这年头儿，买房的人快被逼疯了…

老铁们，咱们今天整点儿事干，来一期开箱。

我一说这个，有伙计当场不服了，说“你个码字儿的开哪门子箱？”

开地王！咋滴？

还记得去年年底、今年年初全国好些个城市接连拍出地王吗？左脚踩右脚，原地起飞那回…

当时像杭州的水电新村啊，钱二啊，安琪儿啊…隔几天兴奋一把。

最近这些日子，位于杭州中心城区东部的安琪儿地块上，开出的两个“地王盘”那是相当热闹。

打开好些个链接，一说这俩楼盘各种安利、各种“买就完事儿了！”

咱这人闲不住，所以前两天也跑了过去，现场瞅瞅到底怎么个事儿…

有一说一，确实刷新了我对豪宅的认知！

安琪儿是板块单元名，位于杭州东站以西、京杭大运河南岸，西边是杭州南北交通大动脉秋石高架，南边是东西向主干道钱塘快速路高架。

以前这地方有个安琪儿小商品批发市场，2018年一招端走之后整拆整建，现在单元南侧还有几处批发市场健在。

以前，这里卖过翡翠锦和府、滨江翡翠嘉运府、京漾东韵府、锦上万象府等等楼盘，目前在售新盘是大家咏印明庐和华润元起观潮。

前者是杭州本地的老牌房企项目，后者来自于大家耳熟能详的央企，自不必多介绍。

大家咏印名庐所在地块，当时的成交楼面价47486元/㎡，当前在售单价78260元/㎡，主力户型205-245㎡平层、310-380㎡顶跃；

华润元起观潮所在地块，当时的成交楼面价50682元/㎡，当前的放风价75000-80000元/㎡，主力面积段为225-270㎡。

按照成交楼面价来看，华润项目大概率是贴着大家项目来，也就是毛80000元/㎡可能性是相当大的。

掐指一算，安琪儿这两个地王项目的主力产品，横竖都得干到2000万级别。

这个价格到底涨了多少呢？

板块此前在限价时代开出的翡翠锦和府，主力面积在199-288㎡之间，单价是46500元/㎡，套均价格922万起步；

位于同板块的滨江翡翠嘉运府，主力面积203-255㎡，单价也是46500元/㎡，套均起步价也是900来万。

如果按照78260元/㎡的单价计算，放开限价之后单价足足涨了68.3%。

这才没几年工夫，千万级别瞬间干成两千万上下。

此情此景还能说啥呢？地王大仙，法力无边…

翻过头来再看大家咏印名庐和华润元起观潮两个新项目——

其实都属于十分典型的高端改善型住宅，强调稀缺性、产品力和圈层属性。

像华润元起观潮，地块相对较大，做了架空层会所、恒温泳池、艺术长廊、健身房。

其建筑不仅呈现出方正有序的外立面线条，质感属实不错，还主打一个恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒智、恒洁的科技住宅。

像大家咏印明庐，整个小区呈现出欧式氛围，门头、小区抬高以及架空层的设计手法在杭州比较见。

值得一提的是，用材用料相当下本，设有主题架空层，但是没有下沉式庭院和恒温泳池。

说得这么热闹，你要是觉得似曾相识那先别吱声，因为我也这么觉得。

而且，笔者还注意到一个不得不说的细节：

大家咏印名庐的得房率大约为85-89%，华润元起观潮的得房率大约为82-84%，因户型面积段差异，得房率可能略有不同。

但有一点是板上钉钉的，它俩谁都不属于时下非常流行的第四代住宅，得房率能直奔100%。

以后安琪儿单元会不会原地长出四代宅，不知道；

反正迄今为止，这个可以有，但是这个真没有…

但是仔细一琢磨，老觉得这年头儿总价2000万上下的房子，属实有些抽象！

尤其价格几乎是瞬间上浮60%多，那是限价彻底放飞自我叠的buff，这么说没毛病吧？

限价是因为啥放飞自我，别人不知道，各位经常看楼市号的老铁还能心里没数吗？

以下，我就把我跑完一圈儿之后寻思的唠一唠，各位看官瞅瞅是不是这么个事儿——

首先，价格方面：

虽然说限价放开了，新房均价46500元/㎡原地起飞到毛80000元/㎡这个事儿多少有点现实魔幻；

但也绝非不能理解，毕竟咱们中心城区核心、次核心地段缩量提质的拍法儿，就是奔着拉预期去的。

人家土拍价格都干到47000-50000元/㎡了，你硬让人家按照限价时代的规则卖，那不24K纯扯犊子嘛？

这都合理！但它不太对劲儿的点是啥呢？

你看啊，过去杭州不是没有2000万上下的房子，但2000万能买到的基本上都是奔着城市封面和城市IP去的。

譬如潮映万象轩，208㎡四房两厅，挂牌价2180万； 譬如金色海岸，209㎡三房两厅，挂牌价2380万； 譬如滨江金色家园，254㎡顶层别墅，挂牌价2280万； 譬如仁恒滨江园，171㎡四房两厅，挂牌价2250万； 譬如日曜之城，250㎡四房两厅，挂牌价1980万； 譬如保利澄品101，196㎡四房两厅，挂牌价2000万； 譬如壹号院，224㎡四房两厅，挂牌价2299万； 譬如江明月朗园，221㎡五室两厅，挂牌价1990万…

类似的例子真是一抓一大把！

但是你注意啊，这些楼盘大多集中在南星桥、奥体、武林、望江、江河汇、滨江区政府这样一些城市封面板块。

要么临江景、要么临湖滨、要么坐拥城市IP、要么江湖人称“豪宅露天博物馆”，要么城市界面嘎嘎新，要么产业和教育贼能打…

甚至有相当大一部分比例的大户型房源，就是贴着钱塘江沿岸来的！

在不少人的观念里，我都下2000万的大手笔了，高低不得上封面吗？

越是土豪，这种情结可能越深。

真像我这号买200-300万当改善的纯屌丝，我连我们上老家城市封面都没想过！

可是再看安琪儿所在的地块，那玩意儿真的跟城市封面搭边不了一点。

湖滨？看不到！江河汇？拐着弯呢！钱塘江？还看不到！莲花碗？那更看不到。

所以咱有一说一，赶上买豪宅非得跟封面头条较上劲的，还真不好办。

就是让安琪儿单元现蹭这些老钱风地块的热度，好像都不是太有底气。

更何况，钱江新城和江河汇都隔了3公里远，形象气质也不搭；

武林商圈也在3公里上下不说，老杭州人虽然认，但实际没啥关系；

对标钱江新城二期，人家明显比这儿卖得还便宜一大截；

对标奥体，那还隔着江呢，净扯那没用的…

横向比较一下，2000万上下去买200㎡以上的大户型，在全国范围内能拿下的平替实在太多了——

拿到上海，徐汇滨江妥妥拿下！ 拿到北京，朝阳公园必须拿下！ 拿到深圳，南山华侨城了解一下！ 拿到广州，珠江新城尽在咫尺…

看到没，即便是在一线城市，想用这个价拿下这个面积段的房子：

地段都是核心中的核心，硬伤几乎不存在。

其次，配套方面：

这是个突然映入大伙儿眼帘的城市中心板块，大伙儿给它的定位算是次顶级。

安琪儿单元西侧为秋石高架，属于杭州市中心南北交通大动脉。

高架+大动脉，来杭州开两天早晚高峰，专治各种不服，高架西侧为闸弄口东苑、闸弄口新苑这类老破小。

南侧的钱塘快速路，一头儿到下沙、另一头干到了临安，妥妥的东西大走廊。

但巧合的是，到了安琪儿单元这一截是段高架路。

东侧的新塘路连接杭州东站和钱江新城，从早晚高峰的通勤体验来说算是喜忧参半；

钱江新城排面儿相当可以，但是杭州东站出来走新塘路偶尔也上火。

北侧倒是京杭大运河，绝对远近闻名，但运河北岸的仨小区多少跟豪宅有点场景冲突：

一个建于2000年，物业费9毛，一个建于2004年，物业费5毛到1块5，还有一个建于上世纪八十年代…

此外，安琪儿单元配置的教育资源其实是有一定期待空间的。

单元北面是濮家小学万家校区和采荷中学濮家校区，西侧过秋石高架为濮家小学濮家校区和天成闸弄口校区；

其中，采荷中学濮家校区的重高率低于采荷本部约10个百分点上下，在整个上城区处于中上游水平。

教育方面值得期待的地方在于，地块东侧预计将规划建设48班小学，尽管目前无法确认哪一家教育集团会来，但预期中这所学校品质不会差。

也就是说，界面周边相对较老、两条高架路一南一西围绕，而且已知学区并非顶级…

当然，如果这些细节能在未来可见的几年中有所改善，那绝对是极好的！

杭州城东的安琪儿单元，是一个整拆整建的地块。

这类地块的优势和短板其实都比较明显——

好的地方是未来单元围合区域内界面比较新；

但差点儿意思的地方就在于整体供应规模可能不在少数。

这一点，在杭州的三墩北、城东新城、勾庄、萧山市北等等板块已经被反复印证过。

咱们算算账你就明白了：

目前，板块内已知五个商品房，翡翠锦和府、滨江翡翠嘉运府、锦上万象府、大家咏印名庐和华润元起观潮。

清一色1000-2000万总价的大户型加在一起，一共毛1000套，跟其它一些整拆整建的板块相比，这个绝对值真不算大。

但架不住总价实在高，这老些房子即便是取个中间值一乘，都得合毛200来个亿，打包干家买卖，妥妥IPO主板上市！

至少意味着板块内的豪宅产品，并不算稀缺。

咱们今天随便聊聊自己的一点思考，谁也不可能说因为我的分享决定买或者不买。

怎么说也是2000来万的买卖，真没那么大能耐去左右大家的决策。

个人视角来看——

如果你想要的，就是最新的产品和科技住宅理念，对所谓的“板块封面”名头和当下的城市界面没有那么介意；

愿意用现在的钱去赌未来的规划能全部落地，并且你的生活、工作圈层就在这附近，那它确实可以列入你的备选清单。

说一千道一万，人家产品力还是实实在在的。

但如果你在意的是2000万级房产应有的、毋庸置疑的顶级地段、稀缺资源，譬如一线江景、核心IP和即买即享的顶级圈层；

或者你更青睐得房率爆表的第四代住宅，那我劝你不妨再想想，再看看。

杭州的市场里，在这个总价段上，你仍有其他选择；

把钱投在这里，你需要付出一定的“时间成本”等待它日渐成熟。

这个事儿就这么简单！

跳开安琪儿单元和地段内的新房来讲，我们仿佛进入到了一个“被动豪宅化”的阶段。

缩量提质之下，将价格预期拉到了一个前所未有的高度。

在地价拱着房价跑，面粉领先于面包的时期，几年前1000万就能摸到城市的天花板，现如今同样的天花板却要2000万。

更大的不同之处在于，天花板似乎已经从之前更具确定性的城市“核心地段稀缺资产”，变成了需要和整个板块的未来共同成长的“地理期权”。

殊不知，就在我们讨论杭州豪宅市场现状的时候，类似的情况很可能在其它热门城市正在像素级复刻…

小伙伴们关于买房、卖房啥的如果还有啥想细聊的，欢迎扫描下方二维码，添加大碗咨询师微信哦！