北京
01
前几天，颇受关注的中海树村项目，公布了总平图如下：
▲看到这整整齐齐如同电路板的总平图，我笑了：这是学校宿舍，还是部队军营？
要知道，这一块地，是中海在两个月前，以75亿总成本、27.93%的溢价率力挫群雄才艰难拿下的。按照这个成本计算，这块地的楼面价超过10万一平，是今年北京首个楼面价超10万的顶豪项目。
然而，看到这张总平图上，地块被塞了16栋住宅楼（其中北边四排是叠拼，南侧四排洋房为主），且每栋楼之间的楼间距都差不多为18-27米，左右楼间距甚至只有6、7米，就知道这个项目，大概率跟想象中的顶豪是有差距的。
虽说，18-27米的楼间距也不算窄了，更何况这个项目都是低层住宅。
但是，作为卖价15万一平的顶豪项目，树村楼间距相比周边二手圆明天颂的30米楼间距相差甚远，如此排布，前后楼栋的私密感亦实在欠缺。
其次，这种整整齐齐的强排方案，意味着项目是缺乏中央景观的。虽然说 7号和9号楼、8号和10号楼之间设计了三个下沉庭院和景观廊架，把小区分为南北两个区域。但很显然，景观体系欠缺是一个很难弥补的硬伤。
最后，整体看，中海树村这个项目，相比其他顶豪，比如圆明天颂、学府壹号院，容积率拔太高了！地块原本容积率1.6，控高18米，除去防护带和街坊路，实际算上绿化和退线接近2，而圆明天颂实际容积率才1.1。
02
显然，树村项目这样密集做叠拼+洋房的强排方案，连行外人都能看得出来，这块地不是用来炫技做口碑产品的，中海要的是它的经济价值。
为什么？南区做洋房肯定是正确的，要知道网签极好的建发海晏，都是13-14层的小高层产品，而树村控高18米，最多5-6层。同时树村的城市界面也相对朱房村双子要好，没有五环高架的噪音干扰。
因此，分出一半面积做200-300平的大平层洋房，属于中海成本保底的操作！
而另一半的北区，中海则拿出来做更赚钱的叠拼——在海淀核心区，大平层项目多了去了，但叠拼却很稀缺。
据了解，中海树村项目，上叠300平会赠送80平产权面积，下叠350平，赠送地下130平左右产权。整体价格大约在5000万起步。
综上，把树村项目当做现金奶牛，这才是中海如此强排的缘由。
只是对于树村这样十年一遇的黄金地块来说，它拥有全北京最好的学区、产业和圈层配套，拥有非常有辨识度的地段位置，这样强排，着实有些可惜。
03
刚刚说，树村方案不会给北京留下一个典范，但却能够保证利润（牺牲了楼间距保住了大面宽），甚至填补亏空。
而仔细想想，中海这么做，似乎无可厚非，甚至情有可原。
要知道，中海当下有大量项目在打折促销。比如石景山的中海学府里、长安源境、长安玖章，统统从7万多降到了6万多，当然最狠的还数金安桥的中海寰宇天下天镜，作为系列的收官之作，五期天镜卖的价格居然是最低的，特价房甚至跌到了5字头......
这里面很多项目都是亏损的，如今好不容易抓到一个能挣钱的海淀项目，那不得往死里排楼栋？
挣钱嘛，不寒碜。
反过来看，如今的中海，竟然需要靠牺牲口碑和品牌为代价来挣钱，这又似乎在说明，中海资金链很紧绷了。
是啊，这五年来中海重仓一线，但却并未达到想要的效果，除了上海，中海在北京、深圳的多个项目都出现爆冷，投资风险飙升，相关的领导压力极大。
如今，不止是北京中海，南京、温州、苏州中海，都在打折降价卖房，尽一切方式回款补充现金流，这想必是得到了集团的授权，集体统一加快去化回款。
甚至有小道消息说，中海颜建国在反思，是不是以前重仓一线，尤其是重仓北京的投资策略，做错了？
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