关税战下，英镑暴涨创10年新高！伦敦房产成避险新宠，前谷歌CEO豪掷4亿购入

最近几年，经济大环境不断下行，收入下降、房产贬值、理财爆雷、企业倒闭等惨案不断上演。

以致于身处旋涡之中的有钱人非常焦虑，不知道该如何保卫家庭财富。

把钱拿在手里怕贬值，存银行利率太低，买黄金怕追高，买股票 波动太大， 换美元缺乏安全保障……

怎么办？有没有什么可以保证财富稳定增值的办法？淘哥建议，现在这种情况，可以考虑买入伦敦核心房产，理由如下。注：文内汇率换算参考4月21日20:00左右数据，1 英镑 ≈ 9.7681 人民币。

总价仅约300万起 伦敦房产品鉴会

4月30日 深圳·南山香格里拉

淘哥争取到了一些参会名额，先到先得

现场将发布超5个新盘 不限购不限贷

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01.

理由一

关税战之下 英镑暴涨

成避险资金蓄水池

特朗普发起的关税大战，让全球资本市场陷入动荡，同时也动摇了美国的经济基本盘—— 美元地位受损、国债市场狂跌、资本市场一片狼藉。

最新报告显示，自特朗普就职以来，美股大盘指数标普500下跌14%，是百年来美国总统就职后第一个季度最糟糕的纪录，威力甚至超过了 80年前美国对二战的担忧，1941年在二战阴影下， 美股也仅下跌了9%。（数据源自Bespoke Investment Group ）

大幅动荡之下，曾经被誉为全球资产避风港的美国，现在已经成了投资者眼里的“雷区”，很多资金正加速撤离美国资产。

加拿大皇家银行财富管理高管观察到，美国客户咨询量激增，“安全与保障”成为高净值人群的核心诉求，部分客户计划将高达50%的财富转移至海外。

美国资产在失去其“避风港”属性的同时，英国的“世界资产保险箱”价值瞬间被激发。

相较于其它国家，只被征收10%基准关税（属于最低一档）的英国，成为了关税战中相对而言的最大赢家，被全球资产疯狂加码，以致于英镑人民币/美元汇率暴涨。

英镑在今年1月至今，对美元上涨超9%，英镑兑人民币汇率冲破9.7，逼近10年高点。

这说明在关税战加剧、俄乌冲突迟迟未解决等因素影响下，英镑资产已经成为避险资金蓄水池，吸引国际资本疯狂涌入。

芬兰养老金保险公司Veritas的持仓变化印证了这一趋势——其美国股票占比从46.2%腰斩至24.1%，欧洲股票占比则提升至25.3%，其中英国资产占据核心地位。

Rathbones等著名财务管理公司发表的言论也印证了此现象——由于美国投资者对特朗普及其政府的未来行动感到担忧，目前越来越多美国客户寻求把更大比例财富转移到英国，部分希望将财富的“5%至50%”转移到英国或或英吉利海峡群岛进行管理。

事实上，从前两年开始，资产“脱美入英”的趋势就已经开始显现。

2023年，价值超过1500万美元的伦敦房产，有40%被美国买家购得。（数据源自英国苏富比国际地产）

2024年，价值超过1500万英镑的超高端住宅市场，美国买家交易占比约25%，同比增幅约7%。（数据源自英国《泰晤士报》）

前谷歌首席执行官埃里克·施密特（Eric Schmidt）也斥资近4200万英镑，在伦敦荷兰公园购买了一座豪宅。

从种种客观事实看，英国无疑成为了本次关税大战的第一受益者和最大赢家，英国资产也成为避险资金的蓄水池、资金分散配置的新阵地，这是淘哥建议大家关注伦敦房产的大背景。

02.

理由二

房价涨幅赶超纽约

全球买家加速涌入

伦敦作为英国首都，是英国的政治、经济、金融、文化和教育中心，就像法国的巴黎、中国的北京一样，是全英含金量最高的城市，一直吸引着全球买家的目光。

整个伦敦楼市，外国投资者持有总值超900亿英镑（约合8789亿人民币），数额之大，已经深刻影响到了伦敦楼市格局——海外买家在住宅交易中的占比每增加1%，房价将上涨2.1%。（数据源自伦敦政治经济学院（LSE））

近两年，伦敦的国际买家更是在加速涌入。

2024年第一季度，伦敦海外买家占比约27%、同比上涨约3%，其中约18.7%是香港和中国内地买家，其余主要为新加坡、美国、阿联酋、马来西亚等海外买家。

为何伦敦房产近两年再次受到国际资金的高度关注？

其一，伦敦楼市确定性强，2025年预计反弹约4%。

近57年（截至2024年），伦敦房价上涨约117倍，对比之下，法国巴黎近60年仅上涨39倍、美国纽约50年仅上涨13倍，伦敦房产长期的增值性、稳定性，远超其它国际大都市。（数据源自泽平宏观）

今年依旧展现出强劲的回升势头，最新数据则显示，2025年4月，伦敦多个板块月度涨幅高达约3-5%、年度涨幅高达约4-6%，比如Merton，年度房价上涨高达约6.1%。（见下图）

*Rightmove4月房市报告，表格为伦敦各行政区房价相较上个月和去年4月的变化。

*上表中各区数据以三个月的滚动平均值为基础，可作为各区长期总体价格趋势的指标，不能与伦敦的月度总体数据进行直接比较。

而展望全年，据英国房产平台Rightmove和许多机构预测，伦敦房价将增长约4%。

这是什么概念？伦敦4月平均房价为69.9万英镑（约合682.6万人民币），按涨幅4%计算，相当于平均价年增值约2.8万英镑（约合27万人民币）。

注：所有英国交易的房屋都要在英国土地注册局注册转让并登记转让价格，平均房价为4月全部转让房屋的平均价格。

其二，伦敦租金回报率可期，今年将上涨3%。

英国国家统计局数据显示，2024年伦敦租金涨幅高达11%，位列全英之首，同时，据Rightmove 预测，2025年伦敦租金还将上涨 3%。

市场处于上扬通道之外，全球资金选择伦敦还有一个基础原因——英国重视产权保护、资产安全性到位。

现在做资产配置，首要考虑的就是安全性。英国在产权保护方面有清晰的法律体系，英格兰和威尔士的土地登记制度确保了所有权和交易记录的透明性，海外买家也能享受和本地买家同等的法律保护。

可以发现，伦敦不只是英国的伦敦，更是全世界的伦敦。

伦敦房产既有完善产权保护体系，又有大幅增值的可能性助攻，还有稳定上涨的租金收益托底，是国内富人对冲“中美脱钩”风险，进行避险资产配置的必选项之一，无需纠结、只需果断入场。

03.

首付不到40万上车

租金预期回报超6%

那么，伦敦有哪些资产可以入手？

下图是伦敦一些在售优质项目，总价仅约300万人民币起，涵盖刚需自住、资产配置多种类型，更有超级核心地段能看到大本钟的顶豪。

理解以上项目的价值差异之前，淘哥先简单科普下伦敦的楼市版图。

伦敦面积和深圳差不多，按照楼市价值版图划分，中心向外以环状依次可划分为伦敦1-6区，其中1-3区是伦敦核心区域。

图源网络

一区是伦敦的心脏地带， 金汉宫、伦敦眼、大本钟、大英博物馆等地标聚集，世界知名豪宅海德公园1号就位于这里， 类似深圳福田中心， 平均房价约79-163万英镑（约合772-1592万人民币） 。

二区聚集了切尔西、富勒姆等传统富人区和金丝雀码头等新兴CBD， 类似集合了华侨城+深圳湾的深圳南山，平均房价约55-205万英镑 （约合537-2001万人民币）。

三区是中产家庭理想住区，兼得自然与繁华，配套丰富、生活便捷， 地段禀赋类似深圳宝中周边或者成熟版的光明，平均房价约50-148万英镑（约合488-1445万人民币）。

●Woolwich

泰晤士河畔首付约39.8万上车

预期租金回报率超6%

Woolwich位于伦敦三区，皇家格林威治区的黄金地段伍尔维奇，拥有三大亮点。

1、首付约39.8万上车，预期租金回报率超6%。

Woolwich性价比很高，以抵达利物浦街站的时间为准，和通勤时间相近的新盘对比，项目价格低了约21%。

项目全楼14层、共122套，产品均为1-3居户型，总价约40.8万英镑（约合398万人民币）起，购买时只需先支付10%首付，尾款2027年交房时缴纳即可，有充足时间准备资金，还可以贷款。

区域租赁需求非常旺盛，结合周边租金水平，预估2027年，租金收益率能达到6%+。

2、近地铁站+泰晤士河，景观优越。

项目距离Woolwich Arsenal站仅约150米，乘坐DLR轻轨仅需5分钟就能抵达伦敦城市机场；距离伊丽莎白线地铁站仅约500米，2站直达金丝雀码头、4站金融城。

更锦上添花的是，项目直线距离泰晤士河畔仅约510米，在业主共享的楼顶露台，可远眺泰晤士河、伦敦天际线。

露台泰晤士河景&天际线示意图

3、未来价值空间可期。

伍尔维奇是伦敦市长办公室官方指出的机遇区，房价年涨幅超全伦敦平均水平约3.1%。

同时，2008年至今，伊丽莎白线沿线房价平均已增长约91%、2023年沿线租金比同类地区高出约8%。（数据源自Land Registry、Dataloft、CBRE）

考虑到2025-2029伦敦房产均价预计增长19.4、租金预计增长16.5%，多重利好加身的Woolwich，未来成长空间非常值得想象。（数据来源：JLL、Savills）

室内示意图

●Nine Elms

邻近美国大使馆 面向泰晤士河

顶级豪宅 伦敦版前海胤璞

Nine Elms位于伦敦一区九榆树，这里是欧洲最大重建区，经过16年开发已基本成型，聚集了美国大使馆新馆、14英亩新建公园、苹果总部、2万套新居等新锐优质资源，是声名大振的网红打卡地，地段禀赋类似深圳的前海、宝中。

Nine Elms则是九榆树备受瞩目的热销神盘，也是板块最后一块拼图，地理占位绝佳——紧邻美国大使馆，北望泰晤士河，步行两分钟可至河岸，站在岸边，可看到国会大厦，大本钟、伦敦眼、切尔西富人区。

周边顶级资源汇聚，近邻三大地铁站，4站可达邦德街、8站14分钟可达UCL、4站可达LSE、6站可达soho中国城。

周边5公里内有多所优质公立+私立学校，比如英国王室直系继承人就读的预备学校Thomas's Battersea，以及帝国理工学院、伦敦大学国王学院等多所世界一流高校。

舒适的步行距离内，还有超过250家店铺的大型购物广场、亚洲食材采买商超、韩国超市、Kova日式糕点、优衣库、200英亩的巴特西公园等众多休闲娱乐配套。

聚焦项目本身，Nine Elms打造标准完全是顶奢豪宅级别。

项目已经是现房，最新重磅推出顶部三层楼Ascenta系列，仅15套2-3居高层公寓，总价约157.5万英镑起（约合1537万人民币），精装交付、拎包入住。

坐在家中，就能俯瞰泰晤士河、伦敦全景、九榆树公园，还能观看跨年烟花。

示意图

为打造极致顶奢人居体验，软装交付堪称“奢居天花板”。

沉稳和轻盈两种配色方案满足不同客户偏好，配置地暖、冷风系统、定制木艺、奢华软毯，全套西门子冰箱、电磁炉、烤箱、微波炉和洗衣机……满足财富阶层对高品质生活的追求。

示意图

综合来看，Nine Elms同时占有稀缺生态资源和顶级城市资源，品质也是区域天花板级别，很像前海版的胤璞，注定是被收藏进城市封面的超级豪宅。

这种顶级豪宅往往拥有更出色的资产表现力，有数据显示，自开售以来，Nine Elms房价增幅比区域其它房产高出约3.1%，非常适合追求传世资产和财富增值的富豪。

●The Stage

位于伦敦GDP产值最高的地方——伦敦一区金融城与东伦敦科技城交汇处，类似上海陆家嘴。项目由万科开发，曾获2017年度房地产界奥斯卡大奖，是一个极具艺术感的收藏级豪宅，在售约39-226㎡现房，约70万英镑起（约合684万人民币）。

示意图

●Wandsworth Common

位于伦敦三区、拥有顶流教育配置和松弛英式格调的旺兹沃思，全新经典英式府邸，在售约62.2-76.6㎡公寓和别墅，公寓约61.5万英镑起（约合601万人民币）、别墅约138万英镑起（约合1348万人民币）。

●Twickenham Squate/Green

位于伦敦老牌富人区里士满的热门地段特维克纳姆，区域内稀缺的高性价比品质新盘，漫步可达泰晤士河畔，公寓约51.5万英镑起（约合503万人民币）、别墅约110万英镑起（约合1074万人民币）。

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