盱眙某小区地下车库销售引发争议业主花高价买的车位竟然是黑户

2025年1月25日，盱眙县睿博融城小区业主姚某向媒体递交投诉信，揭开了一场持续七年的产权纠纷。

被迫购买高价储藏室，业主质疑开发商打“擦边球”

“不买储藏室，就不卖房。”2018年9月，盱眙县睿博融城小区业主姚某在购房时遭遇了开发商的强硬要求。他告诉记者，销售人员明确表示，购买房屋必须“捆绑”购买地下储藏室，否则交易取消。无奈之下，姚某花费6万余元购入8.9平方米的储藏室，而小区其他业主也面临同样境遇。

这份“捆绑销售”的“底气”，源自开发商江苏睿博置业发展有限公司盱眙分公司（以下简称“睿博置业”）的强势操作。业主提供的《储藏室租赁协议》显示，开发商以“使用权”名义与业主签订合同，约定储藏室“不办理产权登记”，使用期限与住宅相同。然而，协议第三条明确“开发公司不提供任何产权登记资料”，这为后续纠纷埋下伏笔。

2018年10月，业主集体投诉引发媒体曝光。盱眙县发展改革委、县住房和城乡建设局随即联合下发通知，认定睿博置业违反《中华人民共和国反垄断法》及《商品房销售管理办法》中禁止搭售的规定，责令立即整改并清退已收取的储藏室款项。开发商随后发布通告称“无条件退款”，但业主发现，整改仅停留在表面——储藏室和车位仍被开发商占用，部分高价“使用权”交易仍在继续。

2018年10月23日，盱眙县发展改革委再次下发通知，要求开发商对地下车位及储藏室“明码标价”，备案后由业主自愿购买。开发商随即公示县发展改革委2018年8月28日的备案批复，将地下储藏室定价为4780元/平方米、车位每个不超过10万元并公开销售。这一政府“背书”的价格，成为开发商继续推销地下储藏室和地下车位的“合规”依据，但远超当地居民承受水平，引发业主强烈质疑：“既然法规明确地下部分不能销售，政府为何还要批准定价？”

根据业主姚某提供的票据，其2019年花费4万元购入车位，但至今无法办理产权登记。“高价买了‘黑户’车位，连合法身份都没有！”多名业主反映，开发商始终未能提供地下空间的销售许可证明，所谓“销售”实质是以“使用权”名义变相敛财。

地下储藏室和地下车位权属成谜，政府文件“打架”加剧矛盾

记者通过多方调查，揭开了争议的核心：睿博融城地下车库及储藏室权属问题。

记者通过另一举报人提供的文件发现，2018年8月，盱眙县发展改革委向县人民政府提交的《关于睿博融城商品住宅销售价格备案方案的请示》中，明确将地下车位和储藏室列为“可售资产”，并给出备案价格。这一文件经时任副县长批示后，成为开发商销售的依据。

但2024年9月20日盱眙县政务服务管理办公室的复函显示，该“项目地下车库、地下储藏室（不计入容积率），因不在规划条件出让范围内，未计入地价评估，故不得对外进行销售”。

记者通过另一举报人提供的一份文件发现，盱眙县发展改革委坚称其职责仅为“价格备案”，“地下车位和储藏室是否可以销售应由其他部门予以认定”，其与盱眙县发展改革委无关，这不禁让人要问县发展改革委在做价格备案之前，为何没有去审核备案事项是否可以合法销售就“盲目”备案？而盱眙县自然资源和规划局指出，该项目在建设之前颁发的建设工程规划许可证明中就确地下储藏室、地下车库为“不计容面积”，土地出让合同中也未包含地下部分，说白了该项目从出让土地和立项时，就已经定下了地下储藏室和地下车位是不能销售的。这是开发商和政府相关部门都应该心知肚明的事情。

更蹊跷的是，开发商于2024年9月18日在向政府部门申请销售许可证时，得到的答复仍是“不可销售”，但此前盱眙县发改委的价格备案文件却始终未被撤销。

记者调查发现，开发商曾试图“成本分摊”破解困局。2018年8月提交的《睿博融城项目成本测算明细表》显示，地下设施建设成本约1.2亿元，但开发商在住宅销售均价中是否分摊这一成本成谜。盱眙县发展改革委2024年9月29日答复业主政府信息公开申请时称“地下设施成本已合理分摊”，却以“涉及内部请示”为由拒绝公开计算依据。

在发稿前，记者于2025年3月19日上午电联了盱眙县发展改革委相关工作人员，称该问题已由该县多部门介入调查，可以安排相关工作人员给予记者更详细的答复。3月19日下午，记者接到相关工作人员的电话，其称其无权对记者所提出问题进行回复。至此，记者无法获得更多有效信息。

地下设施权属归全体业主，开发商涉嫌变相侵占

针对这一纠纷，法律专家指出，权属问题的关键在于建设成本是否纳入房价。“若地下车库、储藏室的建设成本已分摊至住宅房价中，则权属应归全体业主。反之，权属归开发商所有。但从现有材料看，开发商既未取得销售许可，又通过‘使用权’协议规避产权问题，涉嫌变相侵占业主权益。”

《江苏省物业管理条例》明确规定，作为公共配套设施的地下车库应优先满足业主需求，收益归全体业主所有。而睿博置业以同购买房屋产权期限相同的期限出售“使用权”收取费用，既超出租赁合同最长20年合法的保护期限，又未将收益移交业主委员会。更严重的是，盱眙县发改委的价格备案行为涉嫌失职失责。“政府部门在未核实是否可以合法销售的情况下批准销售价格，客观上为开发商‘背书’，加剧了矛盾。”

目前，业主维权陷入两难：集体诉讼需业主委员会牵头，但小区业委会尚未成立；个人诉讼成本高、耗时长。业主姚某手持厚达30页的证据材料苦笑：“我们老百姓只想弄明白，花钱买的到底是‘使用权’还是‘空中楼阁’？”

这场持续六年的纠纷，暴露出房地产销售监管的漏洞——开发商游走于政策“灰色地带”，政府部门权责不清、文件“打架”，最终让普通业主成为买单者。而如何让法律真正落地，让审批不再“闭眼盖章”，仍是地方政府亟待解决的课题。

文章转自江苏经济报