高得房率的窗口期，要关闭了

01

上个月，我去顺义星悦时光踩盘。虽然地段偏僻没地铁，打个车都导航出错，但看样板户型，77㎡户型就可做三居，居然还有270°的客厅观景明窗；87㎡户型更绝，居然有三面宽三居两卫生间，空间利用率直奔100%。

虽然说，做地产媒体十余年，我见过的房子不少，但是在那个现场，看到以往印象中不足90平的刚需小房子，现实里却是大房子，还是挺震撼的。

而也正是这种得房率逐渐上升到极限的“好房子”，撑起了当下的楼市。

如今，除了海淀，北京其他区县的楼盘都引入了高得房率的“好房子”政策。其中，高得房率主要是靠偷阳台/飘窗/设备平台的面积来实现的。

对此，楼花网有统计过，当前北京绝大多数的热门楼盘，都有内嵌阳台或外置阳台。

对于阳台，在北京可算一个新事物。因为沿袭苏式规划，北京楼市在2022年以前是没有阳台概念的，直到楼市下行，从顺义中海湖光玖里、龙湖御湖镜、星誉beijing这三个楼盘开始，北京新房才成体系的通过阳台抬升得房率，进而对冲楼市下行。

而从今年年初开始，北京正式出台了平原多点地区好房子政策，阳台被写入了楼市规划，规定阳台面积按1/2计入容积率和计入地价款。

02

放眼全国楼市，通过阳台/飘窗/设备平台提升得房率的做法，并不鲜见。

然而，风向似乎正在转变。

近期市场有传闻说，“北京住宅报规收紧导致得房率下降”，朝阳有两个新盘的得房率，都没此前新盘那么高。

“现在朝阳区在编制新的‘好房子’文本，会明确限制赠送的上限。”有自媒体人表示，“上边对部分开发商和购房者对‘好房子’的认知=高得房率，有些不满意。”

事实上，不仅是北京，还有深圳也同样提出了疑问：“第四代住宅”就是大阳台、大飘窗、高得房率吗？”

▲2024年深圳市规划和自然资源局修订《深圳市建筑设计规则》，减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等新出台的措施备受关注。据此我算了一下，在新规之下，房屋得房率至少会提升8%。也就算说一套500万的房子，购房者可能因为这个规则的改变而增加40万的效益。

那么，既然放开阳台和得房率是好事，为什么又开始要严管了呢？

这是因为，在当下楼市存量购买力难以增长的情况下，由于新增新盘品质比老盘和二手房好，高得房率产品成为市场催化剂，新盘得房率普遍达85%-99%，对周边二手房和老盘70%-75%的得房率形成“降维打击”，倒逼二手房价踩踏下行。

对此，北京多位二手房业主就曾抗议，此前通过阳台卷得房率的新盘，是利用“好房子”概念偷面积，搞坏了整个市场的秩序，“背刺存量市场，短视至极”。

据调查，近一年来北京楼市对于新房阳台的投诉频发，北京隅东序、中海万泉寺项目、中海时光之境和中海朝阳ONE，都出现过“阳台投诉”。

03

事实上，不仅二手房业主反对高得房率的好房子，不少开发商也颇有怨言。

一方面，得房率一年比一年高，在存量项目去化缓慢的背景下，这导致开发商不敢拿地，生怕自己的项目还没卖完，下一块地的审批尺度大于自己，被背刺。

例如，前两年大热的西红门，板块内有橡树湾、玖玥府等多个楼盘激烈竞争，而中建壹品元启项目开拔后，由于流年不利，首次开盘只卖了70多套，后来更是沦落到20亿出让40%的股权，成为京圈内少数卖股权的项目。

在这样的情况下，中建壹品改规划，通过赠送阳台、设备平台来拉高产品力，“南向奇偶阳台”成了最大的卖点，之前卖掉的房源甚至可以重新网签，这种操作简直活久见。

▲坦白说，进入顺销阶段的元启能够调规落地，对中建壹品来说是一件很牛的事情，但这么做也直接背刺了周边橡树湾、玖玥府等楼盘开发商。

另一方面，面对越来越牛的高得房率项目，购房者也不敢随意下订，生怕还有更好的楼盘，下一块地的新楼盘得房率远高于自己买的，甚至害怕同一项目的下一期产品.......说到底，同样是怕被背刺。

比如亦庄某项目，二期在一期的基础上，进行了调规升级。

▲相比一期，二期跟一期的价格差不多，但是赠送了南北双阳台，得房率提高了大约10个点，同时，新增了两处首层架空和五处风雨连廊，装标可能也提升了。

如今，市面上传出对飘窗进深、阳台占比等加强约束的新闻，对于本来就犹豫的购房者来说，“赠送”、“高得房率”这些政策到底能否稳定下来，其实也是楼市稳定的核心。

毕竟，无论是深圳的“第四代住宅”，还是北京的“好房子”，得房率都是最关键的指标。政策摇摆不定，只会加重购房者的彷徨。

那么话说回来，如今高得房率的窗口期要关闭了，持币待购的购房者，是抓紧时间抢房，还是要继续观望做个“等等党”呢？