SQM分析师警告：各首府城市房产市场均未触底，寄望拍卖成交率回升只是做梦

澳洲房地产市场究竟触底了吗？

随着部分地区拍卖成交率出现小幅回升，市场上再次出现房价可能已经见底的讨论。

但房地产研究机构SQM Research主管Louis Christopher对此持谨慎态度。

他认为，澳洲各首府城市的房地产市场目前都尚未触底，墨尔本虽然可能比其他城市更接近底部，但也不能认定已经出现明确的市场转折。

对于那些仅凭拍卖成交率提高几个百分点，就期待房地产市场迅速反弹的人，他的评价相当直接：这只是在做梦。

【配图：专家认为，澳洲主要房地产市场尚未出现明确的触底信号。图片来源：Getty Images】

澳洲房市触底了吗？专家认为现在下结论还太早

今年早些时候以来，关于澳洲房地产市场是否已经触底的讨论反复出现。

不过，在我看来，对于大多数市场参与者而言，试图准确判断市场底部，可能是一件徒劳的事情。

因为等到统计数据足以证明市场已经触底时，真正的底部通常早已过去。

更重要的是，不能只盯着悉尼整体房价中位数的变化，就判断整个房地产市场的走向。

相比之下，研究具体城区、具体房型的成交情况，往往更有参考价值。

即使如此，统计数据也不能被当作绝对准确的市场指标。

以悉尼为例，除了整体房价中位数，还有658个城区各自的价格数据。

但近期成交量不足，以及成交房产类型的变化，都可能使这些中位价出现偏差。

例如，如果某个月成交的高端住宅比例较高，即使同类房产的实际价格没有上涨，整体成交中位价也可能被推高。

因此，判断房价走势时，需要结合成交量、房产类型和具体交易价格，而不能仅凭单一指标作出结论。

SQM主管：没有一个首府城市已经触底

【配图：SQM Research主管Louis Christopher认为，澳洲各首府城市房地产市场尚未触底。】

市场上不断有人宣称房地产已经见底，但评估这些判断时，也应该考虑发言者的立场和商业利益。

房地产经纪人身处交易一线，确实能够及时感受到买卖双方情绪的变化。

但与此同时，他们也有推动房产挂牌和促成交易的商业动机。

因此，部分经纪人可能更倾向于强调市场中的积极信号。

这种乐观情绪有时甚至可能形成某种自我强化效应，鼓励更多买家和卖家进入市场。

当然，这并不意味着经纪人的市场观察没有价值，而是需要结合其他数据进行判断。

相比之下，独立房地产数据研究机构与具体房产交易的直接利益关系通常较少。

因此，在彭博社相关报道之后，SQM Research主管Louis Christopher本周发表的观点尤其值得关注。

Christopher表示，墨尔本可能比澳洲其他首府城市更接近房地产市场底部，但目前没有一个城市已经触底，甚至不能说非常接近底部。

他还指出，如果市场仅仅因为拍卖成交率提高了几个百分点，就重新燃起房价反弹的希望，那不过是在做梦。

这一判断提醒投资者，短期拍卖数据改善，并不一定意味着整个房地产市场已经进入复苏阶段。

为什么拍卖成交率回升，不代表房价一定上涨？

拍卖成交率是观察房地产市场活跃程度的重要指标，但并不是判断房价是否触底的唯一依据。

例如，拍卖成交率可能因为卖家调整价格预期、参与拍卖的房产数量变化，或者某些地区买家需求短暂改善而上升。

但这些变化未必意味着整体房价已经止跌。

在我看来，近期可比房产的实际成交价格，仍然是判断市场走势最有价值的指标之一。

此外，我也会参考realestate.com.au公布的各城区房价中位数。

该平台不仅提供独立屋和公寓的价格数据，还可以按照卧室数量进一步细分。

部分城区的历史数据可追溯至2020年，同时提供成交量、当前挂牌数量以及房产上市天数等信息。

这些数据结合起来，能够帮助买家和投资者更准确地了解具体市场。

Parramatta一房公寓中位价$50.5万，仍低于2022年峰值

【配图：Christopher认为，墨尔本可能比其他首府城市更接近房地产市场底部。】

以悉尼Parramatta的公寓市场为例。

数据显示，当地一房公寓的中位价约为505,000澳元，达到2023年以来的最高水平。

不过，这一价格仍低于2022年约527,500澳元的峰值。

与此同时，2026年当地一房公寓的成交活动处于较高水平。

这意味着，虽然该细分市场的价格有所恢复，但尚未重新达到此前的高点。

对于投资者而言，这些数据可以帮助判断市场的价格水平、交易活跃度和历史走势。

但即使某个城区表现相对稳定，也不能直接推断整个悉尼房地产市场已经触底。

Lidcombe公寓挂牌82天，价格仍低于历史高点

悉尼另一城区Lidcombe的情况，也反映出房地产市场的复杂性。

当地一房公寓中位价约为576,000澳元，自去年5月以来基本保持不变。

但这一价格仍低于2022年约620,000澳元的峰值。

目前，该市场还有22套一房公寓在售，挂牌天数中位数达到82天。

这些数据说明，虽然价格没有出现明显进一步下跌，但市场也尚未表现出强劲的上涨势头。

对于买家来说，较长的挂牌时间可能意味着有更多机会进行价格谈判。

不过，具体议价空间仍取决于房产位置、质量、卖家预期及同类房源的竞争情况。

投资者与自住买家，应该如何看待市场底部？

我认为，投资者和自住买家应该采用不同的判断方式。

对于房产投资者而言，统计数据尤其重要。

除了关注房价变化，还应该研究成交量、租金回报率、空置率、挂牌天数及未来供应情况。

这些指标能够帮助投资者判断一项房产投资是否具有合理的风险回报。

但对于自住买家来说，情况有所不同。

如果已经找到符合自身需求的房产，并且通过近期可比交易确认价格合理，就未必需要等待整个房地产市场出现明确的触底信号。

毕竟，真正适合自己的房产，不一定会在市场最低点出现。

当然，买房的前提是具备足够的财务承受能力。

尤其是在当前利率较高、经济前景存在不确定性的环境下，购房者需要考虑未来几年是否能够持续偿还房贷。

即使个人收入、就业状况或整体经济环境发生不利变化，也应保留一定的财务缓冲。

房地产市场是否触底，往往只能在事后确认；但一套房产是否值得购买，可以通过价格、可比成交和自身还款能力，在当下作出更理性的判断。