这轮跌得很“宽”

我的微信：6839916，愿意加的，可以加下，算防失联吧（大家也看到了，最近写的东西越来越闽敢）。每天好像有数量限制，今天加不上的，明天再加。朋友圈会单独发一些不适宜发的讯息，另外近期市场有异动，我也会不定期发到朋朋圈。

正文：回顾一下，这一轮的一路下行的市场，再对比一下“跌幅相近”的几次历史下跌，能发现不少思考点。

先看看这张历史网签量统计表：

（个别早期年份数据，来源网络，整体数据偏差不大）

一个最明显的反差是：

北京近3年的房价回调，几乎没有给成交量带来影响。

像08年的金融危J（跌幅大于今天），14年的政策和信贷双收紧（小幅下跌）、17年的史上最严限购令（这里按年计算显示不出来，下面我单独列出来）、22年口罩最严期，这些节点，都有非常明显的成交量下滑。

附：

2017

成交量

1

2

3

4

5

6

8918

7

7158

8

7712

9

8877

10

6162

11

8483

12

2017

年这波下跌是最快的，也是政策压制最猛的，更是成交量差距最大的，像

16

年最高单月成交

3.2W

17

317

后，单月最低

0.61W

，差了

5

倍还多。）

2023年-2025年这一轮下跌，我觉得主要是：

一是过往的政策给的频次够、但是力度不够（力度不够与时俱进）

二是核心yang媒在预期定调和思想宣导上有滞后（决心没有让大家更早看到，比如求是如果可以早一年发文，也不至于后面跌这么多）

三是微观市场，中介起到一定的推波助澜作用

（自媒体集体唱空，更多是无奈下的反向选择，这个因素，至于有，还是没有，自媒体本人和各位看官，自己内心都有一杆秤，我就不掰扯了。）

以上三个重要维度的直接影响，再叠加经济、人口、就业、消费等非微观影响，那么强烈的共识很难不达成。

这样讲似乎很容易说的通，但是你有没有觉得哪里不对？

这一轮的房价下跌，在以上多个因素的综合影响下，按理说，是利空最狠、向下力度最猛的，那按逻辑来讲，也应该是最快的啊？！

为什么17年那轮房价下跌35%，只用了不到8个月，而这一轮下跌却用了近3年的时间呢？

我觉得这里的差别是：

情愿和非情愿。

1.笑着抛盘和哭着抛盘

17年是刚刚翻倍的市场，换句话说，绝大多数买家/卖家，心知肚明，自己都不信房价会那么高，房价不可能在最高点维持的，也就是都心明镜似得，知道房价肯定不能也不应该那么离谱，说不好听的，在17年后下跌期卖房的时候，大家都唯恐自己降少了、卖慢了，笑嘻嘻的边卖房边大降价，都觉得一年翻倍太离谱了，应该给市场退回一些涨幅，才心安似得。

而23年-25年的向下调整，是经历过重大的历史“疤痕”，23年刚过口罩还不到半年，房价向上过、也向下过，也没有短期暴涨后的“不配得感”。

23年之后的每一次降价，都是皱着眉、哭丧着脸的不情愿地把降价合同签了字。

2.贷款家庭比以前都要多。

23年后这些陆续卖房的，占比最高的，还是高杠杆家庭。

我见过无数个最真实、最雷同的案例：

在这一轮卖房，大家特别喜欢“卡线”，具体是哪条线，各有不同。

有的人喜欢看自己买入价（或成本价），觉得卖完房，至少不能亏了吧？

有的人喜欢看自己贷款额，觉得卖完房，至少得还清贷款吧？

这就导致，这一轮和前几轮完全不同的一个“特别集中的情形”，有非常非常多的房子，一卖就是一年、两年、三年......

你说他们是逗中介玩么？

谁也没那么无聊，而且最最遗憾的是，每次就差那么十几万、几万甚至几千没谈妥......导致越卖越低。

3.多维度的利空裹挟着舆论，舆论又形成了共识，这共识甚至有一点被动

现在任何人都可以马后炮地讲，“房价，就应该跌这样！”。

但是，你在三年前、两年前、一年前，敢这么想过吗？

成年人不情绪化地讲：我相信绝大多数人，并没有想过能跌成这样。（真别马后炮，没意思，只是讨论逻辑）

换句话说说，这个形成共识的过程极其复杂，这里不仅仅是经济基本面与房价的相互影响，还有大家对政策的过高期待、对预期管理不切实际的奢望、和想看到确定性/看到表决心那种文件或新闻通稿。

这一轮，无论从时间维度还是从跌幅速度，真不是瞬间的一泻千里，用我们那方言讲，叫——沥沥拉拉（lí）（lí）（lā）（lā）。

踌躇不决！

犹犹豫豫！

优柔寡断！

举棋不定！

拖泥带水！

以上词语，仅为对方言的解释，无引申义。

虽这么多词语，但仍然解释不到最准确的意思上，懂的朋友，自己意会吧。

也就是说，别管降价的房子谁买去了，几乎每一个降价的房东，从内心深处来讲，都是不情愿的、不认的、遗憾的，都觉得自己卖便宜了，甚至有人一年前卖在相对高点，现在回想当时，他还是会嘴硬地说“我那时候，如果不急，还能卖贵一点”。

你看看，房价都跌下来了，他还不认呢！

这是有多不认！

所以这一整轮的回调，和以往北京房价的回调，全都不一样。

上文已经说过，北京房价不是没跌过，甚至跌幅比今天差不多的，至少有两次。

但无一例外地，下跌期的时间、下跌期的成交量，和这次比，完全不一样。

我手搓了一张简易图：

蓝色是以往下跌期的情形，红色是这次下跌期的情形。

假定P1是下跌前的高点价格、P2是下跌后的低点价格。

V1是以往下跌期的“相同单位时间内的总成交量”，V2是这次下跌期的“相同单位时间内的总成交量”。

很明显地，总交易额红色三角形（P2×V2）要远大于蓝色三角形（P2×V1）。

这种情况，会有什么特殊性呢？

三角形的面积越大，越说明价格跌的很实。

【这里详细解释下，什么叫“很实”？】

（这个很关键，必须要读懂）像以往下跌期，下跌虽大，但有点“浅尝辄止”的那个意思，稍微出点什么利好政策，市场瞬间反转，这种情形的好处是，政策作用很大。坏处是，非常依赖政策，没有政策，就不可能反转。而“很实”的这种情形，本来当初也是可以“浅尝辄止”的，但问题是，政策迟迟没有给到“与时俱进的那个程度”（因经济等各方面情形和以往是不一样的，这一点必须要承认，所以政策要与时俱进，而不是效仿当初。）

最后市场变成了“脱敏型市场”。

（没事总“小的溜”的弄一下，容易“搞皮了”！）

这种“脱敏型市场”就是说，政策短期内，有点作用，但是对整体的局势而言，单个的政策，已经起不到决定性的作用了。这样的坏处是，需要“联合用药”并且加大药剂量。但说实话，我们已经错过了最佳的联合用药时间节点，如果时间可以倒流，在24年夏天联合用药，我觉得效果最好，市场至少可以少跌掉15%，并止血。

以上是为坏处，但任何事情都有两面性，再坏的坏处，对应的也有好处。

那好处是什么呢？

我们在无形中，造了一个“理想化模型的自由市场”。

我问您一个最简单的问题：

您觉得1224政策，力度大吗？

我觉得，但凡您是个正常人，都不会说这个政策力度很大。

那我们做个假设：如果北京市场真的稳住了，并且彻底筑底的话，你怎么解释这个结果呢？

以我的主观看法讲，我认为政策的在这里的作用不大，还是市场脱敏后的“自愈力”（让时间证明吧！）。

这里，先下个小结论：

如果房价在未来任何一个节点企稳甚至回弹，都已经不再是政策的作用。

这是自由市场的胜利，但是这胜利并不轻松，这是脱胎换骨、壮士断腕般的胜利。

【一个模型功成，而万骨枯。】

这个理想化的市场，是数以几十万计的北京家庭，刀刀见肉、皮开肉绽、骨碎筋断，血淋淋的亏损换来的（以北京为例，北京过去3年成交近60万套存量房，至于全国的事咱没资格聊）。

这一波下跌，应该来讲，掏空了不少高点买、低点卖家庭“一到两代人”的劳动积蓄。

我不是为他们哀歌，我是在暴风雨停后的微风中告诉您：

【这个代价，太大了！】

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