成交显著分化，背后是“新国标”的市场冲击

2.11，我写到《》，7.1，我写到《》。

现在回头复盘，判断都不需要做出更改。全年来看，2025的确已经是一个不错的年份了，表现为成交量（主要是二手成交量）相对较高位持稳，有利于卖房子。但短期来看，7月数据显示，新房的确已经破位下行。

但市场对破位下行的解读，我认为是在说假话，核心表现为对“破位”原因的解读不正确。未来一段时间，我认为新房会更加难卖。昨日有开发商朋友询问我的看法，我建议是现在能降价出货就尽量甩了，不要心存侥幸。

7月的房地产，在市场表现上呈现出更为典型的新房和二手房成交分化，新房显著下滑，二手房还能保持偏稳，对于这个成交分化的解读是至关重要的。

深圳新房成交，在批售量增加的情况下成交量环比大跌接近2成——新房预售现售合计成交套数2664套，环比下降18.7%，同比勉强维持打平，这个成交量已经回到了过去3年调整期的低位水平。和去年第四季度的政策季比较，这个跌落曲线可谓是非常陡峭，再次验证我们先前的判断：政策已经力竭，余波不能穿鲁缟。

二手房稍好，7月过户量4656套，环比上升3.4%，同比也微升，基本还是能够竭力维持在5000套上下浮动的。拉长2021年调整至今，这个量超过了大部分月份。比起去年第四季度高位自然不及，但可以说已经是市场最好的消息了。中原地产统计，领先指数792.1，环比下跌1.1%，二手均价48361元/平米，单月下掉超过1个百分点，很夸张了。

全国的情况，重点是两个。

其一，二手房价格跌幅扩大，继续“以价换量”，7月百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%，和6月相比，同比环比跌幅都出现了扩大。

看下面来自中指院的数据，百城二手房，无一上涨，全线下跌，而且跌幅扩大。北上广深杭单月环比跌幅分别为：-0.61%、-0.57%、-0.82%、-0.55%、-0.49%，丝毫看不到“止跌回稳”的坚实证据。不要觉得这-0.5%这样的跌幅洒洒水，房地产单月这样子跌下去，其实按年度是很猛的，尤其是考虑到已经跌了4年多的情况下。

其二，百强开发商销售量跌幅也呈扩大化。百强开发商销售额同比下跌-24%，为过去10个月以来的最大降幅，7月单月环比下降量38%，为今年以来最大的月度降幅。

这些数据里面，我认为，大部分都是市场调整的自然深化所致，像二手房的“以价换量”，一直都是，尤其是去年第四季度的政策季，到今天这个趋势没有改变，挂牌量持续上升，成交量也能持稳。

这说明市场自身的调整出清依然没有完成，卖家的心态依然是“只要价格合适，跑路为上”。

此外，7月以来的政策严重不及预期，也扮演了市场向下拐头的另一个短期变量角色。市场期待的降息、月底高层会议祭出大力度政策刺激，都没有来到，这打击了市场情绪（下面说）。

但是只有这些解释不了，新房在7月份下跌如此之大，也无法进一步预判市场后续走向。需要增加的一个新的变量是：新国标对新房成交的冲击，被轻视了，尤其在一线城市。

回到上述深圳样本，新房二手房的分化非常显著。二手房虽然也讲价，但是还能够卖得不错，原因是房东降价降得狠，很多人扛不住了/对后市丧失信心，都选择了甩货。但是新房在供应量上升的同时卖得更差，只有一个重要解释：

刚需买家在持币观望，等待更好的新规盘。

重所周知，新国标4月份发酵、5月份祭出、6月份市场已经有所表现，但是回顾上半年，政策余波尚温，以及地王频出、政策加力还是能让人对未来有所期待，新国标政策出台到市场全面熟知本身也存在一个过程。但是到了7月，随着新国标的广为人知，这个冲击开始显化。在市场的前端，你能感受到，现在在售的楼盘非常难卖，尤其是中等价位盘，一方面是开发商降价不够二手房厉害，另一方面是买家觉得对比新规盘非常不划算，最终，刚需买家更愿意持币等待，反正市场已经形成共识，价格一时半会儿只会跌不会涨。

我之所以强调这个因素，是因为，它对在售新盘的销售具有持续性冲击。如前统计，深圳今年已经卖了7块地，大部分都是“低容积率”地块——2.5-3.4，高度全部都不到100米，相比市场上在售的多数超高层，新的项目宜居性无疑更佳，性价比更高。如果从“耐用消费品”的角度来理解未来的房地产，那么，当然要买“新国标”。

是以，可以想见的一个推断是：符合新国标要求的地块卖的越多，对在售新盘的冲击就会越大，这个冲击是替代性、排他性的。7月的数据，说明市场在这一点上形成了共识。

我个人不认同但表示理解，如我之前拍了一期视频所说：我们判断楼盘的“金标准”，不是时间线，而是“好楼盘”。好楼盘必然至少要优先包含“好地段+好配套+好产品”这“三好”，并且前两者权重更大，“新国标”只限于“好产品”的范畴。所以，仅仅是看新国标去决定买一个或者放弃一个，很容陷入到“捡了芝麻丢了西瓜”的买房误区。新国标之前有宝藏，新国标之后也有垃圾，这个不可简单而论，关键还是看楼盘。就像我们买股票，金标准是评估企业基本面，而不是只看政策2025年要求企业大幅提高分红率一样。

但因为绝大部分买家都没有太多专业知识，这样简单化、一刀切的划分，也非常可以理解。买“好楼盘”谁都知，但是如果判断起来太复杂，那不如全部弃掉，就算是等不来符合心意的新规盘，那也可以继续等，反正不怕房价回头涨。

基于对刚需大众如上的买房心理的拆解，我认为：它既解释了7月份新房卖得如此之差，也预示了（随着新国标的推进深化）接下来新房几乎铁定会卖得更差。

这正是我在《》、《》里说的，这是房地产未来“结构性”的重要转变的内容，也清晰的显示出，我们的房地产市场现今面临的局面有多么的复杂——既有周期性变局，又有趋势性变局，还有结构性变局。

这个过程我相信会持续比较多个年头，未来很可能的一个市场格局将是：有钱人买新规盘，因为这些地块大部分都是宝藏地块，随着时间后移，新盘整体趋势将会趋向于高端化；中端人群会集中在二手房，这部分房屋库存量巨大，房主会因为要进行资产负债表修复而有强大的抛售动力，价格会继续下探寻底；力量不足的人群，则会集中于政府提供的配售保障房序列中，减轻购房压力。

新国标，对房地产行业长期是一个重大的利好信息，但中期与短期而言，对于有盘在售的开发商而言，是需要认真面对的重大挑战。真正需要他们重视的是：这将要求你对楼盘的产品规划和营销思路，进行全方位的改变，意识不到这是一个巨大的规则变化，你很可能会在接下来的市场竞争中输掉。

不改变思路，想卖掉楼，除了降价，几乎没有别的胜算。

需要强调一点的是，政策面的判断同样重要，就年内短期来看政策走向，7月底高层会议同样展现了具有挑战性的信号。

最重要的一点是：没有提房地产。

虽然说没有提房地产就代表抛弃了房地产这么说有些夸张，但大体来说，也能够验证我一直以来对行业长周期方向“谨慎保守”的判断，在过往几年里，我们花了很多篇幅去探究“政策层对房地产的未来到底是如何定位的”。我的判断一如既往，房地产救不救得起来是第二层的问题，第一层的问题是，国家经济离开房地产的决心要比想象得顽强。我在很多个场合和不少开发商高层、操盘手，都深刻得探讨过这一点，并且一再无比坚定的建议快速出货。但遗憾的是，他们大部分人在我看来，依然陷入到旧有的路径依赖与周期性思维里，一步一步的拖延下去，而迎不来市场反转。

对于二手房业主，我同样也是如此态度。今年会被证明还是一个不错的年份，尤其对于卖房而言，毕竟成交量还可以。越往后走，通缩如果不见好转便会形成螺旋下降，事态会更加不好扭转。我早在2023年就明确提出了这样的看法，去年年初更是明确表达“举目世界天地宽”、不要苦熬穷等，行动最重要《》。第一步，降负债，把负债大幅降低到“舒适区”，必要时甩卖资产也要干；第二步，保持充沛的现金流，为未来做好防浪堤；第三步，拓展能力圈，走出舒适区，寻找新机会。世间的投资机会很多，一定要考虑自己的机会成本。

当初听我的建议的一些童鞋，大部分在今年都得到了比较好的回报。如我所言，你就是把卖房子回笼来的资金拿出来一部分买上黄金ETF、恒生科技ETF、纳指ETF、标普500ETF……等等各种ETF哈哈（对，我就是买各种ETF，每一只我都买），今年都有至少2-3成的回报……

以上这些思路，我零散的都分享在以往的文章里了，有兴趣的童鞋可以往回翻翻看。我是这样说的，因为，我正是这样做的。

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