保利李红亮的第一个挑战！

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2025，北京楼市最大的竞争，莫过于海淀楼市与朝阳楼市的竞争。

比如，上半年海淀楼市持续发力，永丰南颐海云颂（海开）、功德寺双子星（绿城、越秀）、朱房村双子星（华润、建发）......还有即将入市的中海树村项目，一时间，海淀风头无俩。

而到了下半年，将会是朝阳的主场。

以中海万吉九序为开端，三间房双子（保利、金茂）、朝青黄衫木店项目（中建智地），以及即将土拍的太阳宫、永安里地块，下半年朝阳楼市将与海淀“硬碰硬”。

与此相对应，北京头部房企之间的竞争，也会更加激烈。

例如，上半年北京发力最大的房企，主要是华润、中建智地、中海和越秀这四家房企。凭借着核心区域尤其是海淀的豪宅项目，TOP4已经将北京保利远远甩在身后。

而保利，前两年还有两个热销盘保利天汇、朝央和煦，但从去年下半年开始，北京保利的运势急转直下，在核心区已经许久没有拿到靓地。

也正因为如此，北京保利，无疑是今年核心区拿地欲望最强的房企，没有之一。

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等等，保利不是有嘉华天珺、朝观天珺在售吗？那为什么还说保利拿地欲望最强？

这主要是，嘉华天珺实在不争气，网签成绩非常惨淡。而朝观天珺其实卖得也一般。

以嘉华天珺为例，这个项目早在今年1月份就已开盘，但目前仅网签了170多套，全盘去化率还不到14%；网签金额大约15亿元，约为拿地成本的17%。

要知道，这170多套网签中，有113套是开盘前两个月完成的——也就是说，自3月份颐海澐颂以及功德寺项目开盘以来，近3个月，嘉华天珺只有不到60套网签，平均每月仅有20套。

这可是海淀呐！作为北京少有的房价高地，嘉华天珺的这个成绩，实在是出人意料。

而对于朝观天珺，据了解，6月份项目官宣开盘销售额是21亿元，约为首批取证房源货值的4成，即大约卖了200多套房。

我们知道，官宣业绩、海报刷屏往往不靠谱。此前嘉华天珺首次开盘，声称卖了322套，销售金额31.66亿，结果半年过去了，认购转网签才50%多一点，我们就知道北京保利的惯常操作有多牛。

更何况，朝观天珺此次明面上的网签金额，只有推售货值的4成......

所以，嘉华天珺和朝观天珺，很难扛起保利争霸北京的大旗，保利急缺重量级的项目来拉业绩，是说得通的。

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整体看过去三年，保利的拿地态势是低门槛改善，这跟保利缺少拿到类似朱房村、功德寺、太阳宫、酒仙桥这种核心项目的运气有关，也跟其产品营造能力是相匹配的。

然而，随着楼市下行，低门槛改善盘也一路看跌，市场的目光几乎都集中在核心高端改善盘上。北京保利囤的那些低门槛改善项目，销售逐渐显露疲态，权益排名一路下滑，几近要跌出北京前8了。

例如，顺义颐璟和煦，卖了一年，去化率只有45%。石景山璟山和煦，去化率稍好也不过55%，还有300多套库存。朝阳的和光煦境，卖了两年甚至卖成了现房，还因为现房比期房价格低约8000/㎡，以及可能减配等因素，一度引发业主抗议维权。

少有的两个亮点项目，便是前面提到的保利天汇和朝央和煦。保利天汇是东坝的龙头，而朝央和煦，更是保利近两年在京最热销的项目。

而也正是因为这两个项目的热销，使得保利有意无意之中重仓朝阳，但如今朝阳楼市的内部竞争局势，已远比过去激烈。

从去年开始，朝阳总计有二三十宗的土地出让，比如十八里店、小红门，就有接近2000套房源在售；朝观天珺所在的三间房，除了金茂的直接竞争外，还面临朝青黄衫木店地块的竞争。

所以，重仓朝阳的保利，无论是基于内部的弱势存量项目，还是基于外部激烈的竞争态势，都必须寻找下一个金矿。

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除了项目和市场的变化，北京保利掌门的人事变动，也是保利急于“拓地”的关键。

据了解，去年12月，在北京保利已有3年的刘喜涛，被调任至河南保利，而接替他的，是2008年加入保利、原保利集团董办副总的李红亮。

所谓“新官上任三把火”，面对刘喜涛留下的众多存量弱势项目，为了打破藩篱，李红亮只能选择拥抱既有流速又有利润的海淀。

为此，5月20日，保利联合北京建工以11.95%的溢价率，耗费45.45亿拿下“海淀半壁店0003、0004地块”。

▲对于保利海淀半壁店项目，我的看法是：

这是李红亮上任以来的第一个重大挑战！

为什么？半壁店项目交通上并没有什么短板，环线区位还属于海淀四环外，但其所在的田村板块，却是海淀公认的价格洼地——这里同品质房源明显比海淀其他板块价格更低。

其实在很多海淀人眼里，田村和隔壁的石景山没啥两样。这里地段和环境一般，后期也没有相应规划，更不会有产业；

商圈贫瘠，唯一的京粮广场略显土气，也就能满足基本的餐饮和日常购物需求；

田村所属的永定路学区，整体水平更是属于中下游梯队，大部分房子就是占个海淀学籍，不存在什么溢价。

由此，虽说半壁店项目属于海淀西四环，但学校资源和功德寺、朱房村那些网红盘没法比，这在极其看重教育的海淀，是一个巨大的负分项。

而再看土拍单价和定位。半壁店楼面价达到了7.84万元/㎡，这个单价意味着，保利半壁店项目要做成10万+级别的豪宅项目，才不至于亏本。

但田村板块，很难撑起10万+的豪宅，同样的价格，可能业主更愿意去买功德寺、朱房村。

而在田村板块内，认可度最高的改善楼盘是乐府江南。这是05-07年建成的江南园林风格小区，挂牌均价9万左右，人车分流，拥有海淀少见的绿化和水系，搭配仿古的亭台楼阁，确实很有辨识度。

▲与半壁店项目相距不远的乐府江南。

因此，保利半壁店项目想要出圈，必须拿出背水一战的勇气，把产品设计和营造能力提升上来，以绝对的产品力统治田村——既然半壁店项目不是一个地段型选手，但好歹占着海淀西四环的区位，如果能用产品力说话，未尝不能避短扬长。

但问题是，北京保利本身更擅长做改善而非豪宅，旗下10万+的项目屈指可数，除了嘉华天珺，上一次在海淀做的豪宅项目还是2014年开盘的保利海德公园。

所以这一次，保利李红亮能否克服朝阳与海淀客群的巨大差异，突破改善与豪宅群体的藩篱，实现产品与团队的迭代，值得怀疑。

另外，海淀迄今还没有“好房子”的宽松新政，也无形中加剧了半壁店项目“产品突围”的难度。比如半壁店就涉及到空军机场限高，建筑高度按照15米控制，做产品会很受限。