业主革命·物业危机（一）

一

10月20日，鸿园物业曲靖分公司正式致函阳光上城物委会及小区全体业主，物业公司将于2025年1月20日离场。

此举意味着阳光上城若在该期限前，未能重新选聘新的物业服务公司，之后小区可能暂时处于没有物业服务的空窗期，并且在过年期间必然会出现垃圾成山、高层电梯及安全消防处于缺乏维保的状态。

10月22日，星期三。

经小区物业会提议，由潇湘街道、区住建局组织召集会议，共同协商讨论阳光上城物业危机。在此之前，小区物委会撰写了《阳光上城重新选聘物业公司实施方案》，并与参会各方讨论应对解决小区物业危机的对策及措施。

二、

根据《民法典》第二百七十八条、《物业管理条例》第十一条之规定，重新选聘物业服务企业是小区业主共同决定。或者说，阳光上城需要召开业主大会才能选聘物业公司。

根据《曲靖市物业管理办法》（试行）第二十八条、《云南省物业管理规定》第十六条之规定，未成立业委会的小区，由物委会临时代替业委会开展工作。

面对阳光上城所面临的物业危机，其解决路径即由小区物委会召开临时业主大会，并由业主大会投票表决选聘新物业公司。

于是，阳光上城物委会就成了解决这场物业危机的主体。

三、

鸿园物业曲靖分公司之所以突然离场，很大一部分原因是部分小区业主欠缴物业费。

这几乎是一个无限循环的怪圈，小区业主欠缴物业费，导致物业公司收入下降；物业公司服务质量下降，又促使小区业主拒缴物业费。是小区业主欠缴物业费，导致物业服务质量下降？还是物业服务质量下降，导致小区业主拒缴物业费？这仿佛就像是“鸡生蛋，蛋生鸡；先有鸡？还是先有蛋？”

那么，这种无限循环的怪圈，正是小区治理的癌细胞，它侵蚀着每一个健康机体的小区。

不论是小区物委会、或者是小区业委会，虽然它为小区业主服务，但又具有自身的独立价值，即它还代表小区的整体利益。或者说，物业服务质量下降，侵害了小区的整体利益；部分业主欠费也侵害了小区整体利益。

因此，物委会（业委会）不仅需要支持物业公司起诉欠缴物业费的业主；同时，还要做好物业服务公司的监督工作，保证物业服务质量不下降。唯有如此才能打破这种无限循环的怪圈，才能引导小区治理逐渐向健康的方向发展。

阳光上城重新选聘物业公司，不仅是打破这种无限循环怪圈的契机，但稍有差池又会陷入另一种万劫不复的绝境。

何解？

根据相关法律、法规及规章的规定，物业公司由小区业主大会选聘。如果，非经业主大会而选聘了物业公司，那此举必然会埋下诸多祸端，并成为部分业主拒缴物业费的理由，而这种拒缴物业费就仿佛癌细胞一般。于是，这必然又会让小区重新陷入那种无限循环的怪圈，而物委会也会陷入小区业主道德责难的困境。

四、

如何在九十天内，召开临时业主大会选聘新物业，避免小区在春节前出现物业危机，其本质体现了效率与公正的关系。

或者说，既要尽快选聘新的物业公司，以解决小区或将面临的物业危机；同时，选聘程序还要依法依规，符合相关法律、法规及规章的规定，以确保法律公正能打破那种无限循环的怪圈。

这种效率与公正的关系，进一步反映为召开临时业主大会，小区业主的参与度及投票率。

《民法典》、《物业管理条例》明确规定，小区业主共同决定物业公司的行聘，其本质属于小区政治及公民政治的范畴，但部分业主却因各种原因而忽视业主自治的权利，从而导致业主大会很能召开或有效表决。

虽然，业主忽视或放弃选聘物业的投票决定权，但业委会（物委会）在实务过程中却不能剥夺业主的该权利。否则，选举程序违法或将导致选举结果的无效。

然而，对于召开小区业主大会，面对业主参与度低、投票率低的困局，又应当如何破局解决呢？

对于业主参与度低的问题，其本质是沙化群体缺乏组织性及纪律性。其解决对策是需要深入到每一户业主，充分做好沟通、动员、宣传及协商等工作。

对于投票率低的问题，其本质是传统投票方式的局限性。传统投票方式仅是现场投票及流动投票，这就让许多业主因工作等原因而放弃投票。投票的本质是法定主体意思表达的真实性。因此，若是业主意思的真实表达，即应当认定为合法有效的投票。于是，可借助网络载体并实现线上投票，加之前期的沟通、动员及宣传等工作，就能有效提升小区业主的投票率。

五、

面对阳光上城物业危机的解决，小区物委会首要难题就是缺钱。要解决业主参与度低的问题，就需要深入小区业主做好宣传工作，这些宣传印刷品需要钱！要解决业主投票率低的问题，就需要构建线上投票的网络载体，而企业微信则是最佳的选择之一，而购买企业微信也需要钱！

当然，我始终以读书人身份自居，且羞于开口言阿堵物之事，但若要做事就需要真金白银，这又迫使自己不得不低三下四。所幸，小区某邻居做“矿力多”饮用天然矿泉水，从其处化缘化得5000元的宣传材料文印费，文章末尾表示对该邻居的感谢，并如约为其矿泉水做宣传。

陈浩 记于知止堂上

2025年10月28日