楼市回暖了吗？

童鞋们，我开了一个新的股票分享号《朱罗纪价投笔记》，重点记录我的股市投资体会，涉及到我的投资框架、操作纪律、实盘分享。未来大号《朱罗纪》会一如既往的保持更新，但不同于《朱罗纪》以城市、房地产为核心的公共分享，新开小号多为企业价值分析。对于股票投资（包括港美股）有兴趣的小伙伴，欢迎关注交流。要强调的是，我讲的一切只是我自己的观察与分享，不构成任何投资建议，请大家结合自身风格与偏好谨慎操作。祝你投资顺利，日进斗金。

在没有政策刺激的背景下，市场在冬天令人意外的展开了“回暖”。

看深圳的情况，乐有家数据显示，深圳1月二手住宅成交量5281套，环比上涨6.9%（二手住宅成交面积52.7万平米，环比上升5.5%）。同比价值不大，因为2025年1月是春节月，但这个环比有些价值。5281套的量，创下2025年5月以来8个月新高，并且是连续第四个月上升，回到了5000套上方。乐有家测算的二手住宅价格也开始温和“企稳”，1月深圳二手住宅成交均价5.78万元/平米，环比上涨0.5%，连续2个月上涨。挂牌价虽然还在跌，但是跌幅也收窄了——1月深圳二手住宅挂牌均价为6.08万元/平米，环比小幅下滑0.8%。

唯有新房成交，依然非常惨淡，1月深圳一手住宅网签2579套，环比下降10.7%，创下去年9月以来新低。

中原地产的数据稍有不同，显示1月深圳二手住宅的套均总价为620万，环比下降了3.3%。我理解是，买家购置的套均面积减少了，从面积环比升幅不及套数环比升幅也能看得出来。

扩大到全国范围，《丁祖昱评楼市》给出的数据也可窥一斑：1月，20个重点城市成交面积环比上涨10%，二手房成交已连续三个月上升。

如果看环比的话，一线城市似乎不明显，除了深圳成交量录得正增长（面积环涨1%）外，京沪穗都是0或下跌。如果说是“回暖”，二三线更够得上这个称号。

整体上来看：比想象的为好。是以，舆论对此事的普遍解读是非常“乐观”的，叠加先前的《求是》杂志的发文，有观点甚至指出是“底部”到了。

但就我个人观感，好像也不是那么的坚实，数据上有点勉强的感觉。而且往前回溯，本轮下跌周期中，之前也曾不止一次出现过这样的波动，后来再跌下去，不算新鲜。

而继续落到我们个人决策的微观角度来看，我更认为市场有待观察，时间窗口太短，至少需要观察到3月的完整月，也许才会有一个更好的判断出来。

短期市场波动的解释，从来都有很多（甚至经常难以解释）。对去年12-今年1月深圳市场成交量价的走向，我认为可以从以下解释中寻找。

1）政策持续给油的累加效果。尽管1月份没有政策，但是之前的“暖风”并不少，增值税政策、公积金政策、个税返还政策、货币政策……等等，这些政策持续的传导到每一类人群，边际效应不同。

2）顶流豪宅的带动效应。去年底，深圳顶流豪宅陆续入市，并且几乎全都创下了热销记录，尤其还实现了“熊市中创出楼价最高记录”。这对于市场信心的恢复，是一个要比政策更加直接的提振。买家会把超级豪宅视为价格的锚点，然后据此理解二手市场的价格谈判，对于一些优质二手物业的价格，形成了阶段性的托底。

3）市场环境及预期的转暖。2025年整体上是一个不错的年份，尤其以股市、人工智能发展以及贵金属为代表，A股上证指数连续2年上升，去年录得超过18%的升幅，许多人在股市里赚到了钱。在最早的时候我们论证过，消费是基于财富不单单是是收入，股市造好、楼市造好财富效应都会复归只是程度不同（在中国，股市的财富效应远不及房地产）。市场有赚钱效应，人们的预期就会变得更积极。除了房地产，去年的宏观还是出现了疫情后少有的亮色的，这是和2022-2024年显著不同的地方。对于一些人入市买房，也会有一些促动，信心的促动是一小部分，主要是实力的促动——有些本身就需要房子的人赚到了钱，他就可以去买房子。

4）市场价格的调整。去年全年，深圳二手住宅的真实成交价比2024年又下跌了1成左右——市场成交量的上升是价格的下跌换来的。12月-1月的市场有“可喜表现”，第一次出现了“价稳量升”的迹象。价格不是一步调到位的，不同的人对市场有不同的判断，价格的下调会陆陆续续带来的新的成交。当然房屋面积减小，也可有助于套数的增加和价格的企稳。

整体来讲，就是这些，但是重点是什么呢？

重点是：你能否依据这样的数据去做自己买房不买房的决策？

我的答案是：不能。因为观察窗口太短了。

如果你要我来做我的决定，我是投资性需求，那么，我依然不会在这个时候入场。这并不意味着我对深圳的城市判断有看低，实际上，如我先前多次所说，我非常看好深圳这座城市房地产的长期发展。但是，再好的东西，如果我认为ⅰ）价格虽然下跌但还不是一个“好价格”；ⅱ）在能力圈范围内我的机会成本太高了。那我还是会非常谨慎的评估、评估再评估，我丝毫不介意错过所谓的“底部”。我会看得更远一些，把时间拉得更长，多问一句：然后呢。

即便，即便是3月过完了，我们确认了市场的确是进入了“回暖”，然后呢？未来的市场将验证，这是买入的时机还是卖出的时机呢？大量的卖家会因为市场的短期回暖，而选择撤盘还是会选择借机出货呢？

短期难以看得明白，但是看长期，我依然维持原判：市场大概率还是会继续维持“L型”，这个过程，会不断有下跌-反弹-震荡-筑底……一系列的表现，有时候会让我们觉得很沮丧，有时候又会让我们觉得很兴奋，都属正常，熊市也常有反弹且有大反弹。但市场要彻底判断走出低谷，可能眼下的这个时间长度还不够，眼下的这些“暖风”量级也还不够，我们需要更多的线索。关于长期短期的综合判断，我写在了这里《》《》。

所以，在投资的角度，我会建议继续观察。尽管深圳现状已经出现了少量值得买入的机会，但还很难说构成了重大、整体性、不容错过的机会。

而如果我是一枚刚需自住客呢？

到了我这个年龄，我真的是如果需要并且喜欢，我就买了，我当年也没有花时间去研究市场。是的，我花了很多年才总结出这一句话：刚需买房子，不要看市场波动，看自我。

说不要看市场波动，并不是说买低不重要（那是瞎胡扯），而是（容我不客气的）说：无论市场如何，刚需都没那个判断能力。我们平常说刚需，一般指的是自住客，但实际上它还有另一层含义：对房地产市场完全不懂行的买家。用股市打比方，就是刚入市没多久的新手小白。这样的人群最重要的特征可不是什么“我是刚需，我买房根本不图赚钱”（事实上，刚需对房价的涨跌要比长线投资客更为敏感上火），他们最重要的特征是：不知道自己的能力圈，或者是不知道自己不懂房地产/股市。这解释了一个现象：为什么刚需经常干的一件事就是逢高买入，在市场最火的时候杀进去，因为他是看着别人的动作去判断市场，随大流。

所以，我花了很多年才想明白这么一点：股市新手小白真的不需要关注是熊市还是牛市，楼市的刚需也真的不需要，因为，无论市场是怎样，你都很大概率没能力赚到钱/买对房子。承认这一点，是做对的开始。

有的人说，专业博主的存在不正是解决这个问题的吗？这个只说对了一半，因为专业人士也会犯错，并且犯错的概率也不低。坦白说，我研究房地产这么多年，我从来没有一天看懂过短期市场的波动，下个月的成交到底是怎样，我不知道。不断有业主问我，在什么时点卖房子能卖个高价，我不知道，我只能说，有政策刺激的时候卖好一点，但我哪知道政策啥时候出？可以参考，但不要迷信任何专业人士。

很简单的标尺，刚需看自我，这个时候买房子尤其是。以往的逻辑不再适用，以往是什么逻辑？上杠杆的逻辑。现在是什么逻辑？拼实力的逻辑。可能的条件下，尽量买便宜，这我认为唯一可控的策略。怎么叫便宜？使用房价收入比/月供收入比这两个指标去衡量，买家庭总收入10倍以内的房子、买月供收入比30%以内的房子（上限无论怎样都别超过40%吧，其实超过30%压力就开始明显了）。在此条件下，有很多刚需适合买的房子，将是可售保障房。

显然，这不是一个最能放大赚钱效应的策略，但与同为刚需但掂着脚尖去买房的同侪相比，这是一个风险更可控的策略。我认为，这是眼下最适合的策略。刚需把握到这一点，市场波动如何，不影响。但你非要去弄个明白，要找到那个“底部”也由得你，但我很不赞成，因为家庭的“综合代价”会随着时间的拉长变得越来越高。

总之，我乐见回暖，不过保持开放心态，我们继续再看看会发生什么。

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