浙江
近几年，市场分化加剧，改善和高端改善楼盘热销，联排、叠排等低密产品层出不穷。
特别是去年杭州“10.9新政”取消限价政策后，杭州市场上高层+联排、高层+叠排等“高低配”的现象卷土重来。
在城市核心区域通常高端低密需求更多，相比于高层住宅，联排、叠排等低密产品也能卖出更高价格。
没有了限价的束缚，开发商通过“高低配”甚至极限“高低配”的规划，拉高高层的容积率，利用低密产品提高溢价，以扩大货值，实现利润最大化。
但近期，杭州已出让或正在挂牌的多宗宅地，在出让条件中都出现了新规，极限“高低配”被叫停
01
一季度新盘公示：
高低配项目不断涌现
据浙报传媒地产研究院统计，2025年一季度，杭州市区共出让32宗涉宅地，总出让建面约203.5万㎡，总成交金额约595.1亿元
这32宗涉宅地中，已有17个项目完成公示。此外，今年一季度还公示了13个2024年拿地的项目。
因此，今年一季度合计有30个项目已经公示，其中规划“高低配”的项目有13个，“高低配”项目占总量的比例达到约43%
这些高低配项目中，不乏容积率超过2.5的项目。例如，国泰世纪新街项目规划2幢高层和10幢叠排，滨江房产市北项目规划6幢高层和4幢叠排，英冠世纪城南项目规划3幢20+1F高层和3幢5F联排，滨江房产湖墅项目规划7幢高层和6幢叠排。
容积率2.7的望阙南项目，也规划了7幢高层和2幢叠排。
而金沙印象城南项目，虽然容积率为2.0，但可建面积仅约1.6万㎡，“硬生生”挤出了1幢4F联排+2幢17F高层。
金沙印象城南项目
图源：杭州规划和自然资源局
02
杭州出台新规：
极限“高低配”被叫停
近期，杭州运河新城、三塘、大江东、湘湖新城、下沙工业区等已出让或正在挂牌的多宗宅地，在其出让时的规划条件中都出现了一条新规定：
建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1。”
按照3:1的要求，假设是容积率2.5的地块，无法通过“极限规划”出现落差极大的高层+联排或高层+叠排这样的搭配，最多能做到高层+洋房。
此外，杭州近期有不少宅地直接明确不得建设别墅类（合院、双拼）产品，或者规定层数不小于4层，大于（不包含）两联排。当然，还可以开发叠排，或者4层三联排等。
也有不少地块明确设置了最低建筑高度最高建筑高度。例如，4月1日出让的宁波城建投资集团三塘项目明确，建筑高度最低不小于12米且最高不超过27米；4月1日出让的远东宏信大江东项目明确，建筑高度最低不小于12米最高不超过24米等。
03
极限“高低配”均好性差
或将绝迹
极限“高低配”的项目显得不伦不类，最大的问题就是破坏了均好性
如同在高铁二等座车厢里摆了几张商务的椅子，但还是按照商务舱的票价卖给你。
从居住品质和舒适度来说，极限“高低配”不仅不会提升居住品质和居住体验，反而会下降。
在容积率已经确定的前提下，极限“高低配”的楼盘中，高层容积率被拔高、密度加大，影响居住舒适度，高层的部分“吃亏”是显而易见的。
而低密区看似占了便宜，但由于纯粹性低，感受同样不好，面临阳光被遮挡私密性受到高层俯视影响等弊端。
高层业主与低密区业主在对小区公共设施、绿化维护、安保等级物业费用等诸多方面，可能也存在较大分歧，甚至可能引发业主纠纷。
如果能在土地出让时，就事先约定建筑高度最高部分与最低部分高度比例，或者规定建筑的最低高度和最高高度，可以有效规避极限“高低配”项目可能产生的风险。
高差≤3:1的排屋+洋房等组合的“高低配”还会存在，但极限“高低配”的项目将绝迹
这是一次购房者价值观的教育，以后人们可能也会更注重均衡性均好性
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