四代宅，是小户型的解药吗？

事物的发展是螺旋上升的。

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曾经，楼市的「刚需」和「改善」是泾渭分明的。

就在七八年之前，80㎡左右的大两室和100㎡出头的小三室还大行其道。前者承载着很多家庭初次“上车”的期许，满足独居、新婚、一家三口的基本生活需求；后者则是刚需向改善过渡的首选，用更细致的功能区划分来满足更精细的需求。

这样的房子虽然功能齐全，但实际居住体验却一言难尽。首要原因就是「高公摊」，动辄20%以上的公摊，让实际使用面积和居住体验大打折扣。

有孩子之后更甚，不管是大两室还是小三室，孩子的玩具都没地方堆，住得越久越憋屈，不想拥挤就只能忍痛断舍离。

我家就是100㎡出头的小三室，主卧床只能靠墙，否则和衣柜之间就只能勉强过一个人；两个次卧一个勉强放个小衣柜+小床，另一个比储物间大不了多少，只能放单人床+更小的衣柜。

我经常和朋友开玩笑说：住着紧凑型房子，开着紧凑型车子，过着紧凑型生活。

没办法，那时候这种户型是主流，预算也买不起更大户型，只求“有个窝”。再加上当时楼市正在上升期，开发商没有动力去优化户型设计和空间利用率，反正都能卖出去。

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原本以为这辈子就这样了，只能将就住着，想尽办法攒钱换140㎡以上的大房子，虽然公摊也高，但最起码基数大，住着也不憋屈。

但是没想到，这几年四代宅的出现，彻底颠覆了产品逻辑。尤其是对让人深恶痛绝的「公摊面积」的“斩杀”，堪称“绝杀”。

当然，这种颠覆颠覆也不是一步到位，而是逐渐升级的。

早期的四代宅其实只能算“三代宅plus”，只是在三代宅户型设计的基础上加一个不计入产权的露台，对室内空间和格局改变不大。

随着楼市下行周期的到来，各家开发商为了比同行卖得更好，在户型设计上越来越卷，不但露台越送越大、室内空间规划越来越合理，就连室内实际得房面积也越来越高。

起初只是120㎡左右的四室，到后来甚至连100㎡的四室和90㎡左右的三室两厅两卫都出来了，真正意义上的“空间魔术师”，而且每个空间都足够大，彻底打破传统小户型的空间边界，舒适度甚至比当年140㎡左右的户型还高。

再把全赠送的露台改造成小花园，种上自己喜欢的花花草草，再摆个小茶桌，没事喝茶晒太阳，用刚需的预算，住出了改善的质感。

典型的例子比如我们之前实拍过的「」建面约90㎡户型；另一个比较火爆的案例则是逢开必火的「绿城·绿汀芳菲」建面约89㎡户型；「」建面约98㎡户型也在此列。

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当然，如今的小户型这么“能打”，除了四代宅的高赠送这个基础之外，在户型设计上也更“接地气”，精细化的户型设计才是提升舒适度的关键，设计师知道如何通过空间重构去满足普通人日常生活中最核心的需求。

首先是动线上的优化。

比如标配的LDKG一体化设计，不但能最大化利用室内公共空间，在视觉上也更为通透；再比如针对西安气候条件和本地人居住喜好设计的大面宽短进深和三/四开间朝南结合高窗墙比，把更多的阳光分配给房间和客厅。

再比如储藏空间的升级。

以前储藏间只属于大户型，如今100㎡出头的小户型不但拥有更多储藏空间，甚至还能拥有独立储藏间，孩子的玩具、换季的衣服、家里的杂物都能塞进去，客厅、卧室、阳台再也不用堆得乱七八糟。

除了室内空间的革新之外，居住舒适度的提升还体现在室外空间的升级上。比如独立电梯厅、兼具美学和实用的园林、超配社区大门、架空层空间甚至社区会所等等，让小户型也能拥有高端住宅的体验感。

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正如我们在文章标题中说的那样，四代宅，就是小户型的“解药”。

正是因为有这种产品的出现，让原本已经处于淘汰边缘的高公摊小户型重获新生，也让开发商不再执着于面积竞赛，可以将更多精力聚焦于空间利用率和居住体验的提升。

更重要的是，对广大刚需购房者来说，不需要承担大户型的高额成本，就能享受此前大平层才有的更多房间数量、更多功能空间以及更舒适的空间尺度和更优越的生活环境，真正实现“花小钱住大房”。

我们就拿1.6万/㎡均价来说，一套建面约100㎡的房子，总价是160万元，如果是高层三代宅，实得面积就按最大的80㎡算，实际使用面积单价其实已经是2万/㎡了；但如今的四代宅，实得面积甚至可以达到130㎡以上，实际使用面积单价只有约1.23万/㎡。

如果三代宅想要达到四代宅这样的实得面积，需要建面达到150㎡左右，不说户型设计和居住舒适度上的巨大差异，只是总价就要高出几十万，月供压力更大。

所以，这场产品力与居住需求的双向奔赴最实在的就是降低了改善门槛，让品质生活不再是少数人的特权，小户型也能承载改善梦想。

我相信，随着设计越来越成熟，未来还会有更多兼具舒适性和性价比的小户型出现，让大家不用背负沉重的房贷，也能拥有一套能满足家庭成长需求、住得舒心的房子。

这才是地产行业发展的意义。

-正文完-

作者 | 王夺予

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

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