继承农村房屋│这些事情一定要搞清！

在城镇化加速发展的今天，越来越多的农村年轻人迁居城市，如何继承父母在农村遗留的房屋，成为了许多人关心的话题。

农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，本集体经济组织的村民仅享有宅基地使用权，宅基地不属于遗产，不能被继承。

但农村宅基地上的房屋（以下简称农村房屋）可以作为遗产继承，对继承人没有户籍限制，基于“地随房走”“房地一体”的原则，继承人继承房屋后也随之可以享有宅基地使用权。

今天，我主要谈谈农村房屋的继承公证，公证员除了按照一般继承公证的标准进行审查外，建议重点注意以下事项：

一、审查农村房屋的存续情况

《确定土地所有权和使用有权的若干规定》（国土〔籍〕字第26号）第五十二条规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权。已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体收回。

根据上述规定，作为建设用地的宅基地，权利人取得集体土地使用权后，未按照批准的土地用途使用土地建造房屋，造成宅基地空闲两年以上的，或者房屋建成后已经坍塌、拆除的，经村民会议讨论通过，报县级人民政府批准，集体经济组织有权收回宅基地使用权。

农村房屋的继承公证，继承标的仅限于地上的定着物—房屋，如果标的物已经灭失，就不符合公证的受理条件了。公证员可以通过实地考察、让当事人提供房屋的照片或视频资料等方式进行审查。

二、审查农村房屋的权属情况

在办理国有土地上房屋的继承公证时，我们习惯以产权登记人为对象，根据产权人的结婚时间、房屋的购买时间以及产权人有无夫妻财产约定等，一般认定房屋属于产权人个人所有或者夫妻共有。

但是，农村宅基地是以“户”为单位进行分配、使用和管理的。“户”通常以家庭为单位，宅基地使用权归户内全体成员共同享有，户内成员对宅基地上的房屋及附属设施拥有共同的权益。

在农村，可能存在父母与子女共同出资建房或由某个子女全额出资为父母建房的情形，在户内成员未分户或未明确分割权益的情况下，农村房屋可能属于家庭共有财产，不能简单地认定为产权人（宅基地使用权登记人）个人所有或夫妻共有。

那么，公证员应如何审查农村房屋的权属情况呢？

“听”，就是听所有法定继承人的陈述，由他们陈述房屋的由来，包括宅基地是以谁作为户主申请的、家庭成员共有哪些人、建造房屋的实际出资情况、房屋建成后的实际使用情况，等等。当事人陈述的情况均需记入《询问记录》。

“看”，就是到乡镇国土所（部分省市现已更名为“自然资源和规划所”）查阅户主申请宅基地时所填写的《村民建房用地申请表》或《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（不同省市的表格名称可能不同），以此来核验农村房屋的共有人情况。

“分”，公证员根据核实了解的情况，如果房屋属于家庭共有，在所有法定继承人协商一致的前提下，可以促成达成财产分割协议，属于共有人的财产份额划归共有人所有，把遗产剥离出来作为遗产继承。建议要考虑房屋的整体性和现状，协议中一般不宜分出各继承人的房屋间数，可以约定各自取得的房屋份额（百分比），在达成财产分割协议前，要提前了解当地农村宅基地房地一体不动产权登记的相关政策，让财产分割协议能最终落地。

三、未办理不动产权证书或房屋所有权证的农村房屋能否申请办理继承公证？

不动产登记制度改革前，宅基地使用权颁发的是《宅基地使用证》或《集体土地建设用地使用证》，地上房屋颁发的是《房屋所有权证》。

因为不同省市推动农村房屋所有权登记的进度不同，所以，很多农村房屋尚未取得不动产权证书或房屋所有权证，仅有《宅基地使用证》或《集体土地建设用地使用证》，这是普遍存在的现象。

如果仅以农村房屋没有办理不动产权证书或房屋所有权证，就拒绝受理公证，显然是没有考虑到社会现实状况，无法满足人民群众对公证的实际需求。

并且，根据《中华人民共和国民法典》第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所以，农村房屋实际建造完成之日就完成了物权设立。

在办理公证的过程中，建议对房屋现状进行拍照，照片打印附公证卷宗存档；如房屋外墙上贴有公安机关制作的标准二维码地址，可以扫码识别作为描述房屋坐落位置的依据；如村委会熟悉房屋的基本情况，也可由当事人向村委会申请出具相关证明，提交给公证处。

但是，鉴于农村房屋可能存在各种特殊情况，比如超面积建房、不排除“一户多宅”等，建议在继承公证书中注明“上述房屋的坐落位置、建筑面积等以不动登记中心的最终核定为准”。

要避免建房人先期存在违法行为，之后通过继承公证来“洗白”。公证员也应告知当事人，农村房屋最终能否办理不动产权登记，应以不动产登记中心的审核为准，并将相关告知的内容记入《询问记录》。

四、“五保户”的农村房屋能否继承

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉继承编的解释（一）》第三十九条规定，由国家或者集体组织供给生活费用的烈属和享受社会救济的自然人，其遗产仍应准许合法继承人继承。

原则上，“五保户”的农村房屋是可以按照《中华人民共和国民法典》继承编的相关规定依法继承的。

但建议在办理继承公证的过程中，向“五保户”生前所在集体经济组织核实相关情况，听取集体经济组织的意见，核实“五保户”生前是否与相关机构签订过遗赠扶养协议，生前是否有债务。

五、农村房屋能否遗赠给法定继承人以外的人？

对于这个问题，笔者尚未进行深入研究，但个人认为，农村房屋不能遗赠给法定继承人以外的人，否则，就可能成为城镇居民到农村购买宅基地建房的变异手段，在现有政策条件下，是被命令禁止的。

网上也有司法判例载明：遗赠人生前将宅基地上房屋遗赠本集体经济组织以外的人，受遗赠人在遗赠人死后主张因遗赠取得宅基地上房屋所有权的，人民法院不予支持。

《不动产登记操作规范（试行）》规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

这是基于亲缘关系的法定继承或遗嘱继承，是对特定亲属间农村房屋继承的特殊规定，外人不要羡慕。

转自：公证人