上海排名前十的科技服务企业大都选择进产业园，而非纯写字楼

根据企业营收规模，并结合上海市软件和信息技术服务业“双百”名单、企业财报及权威行业分析，下表列出了2024年上海前十位科技服务企业（按营收降序排列，仅纳入总部或核心业务在上海的企业）的基本信息：

值得注意的是，上表中的十强科技服务企业，有八家选择了产业园区作为其实际办公场所（占比80%），而非纯写字楼（如下表）。

由此可见，

首先，从“研发需求”角度看，科技服务企业从产业园区获得的专业支持能够满足其高强度的研发需求。众所周知，科技服务企业的核心竞争力来源于持续的技术创新，其研发投入普遍占到营收的15%-30%，而产业园区则能够通过全链条的研发支持体系来直接降低企业的创新成本，主要包括两个方面：

第一，物理空间适配性。产业园区可提供定制化的研发空间，如联影医疗在嘉定工业区的自建园区包含医疗影像设备测试中心，满足其高端设备研发的精密环境需求。再如漕河泾科技绿洲的办公区与实验室一体化设计，缩短了从科技服务企业从创意到原型的转化周期。

第二，共享资源与成本分摊。如漕河泾开发区内的“元创未来”平台为企业提供共享算力中心、中试基地和知识产权数据库，商汤科技的AIDC人工智能计算中心可以与园区内其他企业共享算力资源，降低单次研发成本。再如浦东软件园通过联合实验室模式，使宝信软件等企业分摊工业互联网平台的研发投入。

下图：2024年8月，第二届“元创未来”元宇宙设计创意大赛成果展在漕河泾开发区公园拉开帷幕（图源：上海徐汇）

其次，从“产业协同”角度看，科技服务企业的业务高度依赖上下游资源整合，产业园区往往具生态化发展的天然优势，能够通过垂直产业集群效应形成协同网络，主要包括两个方面：

第一，产业链闭环构建。如漕河泾开发区聚集了1.4万余家科技企业，覆盖人工智能、游戏、集成电路等领域，形成“基础技术-应用开发-场景落地”的完整链条。这就让商汤科技的AI算法能够为米哈游的游戏渲染提供技术支持，而米哈游的用户数据又能够反哺商汤的模型训练，形成一种“便捷协同”模式。

第二，跨界创新与资源互换。如得物所在的创智天地以“文化+科技”为特色，吸引了B站、小红书等内容平台，其潮流电商业务可快速对接园区内的数字营销、IP运营企业，实现“内容-电商”的无缝转化。

下图：位于上海东北角的大创智，由包括核心代表创智天地在内的3.6平方公里核心区和4.6平方公里的拓展区构成，以“产业集聚、深度融合的复合创新知识社区”为定位，共占地8.2平方公里，有超过15万名知识工作者在这里创业、工作、生活，坐拥高新技术企业459家，约占杨浦区的47%。（图源：m.36kr.com）

再者，从“基础设施”角度看，科技服务企业对网络、算力、数据等基础设施要求极高，产业园区能够通过专业化配套和数字化服务来精准匹配和满足这些需求，主要包括两个方面：

第一，高速网络与算力保障。如漕河泾开发区部署万兆光纤网络，时延低于5毫秒，能够满足米哈游《原神》全球服务器的实时数据交互需求。

第二，数据安全与合规支持。如浦东软件园建立“数据跨境流动专区”，可以帮助宝信软件等工业互联网企业满足欧盟GDPR等国际合规要求，降低跨境业务风险。

最后，从“人才集聚”角度看，科技服务企业的竞争本质是人才竞争，产业园区能够通过人才生态构建和创新氛围营造，形成持续的人才虹吸效应，主要包括三个方面：

第一，高校-企业人才直通车。如漕河泾开发区与上海交大合作开设“人工智能产业班”，能够为商汤科技等入园企业持续输送技术人才。

第二，高端人才生活配套。如临空经济园区为携程、叮咚买菜员工提供人才公寓，租金大幅低于市场价，并配套子女教育、医疗绿色通道。

第三，创新社区与知识共享。如漕河泾开发区定期举办“元宇宙产业峰会”“AI开发者大赛”，米哈游、商汤科技等企业不仅可以通过参与活动获取行业前沿信息，还能同时招聘优秀参赛者。

下图：2024年6月18日，3A全球校友中心揭幕仪式暨校友生态战略签约仪式举行，在漕河泾开发区打造全球唯一的“上海交大APEX实验室、ACM班、ACM竞赛队校友中心”。3A全球校友中心将引进3A校友及优质项目来沪创业和发展，漕河泾链接各方资源，将为3A校友项目落地提供人才服务、跨境服务、场景共创、生态融合等创新创业配套支持。

“创新孵化器”。可以预见，未来，随着元宇宙、人工智能等新兴产业的高速发展，产业园区将进一步强化其作为“创新策源地”的核心地位。而传统的纯写字楼若要提高科技企业入驻率，则必须打破“标准化办公空间”的固有定位，至少从“物理空间、产业生态、服务体系”这三个方面进行系统性改造，来构建“类园区化”的创新生态。

以下是基于科技服务企业的核心需求的一些初步改造建议：

一、物理空间重构：从“格子间”到“创新实验室”

如研发空间的定制化改造，包括：

• 模块化实验室设计：将传统写字楼的大开间改造为可灵活分割的“研发单元”，配备通风系统、电力扩容和防静电地板，满足AI算力中心、硬件测试等需求。

• 中试空间共享化：联合第三方机构在写字楼裙楼或地下层设置共享中试基地，提供3D打印、电子元器件测试等设备。

二、产业生态构建：从“租户集合”到“垂直产业链”

如跨界创新场景营造，包括：

• 设立“创新连接器”空间：在写字楼公共区域打造开放式路演厅、联合实验室，定期举办“科技+行业”对接会。

• 高校科研成果转化对接：与本地高校共建“技术转移办公室”，将写字楼作为高校科技成果的首落地场景。

三、服务体系升级：从“物业管理”到“创新服务中台”

如人才与技术资源池建设，包括：

• 共建“人才飞地”：与地方政府合作，在写字楼周边配建人才公寓，并提供子女入学、医疗绿色通道。

• 共享技术基础设施：联合算力服务提供商在写字楼机房部署边缘计算节点，为企业提供低时延算力服务。

总之，传统写字楼改造的核心是让办公建筑从“物理空间的提供者”转型到“产业生态的构建者”，因为科技服务企业需要的并不是标准化的办公场地，而是一个“创新要素的聚合场”。未来，只有能为企业提供研发支持、产业链对接、政策资本服务的写字楼，才能在科技服务企业选址竞争中占据优势，这本质上也是从“卖空间”到“卖生态”

原创作者：上海产业转型发展研究院常务副院长

撰 稿：严 含

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨