广州楼市的一些推测

我是紫沐，这是我第449篇日记。

这周楼市动静不小，简单聊聊。

住宅新规

网传最新的住宅新规，会严查偷面积和高得房率。

用大白话总结，有几个重点：

1.禁止飘窗偷面积，窄飘窗和零飘窗项目可能会绝版，空中露台也要禁了。

2.建筑外立面的结构柱全部计容，不能再做“赠送面积”。

3.40米以上楼层，差不多13层以上，不能花池改阳台/室内空间。

相当于，目前偷面积最常见的飘窗、花池、结构柱，全部上了ban位。

后续新房得房率，很可能跌回100%出头。

但这未必是坏事。

因为最新一批产品，已经有点失控了。

80cm飘窗全砸，叠加20-30%阳台+10%空中露台+花池。

有些楼盘官宣得房率，已经去到143%。

别说碾压23年以前的所有二手房，就是23-25年的新规房，都被摁着打。

这时候开发商还玩价格战，产品升级的同时加量不加价。

二手业主不大刀割肉，根本无人问津。

而二手房价崩盘，除了让市场信心更萎靡，也会转过头拉低新房和土拍的定价，形成恶性循环。

所以住宅新规要是执行到位，对市场其实算利好。

表面看，得房率低了，性价比低了。

但实际上，能解决新规尺度太大导致的负面影响，也能稳定信心。

业主、买家、开发商，不用再担心背刺，不用再被迫观望。

不过还有一个问题，很大的问题。

就是这网传的住宅新规，能不能被执行到位？

或者说，能不能被长期、稳定地执行？

毕竟广州收紧住宅新规，不是第一次。

去年底，就收紧过阳台率和花池，也一度让大家以为内卷会摁下暂停键。

结果坚持没3个月，又重新放开了。

这对广州的公信力，其实影响很大。

以前，说琶洲不卖地，天悦和琶洲南TOD的房价，马上硬邦邦。

现在，再说哪里哪里不卖地，大家会觉得是不是造势，不敢当真了。

久而久之，就成了“狼来了”。

所以一次次透支信用，就是饮鸩止渴，迟早会亏波大的。

当然，这次住宅新规，我觉得大概率会执行到位。

不是操盘手良心发现，也不是广州不缺钱了，单纯是风险问题。

广州后续土拍和旧改，体量都很大。

要是继续放开新规，或者维持目前的大尺度标准。

那每拍/改一块地，市场就要被砸一次。

在首付比例降到15%之后，房价下跌的安全垫，其实不多了。

再多跌几次，有可能引发系统性的的金融风险。

而这，才是广州选择停下来的真正理由。

虽然出发点很功利，但结果算是好的。

至少很多人，能短暂地喘口气了。

马场动态

珠城最后一块靓地马场，也有新动态。

地块中轴，是大面积公园绿地；

地块西侧，主要做商业+商办；

地块东侧，主要做住宅+学校；

目前还未明确是一次性出让还是分开出让。

一次性出让，开发起来更流畅，地块上限更高，但很卡开发商资金实力。

分开出让，能让地块被快速拿下，但开发过程容易割裂，拉低价值天花板。

加上SKP的引进还在谈，所以地块挂牌没这么快，得去到三季度。

但拿地的开发商，多少有点眉目了，很可能是保利或者越秀。

很多人期待的香港置地，已基本确定不参与马场项目。

所以综合看下来，有惊喜有失望。

好的一面，是马场没有被再次搁置。

后续商业和公园绿化建好，对珠城东区是很好的补强。

而马场成熟，也能强化珠城和金融城的关联。

不像现在，从珠江公园往东，脱欧入非的感觉太明显。

所以马场什么时候搞定，珠金琶这个概念，才有真正的价值。

当然，这波新动态，也透露了很多不如人意的地方。

比如开发商。

作为珠城最后一块靓地，马场任务很重。

能不能强化珠城的价值护城河，让珠城再辉煌10年，就看马场的兑现水平。

而开发商实力，在其中影响很大。

越秀和保利，有没有操盘顶级规划的能力，目前还是存疑的。

另外是住宅位置，有点差强人意。

想做东区顶豪，必须掌握稀缺环境资源，要么有江景，要么有园景。

马场肯定是没江景的，但马场西侧，却有一线园景资源。

那理论上，把住宅放西侧，往西看珠江公园，往东看马场公园，东西双园林，景观是ok的。

加上新产品新规划，未必做不了东区顶豪。

但现在把住宅放东侧，撑死了只有马场公园的景观面。

马场往东，城市界面很一般，视野是低档创意园和城中村，档次就会低很多。

所以马场新动态，有惊喜也有失望。

往好了看，马场搁置多年，终于要迎来兑现。

但往坏了想，最终兑现的马场，好像没想象的那么顶级。

至于马场地块对楼市的影响，以及近期土拍和后续土拍，对周边板块的影响。

先挖个坑吧，下篇再写。