你迟迟下不了决心卖房子的原因

有一阵子没有分享了，最近的投资体会有很多，但关于房地产，我实在是觉得没有太多想讲的。但由于后台的咨询一直不断，令我体会到：有很多粉丝依然是处在买房OR买房“上下不得”的焦灼状态，而其中有一些更是已经是来来回回咨询过好几次的童鞋，更有的时间可以长达接近2年。

这让我意识到，仅仅是把行业与市场的问题讲明白，并不意味着人们就可以明白该怎么做、以及他们会果断的做。

让我们把集中性的问题再描述一遍：许多粉丝关心的重点，并不是卖不卖房——事实上，当人们发出“我是不是应该把房子卖掉”这个问题时本身就已经暗示了他们的取向，而是以什么价格、在什么时机卖房子，许多人处在的心理状态是“舍不得”、“不甘心”、“想着等等会不会来个反弹”……——和股市一样。

市场上大量的观点对此的答案是：简单粗暴又流于大路货：统一的观点是卖掉，理由是市场将长期下行。

首先，我要阐明一点的是。针对粉丝的卖房询问，我从来都不是简单的一个建议：卖。我更是从来不赞成仅仅是基于市场波动而卖房子（以及买房子）。

我把我的过往在文章（包括付费文章）里分享的看法分为两层来说，用大白话说：

一、市场与行业趋势的分析。

这就是上述我们随处可见的博主给出的答案的理据所在，要卖房子，原因是市场会继续跌。

结论上，我没有二致，在2022年我就明确表达市场会迈入长程调整的观点——那时候我提出的观点是：本轮房地产调整堪比1998年那一轮。至今依然不变，在面对粉丝的提问时，我常常坦率的回复说：如果仅仅是基于未来市场走向判断的话，那么还是会跌。

在《》、《》两文中，我从宏观、微观两个角度，分析了市场调整的方向与时长，尤其是市场将会调整到何种程度的两个动态指标——我认为那两个指标更加的有直观价值，普通人容易理解。这是我和市场上流行观点的不同之处，当然，也许我是错的，但我选择按照这样的指标去行动。

但我要强调的是：仅仅是市场与行业的波动分析，并不足以令我们做出卖出的决定。或者说，人们在房地产市场的很多决策，并不单单来自于市场波动，并不是说未来市场走向会跌，我就一定要卖房子/或者我建议你一定要卖房子。如果仅仅是出于市场波动而做出行动，最终一定是导向投机。

所以，完整的框架一定包含下述。

二、家庭财务状况的分析。

这是我在接受咨询的时候，必要详细询问的部分。促使我这么做的逻辑也非常简单：

我主张个人高度关注于两个指标：家庭的资产负债表与现金流创造能力，如果你的家庭资产负债表完好，以及如果你的家庭现金流创造能力依然OK（这些涉及到总负债率、月供收入比指标），那么，你完全可以不卖房子的。这些我都写在了上面的文章里，有兴趣的童鞋可以翻阅。

三、房产的分析。

并不是所有的房子都要卖掉，不存在一个一刀切的说法，有的房子不需要卖。我们未必可以穷尽这样的房子类型，因为千变万化，但我们可以确立一点：什么样的房子应该卖掉它。

1）价值竞争力下降的房子、不创造现金流或者很少的房子，即便是未来市场反转，这两类房子也难以有起色。比如不满足我的“刚需三宝”、“改善四宝”的房产，我会选择卖掉，远期竞争力会下降。比如大的别墅、毛坯房，难以出租或者是租金收益率太低（低过2%），留着的意义也不大。

2）家庭的唯一自住房，我并不主张卖掉。家庭应该拥有一套自住房（尤其是有孩子在读书的家庭），这事关家庭的生活质量与幸福指数（当然，这要从属于上一个资产负债表的指标，如果负债太高，生活太苦，自住房也得卖）。我曾经也有过忧虑，理论上所有的房产都可以卖掉，但后来想想，人生不全是买卖，有一套零负债的自住房，归属感会更好。以及，如果你有能力通过投资赚钱，不卖房也可以有办法。后来我就打消了这个思想，人也轻松了很多。

以上是我的框架，我是这么认为，也是这么行动的。至于说对错，也许各有50%可能，但我对此都做好了准备。这恰是我下面要重点说的。

基于上述的两个框架，道理是不难讲清楚的。很多粉丝到了这一层，可以在不到10分钟内就能把自己的情况计算得一清二楚。

但是，即便是他们计算的明明白白，就一定能够转化为行动吗？

完全不是，甚至说，表现在不少粉丝身上，都恰恰相反，这是我注意到的一个重要现象。道理是明白了，但是迟迟不行动。他们很想找到一个确定性——是不是未来的房价就一定跌，会不会来个反弹呢？他们很不甘心现在的价格还要被买家再狂砍几刀才能卖掉，他们也很担心卖掉了房子之后市场反弹了自己卖亏了，他们更关心新一波政策什么时候会出来会起到怎样的效果……总之，各种担心、各种不甘心、各种揣测。

这样的经历我有过。所以，这个心情我非常能够理解。

但，容我明确的说一句，我在经历了多年同样的心路历程之后，我对自己的剖析是一句话：我只是不愿意面对做错决定的那个后果。所以，我要翻来覆去的分析、对比、揣度、询问，我要穷尽所有的变量，让我的决定和市场的最终走向严丝合缝。在那个功课完成之前，我要不断的“研究、研究、再研究”，直到……我把所有的好机会都错过——在我过去的投资与生活中，这样的事情我干过好几次。

时隔多年我才警醒，我才意识到：这就是一种操蛋的“完美主义”包袱。事实上，无论是投资还是人生，都不存在“完美的决定”。大多数事情，都是一思二思之后就可以行动了，在行动之中边做边修改。而且，我上面所谓的“研究”，根本不叫“研究”。没有人可以穷尽所有的变量，也不需要。往往是，等你穷尽了变量之后，黄花菜都凉了，好时机全错过去了。

说的就是这几年。从2022年开始，有一些粉丝坚定的选择相信我，我卖房子，他们也卖，我去买ETF他们也买，我去买港股他们也去买。但事实上，我在做这些的时候，我并不知道未来会怎样，我更不知道会赚钱。但是，在彼时彼刻，我的分析告诉我：你需要往前走一步。那不是一个愉快的过程，但你为过去挽一个疙瘩，会有一个意想不到的好处：你发现你了却了一桩心事，可以全身心投入未来全新的更有价值的事情里去。

同样，也有不少粉丝在这个过程中，选择了离去。包括开头所说的，有一些粉丝翻来覆去询问了我2年，但是房子还是没有卖。

这就等于是“内耗”。把自己陷入一个“要不要做决定”、“万一错了怎么办”的半空中，上，上不去，下，下不来。

我接收的咨询里，许多人给我的感觉，并不是表面上的买房卖房问题，这些才是表面之下的那个底层。

今天对于我，我当然希望不做错，我依然也怕做错，但和以前相比，我现在可以坦然面对“我做错了”，我将重心放在：避免灾难性的犯错。在今天这个时候卖房子，哪怕是你卖了之后它反弹了，都够不上灾难性的错误。

所以，如果还是有粉丝来问我卖不卖房子，我会请你看完我之前的文章，以及这一篇，之后我补充如下三句话：

1）大胆做出一个不完美的决定，一个不完美的行动，远胜于一个完美思考但不行动，更罔论思考必有缺陷。

2）卖房或者不卖房都可以有完整的逻辑链解释，最终只有时间才能告诉我们对错，不是人。如果你决定卖出房子，卖掉之后不要再看房价，一眼都不要，不要回头看，轻装上阵往前看，去做更有价值的事；而如果你决定不卖房子，那么，也不要再看房价，出租出去安心当包租公就好了。

3）价格与时机是细部。卖什么价格、何时卖，实际上并不由你定（尤其，这是买方市场），以何等价格何时卖掉你的房子，是买卖双方谈判出来的。它要从属于上面你的目的和策略，卖不卖，要比什么价格卖、什么时候卖，更重要。卖不卖是战略问题，其它要从属于这个。

人生要懂得把握何谓“重要的事”，学会这个才能进入投资的大门，大多数人在房地产赚到了钱，但未必学会了这个道理。也许，可以将之作为本轮房地产大调整给到我们的一大教训与启发吧。

前面我说过，在9月份我会发出我的投资框架第三篇：面向未来10年的投资思路。但一直拖到现在还没有成行，我会在这几天把它完成，再和大家分享交流，也欢迎童鞋们后台踊跃表达自己关于未来的投资高见。祝大家发财。

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