未科地产启示录：永远追随城市建设的方向和脚步

2007年，国务院批复杭州市第五轮城市总体规划（2001-2020年），确定了“一主三副六组团”的城市格局。仓前、五常、闲林、中泰、余杭等乡镇的部分区域，被打包划入余杭组团，并于2008年正式挂牌，成为杭州第一个设立管理机构的组团。

也是在那一年，建成交付第三个楼盘、位于老余杭的凤都苑没多久，余杭西园房地产经营有限公司董事长黄永国，在感受到余杭房地产正经历巨变，并衡量了自身公司实力后，决定退出房地产行业，转战其他领域。

这两个事件在当时都没有引起太多人的关注，但多年以后回望，却极具指标性意义。前者预示着一个板块新时代的到来，而后者象征着该板块房地产开发第一阶段的落幕。

在过去的文章中，我曾详细介绍过余杭组团和未来科技城的来龙去脉，近二十年的发展变迁，但在此过程中，这里的楼市又经历了怎样的吐故纳新、更新迭代，中间有哪些值得一说的故事？它们是如何形塑如今未科的板块价值和房价体系？随着楼市进入新阶段，未科的地产行情又将呈现怎样的前景？

要想梳理清楚这些，还得回到故事的原点，从黄永国当年的另一个决定讲起。

01

1992年，在南巡讲话精神的感召下，大批机关干部下海，形成了中国企业家群体中独特的“九二派”，老余杭人黄永国就是其中的一员。1994年决定下海前，黄永国曾是余杭镇文化站的一名文化工作者，下海后他选择投身老余杭，或者说整个未来科技城区域最早的房地产开发中（尽管当时还没有未科一说），并于1998年成立了自己的西园房产公司。

说来也巧，就在黄永国下海的那一年，余杭撤县设市。为了推进城市化，身为余杭“四大镇”（另三大是临平、塘栖、瓶窑）之一的老余杭被选中开展小城市试点。其中的一个开创性举措，就是政府把今天联兴路两侧的土地拿出来，允许老百姓（主要是进城农民）购地自建住房。

如今的联兴路，依然保持着当年的原貌，道路两侧均是低矮的民房。

当然，相比具有试点性质的“农民房一条街”，老余杭房地产的开发主力还是各类地产公司。早在1987年，余杭县就组建了国有性质的城乡建设综合开发总公司，后来又在老余杭镇设立了分公司，开发了一些楼盘。黄永国印象中第一个标志性楼盘，是位于今山西园路与禹航路交叉口的山西园小区，时间大概在1990年左右，购买者多为本地开店、做生意的“先富群体”。

另外，来自临平的地产商丁建福开发的南安小区，宋卫平的绿城集团开发的桃花源，以及黄永国公司开发的西园公寓、凤兴花园，也是那一时期老余杭比较知名的楼盘。

总体来说，这一时期的余杭楼市尚处于起步期，产品多为砖混结构的多层住宅，户型则以中小面积为主，建筑风格也较为传统。但对于像黄永国这样的开发商来说，那却是一个最好的时代。多年以后他向我回忆说，那时候土地价格还是协议出让的，工程做到正负零即可开售，每户收几万块，资金就回笼了，所以根本不用像后来那样高杠杆。

未科区域楼市的第一个小高潮出现在1998年。当年6月15日召开的全国房改工作会议宣布：从下半年起，停止住房实物分配，实行住房分配货币化，新建住房原则上只售不租。“房改”新政倒逼很多无房人士不得不掏钱到市场上去买房，而这也推高了老余杭的房价。黄永国记得，在此之前当地的房价在600元一平米左右，“房改”后的1999年已经涨到了900多元一平米。

尽管有这些变化，但那时的老余杭埠头小、人口少（全镇不到6万人），离市区又远，本地房产市场规模相当有限。比如黄永国开发的第一个楼盘西园公寓，才建了4栋、80多套房子。反倒是东面的五常乡，因为紧挨西湖区，受到市区的影响波及更早也更大，成为未科区域甚至整个余杭最先被域外大型房企相中的地区。

2002年，大华西溪风情亮相杭州“人居展”。这个占地1500 余亩、建筑面积逾 60 万方的大盘，不仅私享 17 万方湿地水域，还引入了先进的社区规划理念，打造了低密度的住宅产品，因此一推出就吸引了不少对居住环境有较高要求的市区中产购房者。更重要的是，它还是五常的第一个楼盘，开启了五常房地产市场的先河，也标志着整个未科区域的房地产开发步入第二阶段。

同样是在这一年，国家正式推出土地招拍挂制度，地价由此开始上涨。黄永国告诉我，在此之前，老余杭的土地协议出让价大概在二三十万一亩左右，此后一路上涨，到2006年凤都苑完工、凤都假日酒店开业时，已经涨到180-200万一亩。这让像他这样资金有限的中小规模民营房企倍感吃力，思虑再三后决定退出房地产行业。

在凤都苑小区门口，出现了一个熟悉的背景。

殊不知，就在黄永国转行的几乎同时，余杭组团横空出世。自1961年余杭县与钱塘联社合并，县治迁往临平后沉寂了半个多世纪的城西，终于迎来大开发的新时代。只不过这一次开发的中心，不在老余杭，而是东移到了五常和仓前。

02

黄永国记得，过去，余杭城西片的基建一塌糊涂。即便是实力最强的老余杭，也不过只有南北向的通济路和东西向的直街串起来的一小片丁字形区域。因为没钱，路况特别差，致使人们调侃：“汽车跳、余杭到”。至于仓前、五常，更是到处农田的深乡下，唯一能令人记住的可能就只有仓前羊肉了。

直到余杭组团的成立，一切开始改变。政府的入驻、财政的加大投入，使得仓前、五常的道路、水电、通信等基础设施得到了极大的提升，为房地产的开发提供了良好的条件。而随着2010、2011 年，海创园和未来科技城的先后挂牌，政府进一步开始对区域进行整体规划，明确了产业发展方向，吸引了大量企业入驻，人口随之增长，对住房的需求也日益旺盛，从而引起了越来越多开发商关注的目光。

2012年，富力地产率先在未来科技城拿地开发，开启了外来房企大鳄在该区域开发的新篇章。次年，富力西溪悦居开盘，售价达到1万7每平米。在当时的市场环境下，这个价格算是偏高的。但因为紧邻阿里巴巴西溪园区，推出后依旧热销。

富力的成功，吸引了华夏、奥克斯、新城、合景泰富等更多外来房企纷纷布局未科。比如，奥克斯当年一举在未科拿下2宗商住地，即后来的创智一号和奥克斯时代未来之城。合景泰富则夺得2宗住宅地块，并于2014和2015年又继续补仓竞得2宗宅地，先后开发了叠彩园、瑜翠园、映月台、天峻等四个楼盘。这些项目的诞生，极大地丰富了未来科技城的楼市产品类型，从普通住宅到高端改善型小区，满足了不同层次购房者的需求。

当然，这一时期最具标志性的项目还得数欧美金融城（ EFC）。

EFC是未科第一个百万方综合性大盘，包含住宅、写字楼、酒店、公寓、商业mall等多元业态。2013年开工，2014年首次开盘。EFC 的出现，不仅提升了未来科技城的城市形象，也为区域的商业发展注入了强大动力。更重要的是，EFC 首开之际恰逢阿里巴巴在纽交所成功上市，两大事件相互影响，彻底带火了未来科技城的房地产，使其成为杭州最先走出2011-2014年楼市低迷期的板块之一。

接下来的几年，是未来科技城楼市的黄金时代，板块利好不断，新房供应充足，诞生了合景·映月台、万科·溪望、滨江·西溪之星等不少热销楼盘。其中最知名的莫过于“未科三兄弟”和远洋西溪公馆。

“未科三兄弟”指的是中南樾府、阳光城未来悦和东原印未来。这三盘均在2016年以高价拿地，特别是阳光城，楼面价19664元每平米创下当时区域记录，推动未科进入“万元地”时代。2017年9月至2018年初，三盘陆续开售。因其外立面采用铝板+玻璃幕墙设计，颜值颇高，并引入“未来社区”理念，开盘即热销，多次“日光”，成为杭州“万人摇”现象的早期代表。二手房价格也长期领跑未科，成为板块价值锚点。

而将未科楼市热度推向高潮的，则是远洋西溪公馆。

跟前面几个盘不同，西溪公馆从拿地到开盘历时长达11年之久，堪称见证了未科变迁的“传奇楼盘”。它的故事最早可追溯到2009年，当年7月，国恒置业以26.14 亿元、近8900元一平米的楼面均价拿下了文一西路和绕城高速夹角处的两块地，溢价率超165%，成为当时余杭区的“地王”，受到市场的高度关注。不料项目在后续开发过程中历经波折，一度烂尾，直到2018年5月远洋集团接盘并更名为“西溪公馆”，才起死回生。2020年6月，项目首开，959套房源吸引来约6万人摇号，成为杭州新房摇号时代以来的第一红盘。

当然，西溪公馆能那么火，除了自身品质过硬且是准现房销售，加之正值楼市火爆期，限价造成的价格倒挂与套利空间等因素外，最关键的我想恐怕还在于，未来科技城成立以来的这些年，该区域交通、医疗、教育、商业等基础配套迅速完善，板块价值得到大幅提升，从而夯实了房价的基础。这个道理在楼市已步入区域板块大分化的当下，愈发具有指导意义。

03

2022年8月，杭州市规划与自然资源局发布《杭州市总体城市设计（补充完善）》，其中将未来科技城与武林-湖滨、钱江新城-钱江世纪城并列为杭州城市“三核”。

未科地位的大幅提升，得益于其近年来产业经济的飞速发展。随着越来越多像强脑科技、灵伴科技等“六小龙”级别的高新企业涌向这片热土，云计算、人工智能、5G、未来网络、物联网等前沿产业在此汇聚，未科也在不断向外膨胀。经历了2017年、2020年两次扩容后，未来科技城的管辖范围从最初时的113平方公里扩大到128.3平方公里。

未科2.0时代正式到来。

在此过程中，更多房企开始布局、深耕未科市场，包括中泰、南湖、老余杭、闲林等外围区域，也都迎来了一波开发销售热潮。而“第三中心”概念的横空出世，进一步提升了未科的板块价值。

为了打造好这个“第三中心”，2024年2月，杭州市级层面宣布将在未科规划建设世界级的城市中轴线。范围东起景兴路，西抵舒心路，南到规划景观湖，北至向往街，全长2.5公里，总面积约1.55平方公里。

而在中轴线的两侧及延伸轴上，政府还规划了包括西站枢纽片区、会议会展片区、朱庙城市更新片区、独角兽中心片区、低碳国际社区和南岸艺术慢生活街区等六大产城融合片区。

这相当于是给地产行业圈出了重点，因此也成为众多房企优先布局、购房者重点关注的区域。

去年4月，建发房产以85亿元的价格拿下和睦湿地北面、紧邻未来科技文化中心的低碳国际社区地块。当时的建发恐怕想不到，自己拿到的竟是一只会下金蛋的母鸡。

因为仅仅一个月后，杭州全面取消了一二手住房限购政策，并在当年10月，又进一步取消了新房的限价和限购政策。伴随政策的春风，拥有产业、人口及政府规划加持的未科，再次复制了2014年的传奇，在杭州各区域板块中率先回暖反弹。而建发则成了最早的受益者。

位于中轴线上的建发·云湖之城，自去年9月首开以来，就一直是杭州购房者热捧的 “香饽饽”，楼盘九开九罄，短短数月便吸引近2200户购房家庭果断选定。中签率也随之一路走低，今年2月第9次开盘时只有15.7%，接近当年的超级红盘阳光城未来悦（12.63%），以至于有人喊出：

新一轮“楼市热”是不是又要来了？

云湖之城区位图。

凭借出众的表现，云湖之城一跃成为2024年浙江省销售金额、销售套数、销售面积三冠王！

本月中旬，这个超级大盘将迎来收官加推，260套房源不仅是云湖之城最后的机会，也是第三中心中轴线在售楼盘最后的“入场券”。但抢不到的朋友也别急，下个月又有滨江的新盘即将接棒登场。

作为本土开发商的代表，滨江集团是最早进入未科的地产商之一。 早在2012年，滨江就跨过绕城高速、挺进未科，拿下介于西溪、五常两大湿地之间的宝藏地块，打造了后来的西溪之星项目。 这也是未科开发初期比较有代表性的一个楼盘。

这么多年下来，应该说，滨江对未科的地产价值是充分认可的。而 建发·云湖之城的热卖又进一步刺激了包括滨江在内的更多房企加快在未科的拿地速度。

去年底，滨江集团就通过44轮竞价，以总价约27.72亿元、楼面价20713元每平米、18.36%的溢价率拍下南岸艺术慢生活街区的YH090901-01地块。而一年前绿城拿下马路对面绿汀春晓地块时的楼面价，还不到1万8每平米，短短一年涨了15%以上。

我向滨江负责该项目的相关人士进行询问，对方说拿这块地主要是看中它位于五常湿地南面，环境宜人；同时紧邻在建的地铁12号线水乡南路站，未来交通较为便利；而且据悉地块北面规划有商业，未来出门购物也很方便。 为此他们规划了15幢22-25层的住宅，106-169方等5个面积段，预计最快4月底面世。

不知是不是巧合，目前滨江集团在建中的三个未科项目——枫汀云邸、枫映华庭、枫揽华庭，全部位于中轴线上，由此可见滨江的眼光。就像 前面提到的那位负责人告诉三土的：

如果说未科是杭州未来最具价值也最有潜力的板块之一，那么中轴线就是未科最具价值也最有潜力的区域，没有之一。

对于这点，另一家杭州本土巨头银泰集团的董事长沈国军也是认同的。

去年6月28日，银泰集团与余杭区政府签署协议，由银泰商业管理集团和余杭城投集团合作在杭州新中心中轴线，投资70亿打造杭州未来新商业中心。

众所周知，银泰中心是银泰集团最为高端的产品线，目前全国已建成运营的银泰中心仅有3座（北京、成都、合肥），另有一座在建（西安）。未科中轴线上的这座银泰中心算是第五座，其在定位规格上有望比湖滨银泰还要高。

根据已披露的信息，其总地上建筑面积近50万方，将是集六星奢华酒店、超甲级写字楼、高端公寓、高品质全客层购物中心等于一体的大型城市综合体项目。但这个超级综合体具体落子何处，此前外界一直不得而知。

直到2月26日，余杭方面放出消息，位于城市中轴线上未科文化中心板块内，一宗超大的商业+商务金融+文化+广场+公园用地正式挂牌出让，地块总面积19.3万平方米（约290亩），起拍价13.37亿元。不少媒体怀疑，这就是此前签约的“未来科技城银泰中心”项目所在地？

是不是这样，等到3月底竞拍结果出来后就知道了。相比某个具体地块花落谁家，回顾未科区域过去三十多年的地产开发史，从前未科时代的小打小闹，到未来科技城成立后的突飞猛进、名盘叠出，再到如今中轴线上各大房企的争奇斗艳，这段地产传奇带给我们更大的启示在于，房地产的开发永远都追随着城市建设的方向和脚步。

尤其是当下，随着房地产逐渐褪去金融炒作属性，回归居住功能，只有人口流入、产业集聚、加之城市规划助力的板块，房地产才有未来，而未科无疑就是这样的优质核心板块。

多说两句：

最近，“三土城市笔记”联合数十位国内资深媒体人、写作者，发起“为父亲写史”计划。我们希望尽可能多地记录每一个普通人或平凡或坎坷的一生经历，为家人珍藏回忆，为这个大时代留下见证，为将来的国史编写收集资料。如果您有人生故事需要倾诉，或者希望将父辈的经历整理成册，欢迎私信联系我们。

︳END ︳

想了解更多区域城市最新信息， 欢迎加入三土城市笔记读友群。入群请先添加土哥助手号，并注明“我想入群”。

│ │ │ │

│ │││

│││ │

│ │

│ │ │ │

│ │ │

│ │

│ │

│ │

│ │

│ │ │

│ │

│ │ │

│ │ │

│ │ │