃到市场红利的，一定是最先进行创新的。

1梯4户洋楼，在2018-2019年刚出来时，市场吸引力非常大，毕竟得房率高嘛，普遍得房率都是在88%左右，比如大学城的翰粼天辰项目，这个项目就是因为1梯4户的高得房率产品瞬间大卖，它也是重庆市场最早做1梯4户产品的一批楼盘。

第四代住宅的得房率有多高呢？

得房率最低都是140%，高的有200%，毕竟花园赠送、电梯厅赠送、阳台和飘窗的赠送面积加起来太多了。

第四代住宅就是1梯4户洋楼的Pro+Plus+Max+2.0版本。

◉ 南滨路某第四代住宅楼盘户型图

虽然1梯4户洋楼得房率很高，但确实非常刚需化。你想想，建面99㎡做了四房两卫，次卧的房间能有多大呢？普遍都非常小。

为了功能去做功能，这样的房子能有多改善？

这段时间我跟很多开发商做成本的朋友聊过，第四代住宅的成本普遍要高一些，在建筑主体、覆土层、管线、顶棚、花园滴灌、种植区排水、阳台玻璃栏板、施工成本方面，

第四代住宅比普通住宅的成本要贵700元/㎡。

做过精装房、买过精装房的朋友都知道，你买了报价2000-3000元/㎡的精装房，其实成本也就是在700-800元/㎡。

所以从这个方面来倒推，第四代住宅在销售价格方面，也会比同面积普通产品贵2000-3000元/㎡左右。

根据我们了解到的真实市场销售情况，第四代住宅的溢价也差不多是这个水平，当然部分少数开发商还有溢价5000元/㎡以上的。

站在购房者的角度来看，人往高处走，人们对美好生活是有着永恒的追求的，改善人群追求住进更舒适的、颜值更高的、生活场景更丰富的房子，这点无可厚非。

所以，第四代住宅是政府、开发商、和购房者的一场共谋，所有人都能从中获利。

当然，一场麻将是不可能4个人都赢的，那你猜猜谁输了呢？

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