房子，越来越像手机了

前几日，和几位朋友聊天，其中一位朋友突然冒出一句：“你们有没有发现，现在的房子越来越像手机了？”

此话一出，大家都愣了一下，随即拍手叫好，这个比喻真的太精妙了。

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首先是产品更新换代越来越快，代际差别越来越多，新奇产品让人目不暇接，但同质化越来越严重。

过去房子更新换代速度相对较慢，一代房子的设计往往可以延续多年。而如今房子的代际差异越来越大，产品更新换代的速度之快让人目不暇接。

西安市场上三代宅还在售，四代宅已经有交付，中铁阅湖首先叫响六代宅，而中海·锦业拾光则“填补”了五代宅的空白。

无论是三代、四代还是五代、六代，房子的“内核”其实没什么太大的变化。当开发商无法进一步优化内核时，除了在建材、立面、园林景观、精装标准、智能化、物业服务等层面努力创新外，还需要在称呼上动心思，试图构建“护城河”。

当然，我们并不是说这几年的房子就没有进步，毕竟从三代宅到四代宅，得房率的提升是肉眼可见的，只是各家在卷得房率时，更应该考虑让“赠送面积”实用性更高，而不只是纸面数据。

和某头部开发商朋友聊天时，他说：

“我们现在做产品规划首先就是研究竞品，所有同行都想做到

，但规划设计也有局限，结果就是大家越来越像，很难做出差异化，在客户眼里其实也没什么差别。”

当所有产品都看起来相似，购房者在选择时就会感到困惑，很难辨别出什么是真正的优势，很多“差异化”也只是留在宣传层面上。这也使得开发商们在竞争中陷入了困境，难以通过产品创新来脱颖而出。

都说地产内卷，但十年前主流的三室两厅两卫今天依然是主流，无非是换了立面、多了露台、会所、架空层和智能家居。所谓的“差异化”，最终居然要靠外立面的材质和颜色来分辨，不得不说是一种悲哀。

当然，在开发市场中做出巨大的差异化并不是一件容易的事情。建材、人工的价格基本都是公开透明的，即便是金茂的科技住宅其实也没有技术壁垒。想要卖出溢价，把建材“用好”之外，一方面是品牌认可度，另一方面营销要会“讲故事”，比如“非遗传承”“XX同款”，再比如“X代宅”。

就好比手机市场，各大品牌旗舰机型在外观设计、功能配置上开始趋同。处理器不是天玑就是骁龙，摄像头从三摄到四摄甚至更多，屏幕从LCD到OLED再到LTPO、Dynamic AMOLED，然后是左右上下折叠甚至三折叠，创新越来越多，每一家都号称“行业天花板、独家黑科技”，但消费者实际使用体验差别其实没那么大，很多人买手机最终就看摄像头模块是不是符合自己审美。

更吊诡的是，某些房企花大力气推出和更新高端产品系，试图打造“产品力护城河”，但具体到项目，操刀的都是那几家知名公司和设计师，几百上千万的房子，做成了“小X茶”。

一位从业多年的建筑师说得很直接："现在所谓的产品创新，八成是营销话术，两成是微调。就像手机厂商吹嘘的'航天级散热'，其实用户根本感知不到差别，最后决定因素还是价格。"

而且房子的更新换代速度过快，反而给购房者带来了困扰。就像担心新买的手机很快会“落后”一样，如今的购房者在买房时也会担心自己购买的房子在短时间内就会过时。这种担忧不仅影响了购房者的决策，也对房地产市场的稳定发展产生了一定的负面影响。

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其次，是房子越来越高端化，而且冗余功能越来越多。

手机市场是明显的"哑铃型"结构，即——走量靠低端，旗舰立品牌。现在，旗舰手机越来越普遍，功能也五花八门，从“月亮模式”到“超级长焦”，从“红外遥控”到“卫星通信”，从“慢动作摄影”到“无线反向充电”……平心而论，有多少功能是你常用的？

虽然这些“高端功能”对绝大多数用户而言在过了新鲜期之后就如同鸡肋，但这些软硬件确实也是手机溢价的“法宝”，很多功能90%以上的买家用不上，但所有的买家都得为此买单。就拿我现在的手机来说，想要的存储空间和“卫星通信”是强绑定的，我必须为此多付上千元，极不合理。

房地产的"功能通胀"更夸张。一方面是刚需刚改市场惨烈的价格战，另一方面高端豪宅则不断突破想象力，从外部的私属公园、星级酒店配套到内部的宠物专属园林、私人泳池再到房子里的恒温酒窖、防弹保险室等等。

我们也理解开发商的“难处”，手机芯片很难每年性能跃升，建筑技术也不可能年年重大突破。当实质性创新乏力时，厂商只能堆砌表面功能。

如果说顶豪的价格能够支撑起这些冗余功能，而且业主确实也有这些需求，那么很多刚需刚改一窝蜂的开始做下沉会所、社区健身房、恒温泳池、移栽名贵树木，确实有点“为高端而高端”的意思。

我们不否认这些高端化的功能和设施能在一定程度上提升居住品质，满足部分业主对高品质生活的追求。但实事求是的说，很多小区旁边开的商业运营的健身房都免不了跑路，开发商凭什么觉得自己运营甚至承包出去的健身房能活的长久？

这部分钱如果是全体业主承担，那肯定有人不愿意，但如果是收费运营，亏损也是大概率的事儿。

花这么大价钱搞一堆虚头巴脑的，还不如把这笔钱省下来，多种点树、多建几个儿童游乐区、多修几个非机动车停车区和电动自行车充电桩来得实在。

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再次，也是最重要的一点——房子不再是普通人合格的理财资产。

手机行业有个“3-6个月定律”，说的是旗舰手机发布3-6个月之后，风评成型，价格也会降到“该在的位置”，这时候入手性价比最高。

如今的手机市场上，除了两家“理财产品类”手机需要“抢购”且能在抢到首发后加价卖出之外，所有的手机无论旗舰还是平价都免不了以各种理由“破发”。

过去二十年，"买房抗通胀"几乎成了中国人最坚定的信仰。彼时，房子被视为最稳健的投资，是财富保值增值的坚固堡垒。大家对"存银行不如买砖头"的理念深信不疑，很多人将大量资金投入这个“财富避风港”，期望通过房价上涨实现财富积累和阶层跃升。

在"只涨不跌"的神话被打破后，房子正在经历"手机式贬值"。不要说跌跌不休的二手房，即便是一些新项目，在开盘去化不理想后，也明里暗里通过各种手段降价。

与手机市场类似，新产品不断涌现，旧产品的价值自然会受到影响。电子产品买新不买旧，当具有更新颖的设计、更先进的功能和更优质的服务的房子大量上市后，产品老旧、小区维护不佳的二手房自然会在市场竞争中面临被淘汰的危机，只能以价换量。

所以越来越多的人开始当“等等党”，手机“早买早吃亏”，房子也是“明年说不定会有更好的产品，再不行至少会有更低的价格”。

前段时间偶尔能接到中介的电话，问我卖不卖房，问了报价之后我表示“价格太低，考虑一下。”结果中介脱口而出：“这只是挂牌价，实际成交价可能会更低，过段时间估计挂牌价也得降。”

我当然知道这是中介的“话术”，但实际情况也不会比这个好多少。有时候你不得不承认，房子，尤其是非核心地段的房子，正在经历和手机同样的价值衰减曲线，更扎心的是，手机最多亏几千，房子的价格跌得比某些股票还狠。

房子，越来越像“消费品”。

而且和手机一样，随着越来越多新一代产品的入市，虽然本质上并没有多大的“进步”，但绝大多数旧产品却难免进入"代际贬值"的循环。你能说iPhone16比iPhone15系列升级多少吗？但前者入市后后者就是要降价几千块。

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4

或许，我们正在经历一次地产大周期，又或者，我们也在见证一个时代的终结。无论是手机还是房子亦或是车子，当产品从投资品变成消费品，整个行业逻辑都会改变。

就像现在，很少有人把最新款iPhone当做身份的象征，它性能再好，也不过是一部手机而已。房子也是一样，除了极少数稀缺地段的稀缺房源，大多数房子将回归到最初的“居住属性”。

经过这轮行业大洗牌，地产行业也将像手机行业一样品牌集中度大幅提升，TOP级房企的市场占有率越来越高，中小房企的日子会越来越难，直至批量退出。

希望那些还在卷参数的开发商明白，再漂亮的纸面数据，都不如真实的去解决几个用户痛点，与其堆砌各种华而不实的高科技，不如把墙体做得更隔音。

还有，服务和产品同样重要。苹果AppStore赚的钱占其总营收的近25%，这对开发商来说也算是一种“启示”——做好物业服务和社区运营，同样可以“赚大钱”。

当然，已经有一些头部房企早就有这种意识了，某些TOP级房企早就将物业板块拆分独立运营甚至独立上市，这些年虽然买房营收一直在下跌，但物业板块的营收却一直在涨。

对购房者来说，要警惕掉入功能陷阱，认定自己的“核心诉求”，学会区分“营销噱头”，关注地段、学区、地铁、商业等优质配套和规划、设计、物业等影响居住舒适度的硬性指标，尽可能避免为用不上的功能买单。

下次看到"划时代产品"这样的的宣传时，不妨想想：这会不会是地产界的"折叠屏手机"——看起来很酷，但买回家后大多时间还是当普通手机用？

当然，我们也要对房子的保值预期回归理性，平常心看待“适度贬值”。

毕竟，无论是手机还是房子，最终的价值都是“使用”，好用、耐用才是硬道理。让房子真的成为装载生活的容器，而非财富的赌注。

-正文完-

作者 | 何足道

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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