专家集体喊“楼市见底”，但你的城市真的能涨吗？

2026的楼市，值得期待？

春节返乡，亲戚一见面就问：“现在能买房吗？听说专家都说楼市见底了。”

的确，2026年初，一场罕见的“专家共识”正在形成：

·私募女王李蓓断言：“半年后，中国楼市触底反弹”，并认为行业正迈向“十年级别的结构性上升周期”；

·经济学家任泽平强调：“任何资产都不会永远下跌，房地产也一样。”

·财经作家吴晓波指出：“房地产是‘天字第一号’行业，只有楼市企稳，内需才能真正启动。”

·著名经济学家郎咸平直言：“核心城市的优质物业，未来仍有翻倍机会。”

·中泰首席李迅雷则表示：“稳楼市，比稳股市更重要。”

一时间，“抄底窗口开启”“房价即将V型反转”的声音甚嚣尘上。

但冷静下来想一想：专家眼中的“底”，是否也适用于你所在的城市？

Part.1

为什么专家敢集体喊“见底”？

他们的判断，并非空穴来风，而是基于三个现实信号：

01

政策底已夯实到极致

· 首套房利率跌破3.5%，创历史最低；

· 一线城市外环全面取消限购，二线城市“认房不认贷”普及；

· “三大工程”（保障房、城中村改造、平急两用设施）提供万亿级托底需求。

02

市场情绪跌至冰点

2025年全国商品房销售面积连续第四年下滑，部分城市二手房挂牌量激增却无人问津，市场陷入“有价无市”的僵局。

正如李蓓所言：“卖无可卖，买无可买，卖压接近枯竭——这往往是短期底部的前兆。”

而任泽平则从资产周期角度给出更宏观的判断：

“任何资产都不会永远下跌，房地产也一样。 当价格充分释放风险、情绪极度悲观时，往往就是长期投资者重新审视价值的起点。”

两位专家虽视角不同，但指向同一结论：当恐惧成为共识，拐点可能已在酝酿。

03

核心城市率先企稳

上海内环、杭州西湖区、成都核心区等优质地段，2025年下半年成交量环比明显回升。

任泽平据此判断：“人口流入的城市，真实需求从未消失，只是被压抑了。”

Part.2

但反弹 ≠ 普涨：

普通人必须警惕三大陷阱

别被“见底”二字冲昏头脑。真正的风险，藏在细节里。

痛点一：

多数非核心城市面临住房需求结构性放缓

中国总人口已连续三年下降，但人口向大城市和都市圈集聚的趋势仍在加速。

东北、西北及中西部部分县城常住人口持续流出，真实居住需求增长乏力，房产流动性明显弱于核心区域——缺乏人口和产业支撑的房子，即便价格下调，也难以快速成交。

痛点二：居民加杠杆能力已近极限

尽管房贷利率降至历史低位，但居民部门杠杆率已达62.3%（中国人民银行《2025年金融稳定报告》），加杠杆空间有限。

叠加青年就业情况、收入预期偏弱，导致“想买房”不等于“能买房”。

痛点三：库存压力巨大，去化周期漫长

· 一线城市去化周期约12个月，尚属健康；

· 但多数三四线城市去化周期超30个月。

残酷真相：未来的楼市，不是“涨或跌”的问题，而是“你的房子有没有人要”的问题。

Part.3

专家背后的深层逻辑：

他们到底在救什么？

很多人误以为专家在鼓吹“全民买房”，其实不然。

· 李迅雷说得最直白：“稳楼市比稳股市更重要。”

因为股市牛市对普通家庭消费影响有限，而房产是70%家庭财富的载体。稳住房价，是为了稳住消费信心、就业预期和社会稳定——不是为了让你炒房赚钱。

· 吴晓波则从产业链角度补充：“房地产是‘天字第一号’行业，家电、建材、装修、汽车等数十个行业都与之深度绑定。没有楼市回暖，内需就难真正启动。”

· 郎咸平从需求端给出乐观依据：

1. 对部分只看“总人口下降”的分析感到失望；

2. 结合世界各大核心城市情况看，人口向核心城市聚拢的趋势不变；

3. 中国城镇人均居住实际“使用面积”仅约20+㎡，远低于全球水平；

4. 未来还有约2.4亿左右市民将入籍核心城市，持续推动住房需求；

5. 结论：北京、上海、深圳、杭州等核心城市的优质物业，未来5–10年仍有翻倍机会。

他的原话是：“不是所有房子都值得买，但好房子依然是稀缺资产。”

· 更重要的是，政策工具箱正在打开更大空间。
清华大学李稻葵建议：“可发行10–20万亿长期特别国债，由国家主导收购存量商品房，转化为保障性住房，一次性解决库存与民生双重问题。”

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强则提出更聚焦的方案：“中央财政三年投入3万亿元，在核心城市收储存量住房，稳定二手房市场预期。”

而原中房集团董事长孟晓苏则呼吁：“对新购房者和存量房贷家庭统一补贴1个百分点利息，直接降低月供压力，激活真实需求。”

这些设想并非空谈——2026年初，上海已启动国企平台收购老旧小区房源用于保障性租赁住房，标志着“国家队下场”从建议走向实践。

Part.4

给普通人的行动指南：

看清、选对、守住

面对专家喊话，普通人该如何应对？

刚需自住者：若在核心城市有真实需求，当前利率低、政策松，可择机入市，但务必量力而行。

改善型购房者：优先“以旧换新”，聚焦学区、地铁、品质物业，远离远郊大盘和文旅地产。

投资型买家：除非持有一线城市内环小户型或顶级学区房，否则房产已非优质投资品。

持有多套非核心房产者：趁政策窗口期尽快置换或出售，避免未来陷入“有价无市”困局。

底，是圆的，不是尖的

历史经验表明，房地产市场的底部从来不是“V型”反转，而是漫长的“L型”筑底。

专家所说的“见底”，更可能是指核心城市情绪和成交量的阶段性企稳，而非全国普涨。

真正的机会，只属于那些：

· 看得清城市基本面，

· 守得住现金流，

· 耐得住时间的人。

在这个新时代，房子不再是“闭眼买就赚”的资产，而是需要精挑细选的消费品+有限金融工具。

听专家可以，但别忘了：你买的不是钢筋水泥，而是下一个真实买家的信心。

【免责声明】 ：

本文基于公开信息整理，旨在提供客观分析，不构成任何投资、购房或财务建议。房地产市场受政策、经济、区域等多重因素影响，历史观点不代表未来走势。读者应结合自身情况独立判断，并咨询专业机构。市场有风险，决策需谨慎。

30个微信交流群等你来聊！