又到了“小作文”的时间窗，减税贴息都可行

看到传出“小作文”，讲政策层拟要进行继续减税、按揭贴息以继续刺激萎靡不振的房地产市场。受此提振，房地产股大涨。

我认为逻辑上对，时机上对，方向上也对。

逻辑上，我在一周前的文里《》写了，10月份的房地产市场创下了年内最大跌幅，说明前期的政策效果已经释放殆尽。政策层已然是别无选择，只能是继续出手托底。

这里再补一张居民部门中长期贷款（约等于居民按揭贷款）新增的数据，大家看看，走势和之前的房地产数据一模一样，甚至，更惨。

居民中长贷今年前10月新增值为1.26万亿，同比去年减少了24%，创下2023年以来最大跌幅纪录。我预计今年全年，居民中长贷新增数值大约在1.5万亿左右，这个量级一下子回到了2011年的水平——比房价跌得更靠前。和峰值2021年的新增6万亿相比，5年下来，中长贷新增值按年将减少75%。而且，看起来还没到底。同期，看居民存款值新增，今年前10月是11.39万亿，这个数字比2022年峰值的接近18万亿，已经降了36%。但是在2010年以来的所有年份里，它占第四高（如果不是今年的股市造好让大量存款“搬家”，我相信这个数值今年将至少持平于去年）。并且，和大部分稳定年份（新增5万亿左右）相比，依然要高出1倍的数值。

大白话，说明了什么？

愿意贷款买房子的人越来越少，大家有钱优先选择存起来。

注意，这是自2022年“金融三支箭”以来救市的第四个年头，尤其是去年9.24以来救市的第一个满1年的年头（今年5月、8月分别又都搞了救市），那么，我们看这个数字，创下了新低，没有任何反弹。

说明了四年的救市政策，并没有稳住。尤其是去年9.24的大级别政策，边际效果也已经完全消失了，房地产市场的“止跌回稳”目标，没有实现。这是政策不得不面对的事实，干救就是救不起来。

时机上，考虑到马上是最重要的年度中央经济工作会议召开的时间窗了，所以，这个时候也的确是新的托底政策在制定酝酿的时期。

方向上也对，回到上面，去年9.24之后，基本上政策工具箱已经是“亮底牌”了，大格局定了（14号文《》）、小细节定了（9.24政策包），其后所有的政策路向都是沿着去年9.24的政策思路走来的。降首付、降利率、减税、放松监管……就是这些，就是要在工具细节包里不断的“下大功夫、挖出增量、挖地三尺也要把买房人挖出来”。

导致人们不愿意贷款买房子的原因，一方面是对房地产市场的长期增长丧失了信心，另一方面自然也有现在的政策力度给到需求方的感觉“性价比还是不够”的部分。

那就可以在这些方向上继续探查，还有没有新动作。

减税的话，应该可以在去年11月财政部动作的基础上，继续减。由于当时财政部取消了2年以上二手交易的增值税，2年内转手交易的占比也少，所以，现在减税的重点应该只在契税，这个是新房买家最直接相关的。

去年11月，财政部将契税分面积段减过一次：首套，提高起征面积，140平米及以下契税减到1%，140平米以上契税1.5%。二套以上，140平米及以下从原税率3%减按1%，140平米以上从原税率减按2%。

这个还可以再降，再往下打一半。买1000万的房子，再省10万。这里省一点，那里省一点，总好过没有。

利率是最重要的部分，5年期LPR是3.5%，真实长期房贷利率现在是3.05%。真的太高了，非常完全超级十万不合理。

但是今天LPR放榜，没有降，在市场预期之内。不降，是为了银行，存贷息差的确也是“命悬一线”了，要守住金融系统这个底线不能出问题，保银行弃地产。

写到这里，岔开一句。2023年，我判断银行股不能碰了，理由是地产-金融本是一家，地产崩了金融好不了。

结果你猜怎么着？我被狠狠的打脸了，脸都打肿了，两边。地产跌了5年，银行股涨了5年，农行现在都涨成了老大哥。天底下还有这样神奇的市场么？搞得我后来实在是气不过，就买了一把建行，赚个一点又跑了，算是小出了一口气。

我现在更坚定的主张远离银行股了，但我不敢预测它们了，因为我看不懂了，我实在看不懂咱们的银行，看不懂就避开。

所以这个情况下，要怎么降真实利率？

在不动银行利益的情况下，选择财政贴息是可行的，疫情期间搞过，经营贷利率经贴息之后做到了1.9%，比现在的最低2.5%还要低。

针对新买房的人群，给予财政贴息。让我们来算算，如果未来1年还是1.5万亿的新增中长贷，30年按揭贷款3.05%经贴息到2.5%，则累计可减少买房人负担多少呢？

大约1576亿。摊到每年，其实很少，我认为可以直接贴到2%，那样累计30年减少利息接近3000亿，说得过去。

但的确，以上两个，减税、贴息，都会增加财政压力。钱从哪里来？愿不愿意出血？我不知道，按理说中Y的杠杆率很低可以多加点，但是……楼同志说的房地产税？

首付其实还可以再降，国外第一笔首付款普遍是只有房价的5%。但这个降不降，意义不大，撬不动什么，没有利率重要。

总体上，如果小作文为真，自然是好事。但是综上分析，如果只是工具箱里拿东西修修补补，而不是换个工具箱，则效果难言乐观，怕是“一如既往”，难以挡住房价继续向下“温和”调整的趋势。所以，对个人操作而言，我的观点和之前没有任何改变。《》《》《》。

让我们耐心等一等，看看接下来的两个周，会发生点什么。也欢迎留下你的理性见解。

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