江苏
文/杨国英
分享下近期房产调研感受。
家里添了二宝，按照预期节奏，近期与多个上海中介沟通，打算入手一套2000W左右的上海房产，地点可以偏一些，但院子需要稍微大一些，当然，距离虹桥中心也不能太远，最好不超过30分钟车程。
初步了解下来，我感到还是有惊喜的，2000W左右的预算，居然可以在上海挑选到部分卖相还不错的小独墅，要知道，这样的预算，在目前我居住的南京江宁，也不容易挑选到小区好、卖相也好的小独墅。
这难道是南京房价比上海房价还坚挺？
当然不是。
过去三四年，南京房价平均已经跌去了40%，上海房价平均跌幅稍微小一些，约略过去三四年跌去了30%左右。
又难道是南京独墅需求量大，继而导致南京独墅价格下不来？
这当然也不是。
了解了一下，真正的原因是，南京作为二线城市，有钱人普遍没有金融意识，2000万左右的独墅，即便卖不掉，即便降价300万都卖不掉，也不愿意主动降价，总是抱着钩鱼的心态等待有傻瓜上钩——问一句，明知卖不掉，为什么不主动降价，普遍的回答是“我又不缺钱”。
是的，能买2000W房产的，普遍属于老钱，老钱没什么负债或杠杆，不像1000W左右的房产，部分业主存在杠杆或负债，稍微扛不住了，就会猛烈往下调价。
哈哈，这就是绝大多数二线城市老钱的心态，二线城市的老钱，没有金融意识，不考虑资产流动性，宁可干耗着，也不愿意将闲置资产激活起来。
但是，上海作为核心一线，有钱人的金融意识还是要强得多，上海的相当部分老钱，特别是拥抱多套房产的，会考虑市场的真实接受度进行动态报价，所以核心一线城市2000W左右房子的看房转化率，要比二线城市高得多得多。
关于具体时间段的真实房价，我以前就讲过一个原则——一套房挂牌三个月、看房客超过30组，这期间出价最高的，才是具体时间段一套房产的真实房价。
至于你干耗着挂高价等着钓鱼，鱼肯定是钩不到的，扛到最后，最终能否卖到一个好价钱、或者说达到你自己的预期，决定这个的，其实已经不是买家的问题，而是房价周期了，你再扛两三年，如果房价周期向上，那么你是可以卖到一个好价钱，而如果房价周期继续向下，那么你的房产到时可能要比现在还要低得多。
对于房价周期，我的判断是：尽管过去三四年全球房价整体下跌了40%左右，但是，基于我国房价原来的泡沫空间巨大、再叠加人口负增长、城市化尾声等因素，未来10年，中国房价整体超大概率会呈L型的横盘走势。
这其中，当然存在城市分化，核心一线和极少数二线房价，其未来10年的横盘走势，可能会稍微向上倾斜，比如10年房价上涨30%-50%，折射到年化增长也就是3%左右，而除此之外的我国绝大多数城市，未来10年房价很有可能还会继续下跌30%以上，折射到年化跌幅3%左右，这对于刚需人群，其实也是可以忽略不计的。
房产从中长期看，有人口持续净流入的城市，低利率的货币力量才有意义。
没人口持续净流入的城市，中长期看，即便未来有0利率，其实也没什么意义。
最后再说一说今天的市场。
先讲黄金，今天金价继续飙升，国际金价再一次突破到3300美元/盎司上方。
关于黄金，没什么好说的，从2023年七八月份开始，我一直讲反复讲，在这个超级动荡的时代，每一个家庭都应该配置5%的资产到黄金——讲到全球动荡，最新的消息是，以色列准备对伊朗搞动作了，还有，我之前一直讲的全球货币共识解体，今天盘中消息，我们与东盟十国全面完成自贸区3.0谈判，这其实也是去美元化的一部分。
再讲下明天的大事。
明天下午3点将召开重磅新闻发布会，科技部副部长，央行副行长、国家外汇局局长、金融监管总局、证监会等多部门领导，将具体介绍科技金融政策相关情况，这个活动预告是昨天释放的，今天还没有多么明显的反应。
我估计，尽管是明天下午3点收盘举办的活动，但是，明天盘中应该有一个提前量的反应，比如AI硬件、AI软件和AI应用，关于AI涉及到特别多的硬核科技细分领域，再比如半导体，这个也涉及到特别到的细分领域，明天盘后应该会被发布会正向反射到。
今天就写这么多。
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