越南房地产也暴雷了！169000亿巨债未还！

自本周一越南市场近150只股票集体跌停，投资者大量抛售房地产、证券、银行板块股票以来，恐慌情绪仍未得到实质性缓解。10月22日及后续多日，MSCI越南和胡志明指数料震荡修复，重回暴跌之前艰难。

这次“股灾”，直接受到前一交易日越南政府监察总署发布的一篇调查报告有关——

据报道，该篇调查报告坐实了越南多家大型银行与房企在债券发行中严重违规，这预示着越南金融体系存在系统性问题。

越南政府监察总署公布对67家债券发行人(含5家银行)的检查结果显示，越南第二大地产商Novaland通过发债套取1.5万亿盾，辗转转给关联公司，还涉嫌虚假注资，旗下20家关联企业有超过16.9万亿越南盾(约45.7亿元人民币)的债券未还。

更糟的是，Novaland还宣布没钱付(甚至包括可转债也无法兑付)。

这直接暴露了越南房地产和金融的资金挪用、信息披露不充分等多项弊病，严重打击了市场信心，堪称越南房地产的“暴雷一击”。

第二大房企巨额债务暴雷

引发越南房地产危机

越南第二大上市房企Novaland的债务危机源于长期的违规操作与资金错配。(注：目前越南第一大房企是Vinhomes，为越南巨头Vingroup集团的核心业务板块)

监管部门调查显示，该集团通过发行1.5万亿越南盾企业债，将资金经多家中介公司辗转输送至关联公司Nova Homes使用，甚至其子公司的注册资本均为虚假注资。

这种"拆东墙补西墙"的模式在行业上行期得以维系，但随着监管收紧终难持续。数据显示，截至2023年中，与Novaland相关的20家发债主体尚有16.9万亿越南盾债券未偿还，其中GreenWich、BNP Global等多家企业已出现本息逾期，逾期总额达4.555万亿越南盾。

2025年10月，Novaland宣布无法履行可转债支付义务，彻底引爆市场恐慌。

越南政府监察总署对67家债券发行人的检查，揭露资金挪用、信披不足等问题则成为压垮市场信心的“最后一根稻草”，也预示着越南房地产的巨雷，爆了。

“地产犯罪”屡禁不止

经济发展的“悬头之剑”？

这已经不是越南房地产第一次“出事”了。曾经的当地最大开发商(万盛发集团)张美兰在2024年因侵吞125亿美元资产初判死刑，退赃100亿美元后改判无期。而在她之前，也有地产首富因诈骗880亿被判死刑的案例。

这种似乎“屡禁不止”的地产犯罪，越南地产分析师黄生认为，源于越南房地产发展模式的根本缺陷，即缺乏坚实产业支撑的楼市虚假繁荣，叠加监管缺位与制度漏洞，风险只会不断累积。

其指出，2015年越南放开外国人购房后，外资占比达27%，助推房价非理性上涨，房企为抢占市场份额不惜铤而走险。而金融机构的"配合"让违规成本进一步降低，涉案银行将债券资金并入一般业务资本随意放贷，数据系统无法区分资金来源，为违规操作提供了空间。可以说越南房地产与金融违规频发，本质上是监管漏洞与利益勾结的共同结果。

更深的层面，政商勾结的灰色链条不容忽视。Novaland的资金腾挪术离不开官员"保驾护航"，张美兰案中企业通过控股银行掏空430亿美元资产，背后牵扯出西贡银行前董事长等23名官员，他们都因违规批贷文件被捕。

房地产暴雷已对越南经济形成多维度冲击。金融系统首当其冲，因为银行坏账风险激增，金融系统承压明显。资本市场同步受挫，越南股市的跨行业恐慌性抛售仍未平息息。这也将阻碍产业升级进程，例如张美兰案的涉案金额就占到当年越南GDP的6%，可谓严重影响了国家发展之路。

实际上，房地产危机中受影响的还有普通民众。在越南，胡志明市中心房价曾三年暴涨150%，2024年均价高达3万元/㎡，而当地平均月薪仅3600元人民币，普通民众需不吃不喝69年才能购房。

泡沫破裂，预示着大量购房者过陷入"房财两空"的境地，带来的是民众的居住困境与财产损失。所以，如何平衡房地产行业发展与风险防控、厘清政商边界，已经成为越南经济发展的关键命题。

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