深圳2025超强黑马！深高北、低总价、最后一块宅地

时至今日，深圳楼市越来越明朗，虽然多方心态依然在博弈厮杀，但新的楼市秩序已然重新确立——

很多普通房子已经被淘汰，只有具备地段中心、邻近名校等强势优势且性价比很高的房子，才能成为资金热捧的标的，比如典型代表优质学区房，已经率先走出楼市下行泥潭。

很多人不知道，深圳优质学区房已经逆势上涨了1年！出现了成交量持续升温、成交价最高上涨约46%、法拍房溢价超60%成交、有房源报价上调200多万等火爆现象。

01.

学区房成交均价最高涨幅约46%

估值修复力惊人

来看一下深圳优质学区房最近一年的市场表现。

1、成交量活跃，有真实需求支撑。

2024年9.29大救市后，成交量最先大幅反弹的就是名校学区房。

据乐有家数据，9.29新政后的10-11月，深圳六大名校片区二手房成交量暴涨：南山南二外片区环比涨162%、同比涨278%；龙华深高北片区环比涨71%、同比涨800%。

注：深圳六大名校片区为福田的百花片区、香蜜湖片区、罗湖的深中周边（深圳中学初中部）、南山的南二外周边（南山 第二外国语海德学校小学、初中部）、宝安的宝中周边（宝安中学初部）、龙华的深高北周边（深圳市高级中学北校区）。

事实上，9.29新政后，深圳的热销、日光盘，大部分也都有优质学区加持，比如去年国庆后日光的光明中建项目、龙华深业项目，分别在深实验光明科林学校、龙华深高北附近。

而且，名校学区房的成交热度持续至今。

据了解，1月3日，深高南学区房香榭里花园，121平房源起拍价约913.8万，被29人抢拍93次，以1480万的总价成交，溢价率超60%。

此外，春节后的2月12-22日，福田百花+华强北区域的学区房成交量高达约50多套，非常活跃。（数据源自链家团队）

百花部分成交截图

2、价格率先+持续反弹。

早在2024上半年，也就是深圳楼市正处于房价普跌30-50%，香蜜湖、深圳湾顶豪也没有幸免于难的楼市大环境下，以长城花园、园岭新村为代表的名校学区房就率先涨价了约10-20%。

比如园岭新村，2024年5月，一套68平的2房，成交总价493万，折合单价约7.23万/平，比小区3-4月约5.85万/平的成交单价，上涨了约24%。（数据源于咚咚找房）

图片来源：咚咚找房

紧接着9.29新政后的10-11月，深圳六大名校片区二手房价格又出现明显上涨，相较于8-9月，涨幅都在10%以上。

时至2025年2月，据相关数据统计，相较于2024年3季度，深圳学区房成交均价涨幅TOP1已经高达约46%。

3、挂牌价上调，业主信心大增。

在量价齐升的行情推动下，学区房业主心态也非常乐观，部分房源挂牌价出现了大幅上调。

比如东海花园建面约136平的4房，最低报价从2024年12月的1580万涨到了现在的1700万，涨了120万。

图源深圳学位攻略

比如中信海阔天空建面约126平的3房，最低报价从1270万涨到了现在的1550万，涨了280万。

图源深圳学位攻略

从量到价到未来信心，深圳名校学区房已经形成坚挺的新局面，而且在深圳9.29大救市的前夕，就率先上涨，这足以印证，深圳名校学区房才是高压楼市环境下，最具反弹修复力的优质标的之一。

02.

学区房选筹攻略

头部名校+新房+小户型

不过，学区房虽然拥有惊人的反弹修复力，市场表现非常惊艳，但“闭眼买房”的时代已经过去，就算买学区房，也要优中选优，最好遵循以下策略。

1、最好选第一梯队的学区房。

目前，深圳楼市的分化已经非常明显，流通性和价格已经呈现完全不同的走势——比如学区房和非学区房，前者不仅热销、日光、扎堆成交，价格也逐步反弹、上涨，而后者去化艰难、成交周期长、价格一降再降、没有回升迹象。

未来，深圳房子的价值分化会更加剧烈，有些房子起不来了，但是以顶豪、顶级学区房为代表的稀缺、优质物业，前景还非常广阔。

所以，如果现实情况允许，最好买第一梯队的学区房，即深圳六大名校片区：福田百花、香蜜湖、罗湖深中周边、南山南二外周边、宝安宝中周边、龙华深高北周边。

这种顶级学区房就像香蜜湖、深圳湾、华侨城、宝中的顶级豪宅，是非常珍稀的优质资产，目前已经展现出不凡的“领涨”能力，待市场进一步好转，价值上升速度和空间会更加出色。

2、最好选新房。

首先，2024年建筑新规发布后，深圳新规产品实用率提升了10-20%，性价比秒杀过去5-6年入市的次新小区。

比如某新规住宅实用率90%，旧规住宅实用率80%，同样建面100平，新规住宅实得90平，比旧规住宅多出10平，按8万/平计算，价值80万，宜居性和性价比都得到了大幅提升。

其次，相较于老旧小区，新房采用更先进的材料、社区配置、设计理念，居住体验断代领先，未来在二手房市场自然更受欢迎，流通性简直是碾压级别。

再次，近两年为了快速回流资金、缓解压力，开发商开盘会推出很多优惠政策，备案价普遍会打9折左右，所以，目前深圳部分新房还拥有一定的倒挂空间，比买二手房更划算。

高实用率+高性价比+居住体验断代领先+价格有可能倒挂，深圳新房可谓拥有全方位的领先优势。

3、最好选建面60-90平的小户型。

建面60-90平大概能做2-3房，相较于只能做开间或1房的小面积房型，前者更具自住价值。

记住，虽然目前政策的最新基调是救楼市、促成交、止跌回稳，但是这一切都建立在“房住不炒”之上，未来，只有拥有高自住价值的房子，才更安全、更容易涨。

既然高自住价值的房子才更安全、更有空间，为什么不直接选大户型？那是因为在学区房市场，小户型流通性更好、溢价空间更大。

比如龙华深高北周边的二手房，2024年10月-2025年2月，莱蒙水榭春天5期，建面约75-88平的小户型，共计成交7套，同期，建面约136平大户型仅成交了1套。（数据源自贝壳app）

再比如莱蒙水榭春天6期，2024年10月-2025年2月，建面约80多平的户型供成交11套，同期，建面128平的大户型仅成交了2套。（数据源自贝壳app）

综合看，莱蒙水榭春天5-6期，大户型和小户型的成交比约为1:6，即成交6套小户型，才能成交1套大户型。

贝壳app莱蒙水榭春天5-6期成交截图 以小户型为主

有成交量的推动，小户型学区房的价格也更容易攀升。

比如深圳2025年涨幅TOP1的鼎太风华7期，就是建面70平左右的户型为主，总价低、易转手、买家多，房价上涨就很快。

此外，近几年，人们的生活观发生了很大变化，之前，很多人为了美好的明天，愿意背负大额房贷。现在，很多人更务实、更珍惜当下，不想在房子上花费过多成本、背负过多压力，相较于买个大房子被房贷捆住手脚，更愿意缩减房贷压力，自由、轻盈生活。

从这个方面看，小户型学区房总价低、不占用太多资金，更能兼顾“安定”和“远方”，更符合主流生活观。

综上，买学区房最好选第一梯队名校+新房+小户型，那么，深圳目前符合以上选筹原则的楼盘有哪些？淘哥推荐重点关注3月9日即将开放美学展示中心的红山华府。

03.

红山最后一块宅地

约500多米就是龙华深高北

深圳楼市2025年最强黑马

淘哥仔细研究了红山华府，发现项目简直是深圳2025年的黑马宝藏盘。

1、约500多米就是龙华深高北。

红山华府步行距离约540米就是龙华深圳高级中学（集团）北校区（以下简称“龙华深高北”），步行距离约700米就是龙华深高北新园。

截图自百度地图

龙华深高北有多强？众所周知，深圳市高级中学是深圳四大名校之一，而龙华深高北正是深圳市高级中学的市属级分支机构，不管是教育地位、还是教育资源，碾压区属学校。

成绩是最直接的证明：龙华深高北2016年正式落地龙华，2019年首届中考成绩就卓越斐然、一举成名，此后成绩连续多年稳居龙华榜首，2022年-2024年，公办普高率分别高达95%、90%、97%。

此外，龙华深高北2022年甚至成为深圳公办初中的TOP1。

有如此逆天的教学实力做背书，龙华深高北区域的新盘一直备受市场追捧，2023年11月，红山印开盘一个月售罄；2024年10月，深业项目332套房源被744人争抢、开盘3小时售罄；2025年，红山华府大概率也会成为现象级热销红盘，且是区域的最后一个。

2、地处龙头核心地段，享市级优质配套。

红山华府所在的民治街道，是龙华唯二被划入深圳都市核心区的区域，与南山-前海中心、罗湖-福田中心并列，是深圳官方背书的正统核心，这就从根本上奠定了红山华府的占位——深圳核心区域的住宅新盘。

同时，龙华配套规格最高、配套最齐全、生活氛围最醇熟、楼市热度最高、房价天花板最高的区域就是深圳北站-红山，这里就像是福田CBD-香蜜湖、南山后海-深圳湾，聚集了顶级的产业+生活资源，是龙华毋庸置疑的龙头区域。

而红山华府就位于深圳北站和红山之间，近地铁4号线和6号线交汇的红山站，1站直达深圳北站、4站直抵福田，在深圳北换乘，还可便捷到达南山、前海、宝中，未来通过深惠城际，从深圳北站更是约20分钟就可到前海。

同时，红山华府步行即达美术馆新馆、图书馆北馆、红山6979，龙华顶级市政配套触手可及。

3、新规产品、实用率高，且是小户型。

红山华府按照建筑新规打造，推售建面约63-78平的2-3房，得益于新规带来的高实用率，空间打造非常舒服。

此处推荐2个淘哥认为设计比较出色的户型，一个是建面约69平的2房，此户型最大的特点是空间非常灵活，能实现2+1房，就算是二胎家庭，也能从容生活，生命周期很长。

建面约69平户型图示意

另一个是建面约78平的3房，南向采光、朝向优越，经典的竖厅设计，带来更通透的视野和更舒适的居家感，而且虽然是小面积3房，但是竟然带入户玄关，餐厅是独立空间，卫生间做到了干湿分离、能同时满足多人使用，整体功能性非常完善。

建面约78平户型图示意

淘哥提醒，红山华府的户型面积非常符合学区房的选筹标准，总价低、好流通、价值空间大、更符合新一代生活观，想必打造团队对于深圳楼市有非常深刻的研究。

4、极致稀缺。

红山华府是红山最后一块住宅用地，且可售房源仅186套，如此稀缺的存在，非常可能接棒红山印、深业项目，创造龙华深高北旁的又一个热销神话，也是最后一个神话。

淘哥提醒，红山华府完全符合学区房选筹策略，是深圳2025年的黑马宝藏盘，也是最大的财富机遇之一，项目3月9日即将开放美学展示中心，感兴趣的朋友切记把握机会。