江苏
2025年9月，南通市区（包含崇川区、开发区、苏锡通园区，下同）新房市场在传统旺季呈现出复杂的“弱复苏”态势。
据「新知南通研究院」不完全统计，9月市区新发住宅销售许可证6张，新增房源460套，供应量环比上涨约58%，但与去年同期相比却大幅下滑约66%。
成交数据同样呈现这种矛盾态势。目前市区主力在售新房项目共计约57个（剔除尾盘），9月总备案约308套，环比上涨约27%，同比仍下滑约13%。
这种“环比增、同比降”的特征，反映出当前市场回暖动力依旧不足，房企在推盘节奏上依旧持审慎策略，购房者信心的完全恢复仍需时日。
再来看库存数据。截至9月末，市区新房狭义库存（已获销许未备案）约1.1万套，按照近一年月均流速（约465套）估算，去化周期约23.59个月，较8月末延长约0.49个月。
广义库存（狭义库存 + 未获销许潜在库存）高达约2.2万套，按相同流速估算，去化周期将拉长至约47.32个月，较8月末再增0.43个月，库存压力持续加剧。
Part.1
项目分化
冷热不均的马太效应
在整体动能不足背景下，不同项目表现高度分化，马太效应愈发凸显。
苏锡通板块大华铂璟湾与老城区虹桥板块锦鸿府，9月均备案38套并列榜首。
锦鸿府作为南通城市更新项目，今年7月首次取证，目前已推出8栋共359套房源，已备案38套，已获销许去化率约11%。
紧随其后的两个项目都由中海出品——老城区中海臻如府备案28套持续霸榜，新东区中海盛和观山樾备案17套亦可圈可点。
值得一提的是，9月TOP10榜单出现了两张“新面孔”——南光澳门中心备案17套，澐玺禄备案11套。
特别澐玺禄项目，自去年12月入市至今年8月底，累计仅备案8套，9月的突然发力究竟是昙花一现还是逆市热销，仍需进一步观察。
市场的另一端，是滞销项目困境加剧。9月“0成交”项目数量依然达到了17个，甚至其中多个项目已连续几个月“颗粒无收”。
•金鹰世界尚府，连续六个月“0成交”
• 远创宸樾，连续三个月“0成交”
• 澐河天玺，连续两个月“0成交”
还有一些项目，虽成功“破0”，但表现一直差强人意，比如——
•北城壹号，入市超24个月，累计仅备案11套，整盘去化率仅约1%
• 龙憩苑，入市超9个月，累计仅备案14套，整盘去化率仅约4%
• 紫琅吾岛，入市超15个月，累计仅备案49套，整盘去化率仅约9%
Part.2
板块表现
核心地段的竞争力
从地理分布观察，不同板块表现差异显著，核心地段价值在调整期充分彰显。
开发区和原港闸，表现尤为低迷，9月成交量仅个位数，几乎陷入“整体滞销”状态。
根据统计，截至9月末，开发区狭义库存去化周期高达约53个月，广义库存去化周期更达114个月，成为全市去化压力最大的板块。
原港闸狭义库存去化周期约38个月，广义库存去化周期高达68个月，去化压力同样不容小觑。
相较而言，9月去化表现较好的是老城区，备案71套。老城区目前在售项目数量最少但成交量最高，印证了核心地段资产在调整期的相对竞争力。
同样属于核心板块的中创区，9月备案56套表现尚可。但中创区目前广义库存去化周期高达47个月，且板块内还有多宗已出让未入市地块，潜在压力依然悬顶。
Part.3
产品结构
低容积率的稀缺性
从产品类型分析，不同容积率项目，面临截然不同的市场前景。
57个主力在售项目中，容积率1.5以下的低密项目仅有8个，属于市场中的稀缺资源。根据统计，这类产品近一年月均去化约32套，截至9月底广义库存近1200套，估算去化周期约36个月。
容积率1.5-2.0区间的28个项目，构成市场供应主体，近一年月均备案约296套，截至9月底广义库存超12000套，估算去化周期约41个月。
容积率2.0以上的21个高层项目，面临最严峻挑战，近一年月均备案约136套，截至9月底广义库存近8800套，估算去化周期约65个月。
可以看到，小高层及高层仍是市场绝对主流，但去化周期普遍偏长，反映出同质化竞争下的流动性困境。
相比之下，低容积率产品虽当前去化相对健康，但随着如濠东璟园、盛和观濠别院、万濠东郡、星湖玥等项目取证开盘，该细分赛道竞争将日趋激烈。
与此同时，大量高位库存的高层产品为加速去化，可能将进一步深化价格调整，市场格局或迎来新一轮洗牌。
数 据 说 明
*数据来源：通房e办
*统计时间：2025年10月9日
*备案存在延迟，数据仅供参考
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