央企开发商做房产中介，又一次狼来了？

“进入中介市场，保利高屋行并非进攻而是防止销售渠道失守，避免沦为房子建造商。

文 | 房互君

图 | 网络

数日前，央企开发商保利旗下的中介品牌“高屋行”在徐汇滨江开出上海第一家店，正式进军上海市场。

上海是高屋行进入的第七个城市。自从2025年8月成立以来，高屋行已经先后进驻了广州、佛山、西安、杭州、厦门、南京等6个城市，门店数量共计近20家。

央企品牌、加上不到半年7个城市的拓展速度，高屋行的出场和速度引发业内关注。一些自媒体甚至断言：“高屋行”将挑战贝壳的地位。

房互君此前也专门针对开发商的房产中介品牌做过深入分析。从数年前开始，包括龙湖、万科、碧桂园等开发商纷纷自建房产经纪品牌，但是无一例外，无论是重金投入的龙湖塘鹅，还是试水性质的碧桂园有瓦、万科朴邻，都没有成为市场的主流品牌。（）

那么，保利“高屋行”究竟是怎么样的运营模式？保利为何在现阶段推出“高屋行”？是否真的会对现有房产经纪格局带来影响？

自建中介，意在新房联卖

公开资料显示，“高屋行”为“保利和润地产顾问有限公司”旗下经纪品牌。

作为保利发展在2022年成立的全资子公司，保利和润的业务包括案场代理、渠道电商、存量租售、资产运营等等，可以简单的理解为保利和润是保利地产业务的营销平台，而高屋行则承担保利和润旗下二手房经纪、高端置换、物业收储等租售业务。

根据保利方面相关宣传资料显示，保利高屋行聚焦在高端细分市场，将重点围绕12大核心城市99个核心商圈。另据保利发展上海公司总经理徐亮介绍，保利高屋行在上海落地，是保利和润经纪事业部取客一体化、新房二手联卖机制的完善。

这些官方说法背后，揭示着高屋行的初衷——打通保利新房和二手房的销售联动。

实际上，远在保利高屋行之前，包括万科、招商、龙湖、碧桂园、恒大等一线房地产开发商，都曾在2019年前后大举进入房地产中介市场。

·部分进入房产经纪领域的开发商

房互君过往曾经总结过，开发商介入中介生意，有两种背景和意图：

一种是，由于房地产已经从新房进入存量房市场，开发商需要找到从房地产开发时代到存量房时代过渡后，长期稳定的市场机会和商业模式。而彼时，贝壳、链家的快速成长给他们提供了样本，复制链家和贝壳，成为了很多开发商的选项；

第二种，销售渠道的利润大于生产利润，已经是各个行业的共识。房产经纪公司越来越成为新房的主力销售渠道，拿走了大部分的市场空间。而作为生产商的新房开发商，自然有渠道危机。

如果不掌握销售渠道，未来开发商的话语权将越来越弱，最后只能沦为房产建造商。因此，开发商也需要通过房产中介业务，建立自己的渠道销售能力和护城河，避免被外来中介侵蚀。这些年越来越多的开发商通过物业公司设立房产经纪业务，大多属于这一目标。

从保利高屋行对外口径来看，保利进入中介市场，显然属于第二种。和恒大、龙湖等不同，保利高屋行并非意图打造新的房产中介巨无霸，而是希望建立自身的销售护城河，试图获得渠道话语权。

这样的初衷和定位，似乎决定了高屋行背后的保利集团高层对高屋行的期待，即：保利内部对高屋行的要求，或许只是通过二手房经纪，完成保利地产新房、二手房、客源和买家的闭环。

从数据来看，保利自身的业主客群和新房项目，亦是可观的体量。

资料显示，保利发展成立于1992年，在全国累计开发商项目1200多个，业主总量超过300万户，目前仍有在建、拟建项目超过500个。如果保利能通过高屋行，守住保利业主的买卖租赁需求，或守住保利业主的优质房源，也不失为一门不错的生意。

模式迥异，市场空间有限

实际上，在2025年成立高屋行，并不是保利第一次进入房地产中介市场的动作。

2019年，以二手房、新房和写字楼等租售为核心业务的“保利爱家”开业，官方称在2022年“保利爱家”开出了近200家直营门店；2022年，保利物业旗下的“保利托房”在佛山开业，为业主提供房屋买卖、租赁以及养护、装修、局部改造等服务。

· 数年前，保利开出的保利爱家门店

两次进入中介市场并不成功的经历，验证了房地产开发商直接切入房产中介市场的难度，也决定了保利在2025年重启高屋行的真实目的——并不在于进攻中介市场，而是努力在做防守，避免失去房屋销售阵地。

因此，高屋行的运营模式，也和传统中介迥然不同。

根据易居研究院根据公开资料总结，保利高屋行采取和市场上传统中介不一样的运营模式，保利高屋行的经营模式为“以租促售、以旧换新、专属服务”：

“以租促售”：通过保利资产管理平台统一收储房源来做租赁；有意向认购保利新房的房东可以享受售房服务，认购新房后可退还部分佣金，无法卖出也有协商等机制。

“以新换旧”是通过提供旧房快速代售、新房优先认购、佣金补贴等一站式服务，缩短房东的置换周期。现在保利开发的新盘，倾向改善型项目。

“专属服务”则类似单边代理模式。

· 高屋行运营模式分析 来源：易居研究院 严跃进

细分来看，“以租促售”、“以新换旧”是个锁定房源和客源的方式，高屋行通过这种方式锁定了卖方的优质房源，同时也锁定了房东的置换需求，然后通过围绕一方的需求，进行类似于单边代理的服务。

也就是说，高屋行服务的对象核心为保利的业主房源、二手房买卖业主或者保利新房买家，并试图通过全周期和全链条的服务，成为客户的终身伙伴，防止客户流失。

在单边代理渐行渐近的当下，通过锁定房源锁定部分市场，或许是一个新的机会。

然而，也正是这样的服务模式，决定了高屋行未来的空间和市场规模。

房产经纪的商业核心是“人、房、客”的资源匹配。而要完成这个资源匹配，决定性因素在于规模，只有当房源、客源、卖家具有足够的规模，才有资源匹配的意义和空间。

当房源量不够，买家的选择余地不大；当买家不足，卖家挂牌卖不出去，也会自然淘汰该经纪品牌。这也就是为什么链家越来越难被超越，以及贝壳等这种跨品牌协作联卖平台存在的意义。

而当高屋行把目标限定在一定范围内，也就选择了“人、房、客”在限定范围内的低效流动。即便在服务品质上下功夫，也不能解决高效买卖这个用户的核心诉求。

因此，如果将高屋行定义成房产中介市场的一匹黑马，寄希望于重塑房产中介行业，或者挑战一线品牌和平台的地位，这个期待明显过高，或许又是一个“狼来了”的故事。

但是，不可否认，“高屋行”是一个新房、二手房联卖的有意义的尝试，在当下新房渠道销售费用攀升的市场行情下，如果保利能通过“高屋行”降低新房的销售成本，这将为开发商提供一个很好的生存效仿样本，也将对新房渠道市场产生影响。（完）

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法律支持：北京中治律师事务所合伙人 刘检玲

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