深圳楼市走到了岔路

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

豪宅多了以后，深圳楼市开始重构。

单价八九万一平的新房，也开始显得有性价比了。

市场被刷新

一边是豪宅卖得如火如荼，一边是八九万一平改善型的住宅卖了七成。

深圳楼市如今改善住宅也进入深度分化的阶段。

2025年12月29日，是深圳楼市最值得纪念的一年。

在深圳南山区单价最高38万/平的中信信悦湾两小时卖出100亿后，均价14.96万/平的后海招商玺也日光了。

与此同时，在豪宅的掩护下，深圳宝安中心备案均价约9.06万/㎡的中铁阅臻府（3-4单元）290套108~143平户型卖了约18.9亿元，约200套去化约七成。

要知道，中铁阅臻府，市场也期待已久。

2024年7月1-2单元入市，314套95~138平户型，备案均价约8.59万元/㎡，总价区间约735万～1274万，开盘销售七成左右，虽然未能日光，但市场一致认为，数据若无水分，就已经表现。

毕竟去年深圳的新房，日光项目才6个，还有一个日光得名不副实。不少核心地段的项目，连开盘当日7成都做不到。

但最新一批的中铁阅臻府房源这样的成绩，相比同地段板块的新房，销售表现算不上出挑。

2024年5月，同为宝中板块的鸿荣源胤璇129套122~189平户型，备案均价约8.45万元/㎡，总价区间约909万～1891万，开盘卖出126套，销售去化约97％，属于几乎日光的状态。

虽然相比鸿荣源胤璇约8.45万元/㎡的均价，中铁阅臻府（3-4单元）备案均价约9.06万/㎡，贵约0.61万/平，但要知道，中铁阅臻府这一批次的房源，开盘还有综合约95折（冻资99折、认购98折、准签99折、额外99折），折后均价约8.607万/平，与鸿荣源胤璇的价格相差不大。

并且与鸿荣源胤璇相比，无论社区楼栋的布局，还是视野朝向，中铁阅臻府都相对更有优越，又是现房，所见即所得，交付有保障。

鸿荣源胤璇占地面积为14556.31㎡，容积率为8.5，规划包含商业、办公、酒店，住宅的复合功能，其中住宅部分位于两座超高层商业大厦后方，保障性住房部分与商品房同栋分层管理，业态复杂，销售成依旧不。

而中铁阅臻府占地面积约为15239.84㎡，容积率为5.4，规划为4栋纯住宅社区。

而两个项目相距约1.9公里。

所以，相比同地段的项目，去化七成的成绩，还算不上太好。

改善盘也“白菜价”

在豪宅的衬托下，似乎八九万一平的新房都成了“白菜价”。

要知道，过去限价的背景下，八九万一平的新房，即使放在前海的位置，市场也会觉得贵。

市场都会质疑，八九万一平的均价，品质是否立得住。

甚至市场上流行一个段子——“深圳刚需的门槛可真高，一千多万一套，只是刚需房”。

这个段子是出自5年前，限价背景下的华润城润玺一期开盘。

当年有网友辣评“700的支架让我活了，回头瞅了瞅刚需的房子，真想把这支架取出来！”

这样一对比，确实就显得曾经限价的新房即使八九万甚至10万+一平，都挺刚需的了。

过去把南山、宝中、龙华梅林红山板块八九万一平，面积段95-150平左右的新房，视作“刚需房”似乎也不无道理了。

但千万左右的新房沦为“刚需房”也就意味着，深圳新房的价格规律，在豪宅的冲击之下，已经快速重新洗牌。

1000万以下的市场与3000万以上的市场分化，不再是简单的价格梯度，这两个市场呈现完全割裂的运行逻辑。

同时也说明一个很重要的事实——宝中的市场的韧性，宝中市场的资金韧性相比真正的核心区域薄弱，要做豪宅化的市场，或者成为豪宅板块被市场认可，还需沉淀。

过去市场一直都有一种声音，宝中板块已经跃升为深圳住宅市场第二梯队的存在，甚至有复刻出一个新的“深圳湾”。

曾经有一段时间，市场购买力将手中的筹码从深圳湾、后海这些地段换到宝安中心区。

真正的原因并非宝安中心无论区位、发展、生活配套、教育等规划蓝图兑现成熟，而是过去的几年，深圳湾、后海这些区域真正的改善可选项有限，区域内的典型住宅社区大部分建成年份已久，新住宅供应未能跟上，导致部分需求外溢。

所以，如今以市场的投票结果来看，真正能留住高端或者超级购买力的，依旧是传统的豪宅地段项目。

不过，既然中信信悦湾给出了史无前例的定价，或许宝中南街坊项目（观潮府）也就更有故事性了。

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