广州，亮起了新灯塔

文/十一弟

农历春节刚过，越秀集团以236亿的代价，拍下了位于珠江新城的马场1期地块。

在广州土拍史上，这块地的总价排名第二，分摊到住宅部分的平均楼面价，超过10万/平米，是新晋的单价地王。

过去十年来，马场1期地块是珠江新城唯一新增的超级综合体地块，除了高端住宅，还规划了商业、酒店、办公及教育配套。

根据出让要求，地块内规划的顶奢商业、五星级酒店和商务办公，将近21万平米商业部分，建成后需要全年限自持。

拿地后不久，马场地块已经迅速敲定了未来的商业业态——

它的顶奢商业将引入华联SKP百货，全球店王的华南首店，将落户这里。

马场1期地块一挂牌，吸引了保利、华润、招商、越秀等八家央国企报名争夺。

最有实力的开发商都清楚——

马场地块并不是单一的地产项目，它承载着珠江新城，乃至广州中心区的城市功能升级与商业跃升。

在广州，几大最繁华的商圈，天河路有太古汇，白鹅潭有万象城。

而珠江新城，尽管高楼林立，总部聚集，商业氛围浓厚，但重奢商场一直留白。

现在，马场地块引入了国内顶流的重奢商业——华联SKP百货，填补了顶奢商业的这块拼图。

作为珠江新城最后一块宝地，马场1期地块是广州压箱底的好货。

它的高价值预期与确定性，却是地块旁边另一个顶级豪宅，在去年开盘时瞬间引爆的——

保利·玥玺湾。

马场地块与玥玺湾毗邻，同样位于珠江新城东区，是珠江新城、广州金融城与琶洲三大CBD构成黄金三角的几何中心。

2024年，保利跟对手厮杀了五个小时，轮番举牌148轮，最终拍下南方面粉厂地块。

总地价118亿，是当时广州土拍史上第二贵的住宅用地，平均楼面价6.7万/平米，成为天河区的单价地王。

保利打磨了整整一年多时间，将其开发成了玥玺湾。

去年十一月，项目正式入市，开盘业绩相当炸裂——

当天成交了236套，销售额106亿，创下了2025年全国楼市首开破百亿的销售纪录。

开盘后十多天时间，玥玺湾便实现了超百亿网签，是去年网签破百亿速度最快的豪宅项目。

玥玺湾的销售热度，带动了珠江新城豪宅市场回暖。

有人做了统计，今年一月份，珠江新城的二手房成交了83套，环比增长了26%，同比增长了90%。

香港李超人讲过，“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

在广州，珠江新城占据着城市中心，是实至名归的传统豪宅区。

汇悦台、凯旋新世界、尚东柏悦府、中海璟晖华庭、嘉裕公馆，曾经是广州最先富起来的那批人，最偏爱和中意的大户型老钱风。

现在的珠江新城，好比一个复杂的多面体——

它是规划上的里程碑，是经济上的发动机，是美学上的城市名片，但也正经历着城市变迁的阵痛和自身老化的考验。

这种复杂性构成了一个真实的珠江新城——

它仍是广州无法撼动的中心，但已不再是唯一的选择。

玥玺湾的面市，是传统豪宅区一次进化跃迁，重新锚定了珠江新城无可替代的价值——

除了是连接珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的中心纽带，坐拥一线江景，保利以极致的产品力，呈现出了下一代顶级豪宅的样式。

去年火爆首开后，最近，玥玺湾正式推出最受关注的壹号楼——

只有30席约611平米的传世大宅，一层一户，点柱式无界设计，户内享三面尺度的南向环幕江面，将封面高度推向了新巅峰。

去年首开时，玥玺湾的销售均价17万/平米，三四百平米的大户型，套均总价4500万。

目前，它的最高单价已经接近30万/平米，成为广州楼市的天花板。

这两天，刚推出的壹号楼，成交了一套670平米的超级豪宅，单价高达28万/平米，总价逼近两个小目标。

在广州这样的一线城市，真正稀缺的豪宅，永远不缺购买力。

聪明的消费者，没有人只会因为价格高低而买单，产品具有无与伦比的价值，才是决定购买行为的关键。

基于这种稀缺、不可复制的确定性逻辑，在追涨杀跌的市场波动里，玥玺湾支撑起了比黄金还宝贵的信心。

保利的战略远见和极致产品力，高净值人群对玥玺湾整齐划一的认知选择，标定了珠江新城资产价值的锚点。

如今，马场1期地块吸引了最有实力的八家央国企争夺，凸显了玥玺湾在操盘、销售、盈利等各个维度的可见性。

这是保利和玥玺湾准业主们非凡眼光的一次价值验证。

去年玥玺湾开盘时的高确定性，带动了今年马场地块挂牌出让的激烈争抢、水涨船高。

作为未来引领珠江新城东区的标杆作品，玥玺湾的顶级豪宅属性更加浓厚与纯粹——

它在珠江新城、金融城和琶洲三大CBD的几何中心，坐拥最稀缺的一线江景。

马场地块呈现出来的，是城市配套的互补性——

它是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，容纳了居住、商业、酒店、办公、教育和公园等复合功能，自带华联SKP百货等顶奢业态。

马场1期地块规划计容面积57万平米，其中可售的纯住宅部分，只有22万平米，占比不到四成。

地块内要求全年限自持的商业面积，将近21万平米，包含了规划的顶奢商业、五星级酒店、商务办公等业态。

对玥玺湾来说，刚刚出让成交的马场地块，这个未来的城市超级综合体，是顶级豪宅极致奢侈的价值配套。

它向人们摊开的，是在这座国际化大都市，珠江新城的下一个二十年，塔尖人群梦幻般的生活场景。

玥玺湾和马场1期地块，注定不会是争锋相对的竞品厮杀，而是片区统一规划下相辅相成，城市空间与功能的弥合互补。

提前上车玥玺湾的准业主，他们的价值判断与超前眼光，正在不断得到验证。

两年前，保利以非凡的战略远见，豪掷118亿，拍下南方面粉厂地块，在珠江新城东区饮下头啖汤。

在那时，玥玺湾亮起了一座灯塔——

它带来的确定性与价值指引，照亮了今年的马场地块，引领珠江新城东区的启航。