腰斩！海珠新城降到3.8万/平！

　　都是新城，命运却不相同。

　　有的早已成为大佬，比如珠江新城、白云新城；有的则还在苦苦挣扎，比如今天要说的海珠新城。

　　上一次来这里还是在2022年，那时虽然楼市开始逐渐步入至暗时刻，但由于海珠没啥新盘，且项目画的饼很大很大，所以也是备受关注，开盘价格最高一度来到7.5万/平。

　　而如今项目已有楼栋交付，卖成了现楼，最新价格也来到了3.8万/平。

　　是的，价格腰斩，这也是我来看它的原因。

　　实景

　　由于是现楼状态，所以一切都更加直观，大门口的飞马雕像可以说是非常经典了，你还在哪里见过？

　　楼下的底商并不多，不过已经有美宜佳开业了，剩下的就是装修公司了，这也非常合理的，一般新房交付，除非是项目招商，便利店、装修公司、中介公司基本上就是最早入驻的商家。

　　不过现在还没中介公司入场，也算是侧面说明了项目的热度不足的问题。

　　走进大门之后的景观如下，正对着9号楼，这奇怪的设计是有点奇怪的。

　　不过走到小区内部，朝外望的 话，效果会好很多。

　　海珠新城 悦湖玺组团的面积其实并不大，所以园林规模有限，下面的这一张图片基本就是园林全貌了。

　　不过走在小区内部看的话，园林的布置还是挺不错的。

　　有一说一，楼栋的入户其实还算可以的，整体的挑高和设计都还算比较有品质感，就是这个物管站岗的我觉得不够大气。

　　实体样板间设置在6栋的7楼，有110B、110C和131平的样板间，所有的户型视频我也拍了视频，有需要的可以在文末找我拿。

　　因为海珠新城北靠海珠湖湿地公园，所以 北向是比南向视野更开阔的，这次在实体样板间也是清晰地看到了城市天际线。

　　这还是7楼的景观，可以想象越往上的视野肯定是会越好的。

　　项目实景给我的感觉其实还是不错的，可以打个中等的分数，在能看到得到的地方是没有什么可吐槽的。

　　当然，前提是不拿现在的新产品标准来跟它对比，毕竟现在吃得太好了。

　　3.8万/平，值不值？

　　这次3.8万的价格是项目放出的一批一口价单位，分布在现楼1栋和3栋，户型有95平、110平和131平的三四房，具体的楼栋看下表。

　　如果你对这些特价房源感兴趣，也可以在文末通过扫码跟我取得联系。

　　不过虽然价格 降是真的降了，也创下了海珠的新低，但是性价比够高么，放到全市，倒也未必。

　　1、配套一般；

　　你可能不敢相信，这个曾经卖7.5万/平的项目，学铁商没一个强的。

　　项目不近地铁，离沥滘地铁站大概有个1.7公里；学校目前对口的是旁边的南武实验学校，属于市一级。

　　周边的商业基本上都是之前的小区底商，日常生活应该够用，但不够丰富。

　　而小区内其实是没有会所或者泳池等生活配套的，能数的东西除了园林、车库，就剩旁边的幼儿园了。

　　那你可能会问，那当初买的人图它啥啊，我只能说 饼好！

　　2、旧规产品；

　　上面也说了，单看交付，其实还可以，但是放到现在，产品肯定是有点过时的。

　　现在新规80多平都能做4房2卫，海珠新城95平的3房显然就比不过了。

　　3、毛坯交付；

　　是的，这些一口价都是毛坯交付，所以买下之后还要加上一笔装修费用才行。当然也可以让开发商给你装修，只需要每平米加3000元，那么实际单价需要4.1万/平。

　　厨房带装修交付效果

　　那么总价也会接近400万，而在这个价格段，能够选择的项目就不少了，且配套都会好一些。

　　比如中建天钰靠近地铁、中旅天宸府有好的学校等。

　　那么是不是海珠新城就不能买了么？肯定不是。

　　相比海珠的其它项目，这里其实会更安静，居住舒适度会更高，我会认为这里很适合养老居住。

　　周边住户不多，不会很嘈杂，但又靠近市中心，离核心配套不远。

　　事实上，今天踩盘看到了一些来看房的，还都是有点上了年纪的，非常符合我认为的买家画像。

　　命运多舛

　　海珠新城之所以会变成这样，其实就两个字，缺钱。

　　旧改本就是开发工程中最难的类型，更何况是一个占据了中轴位置的超级旧改。

　　开发前觉得钱能解决的问题都不是问题，但问题是后面没钱了，开发商也处于资金链断裂的边缘。

　　后面我们听到的项目消息，基本上都是负面消息，什么停工、临迁费停发、复建房延期等等，要么就是降价消息了。

　　当然时不时也有一些好消息，比如复建房交付，新房交付，成功引入了央企中信等等。

　　占据着这么好的地段，烂尾肯定是不可能的，但 看着下面一大片未拆的旧村，你就知道，这是一场非常艰难的持久战。

　　-The End-