民主实践·自治的失败与孕育

一、

我不得不承认这个实现，小区迟迟未能召开业主大会，重新选聘新的物业公司，以接替鸿园物业的预期离场，这未尝不是小区业主自治尝试的一次失败。

2025年10月20日，鸿园物业向小区业主及物委会，函告了物业公司离场通知，拟定90天后撤离阳光上城。对此，小区物委会迅速召开会议，制定了重新选聘物业公司方案，并决定以“2+1”的工作模式，实现合法合规的选聘新物业。

“2”是指先后召开两次业主大会，“1”是指举行一次物业公司的竞争性比选。第一次业主大会投票表决各种文件，构建竞争性比选的合法性基础。物业公司的竞争性比选确定不少于三家的物业公司，第二次业主大会对三物业公司进行差额投票。“2+1”物业选聘工作模式，既符合了业主大会选聘物业的法定要求，同时又体现了小区业主自治的精神与原则。

在2026年1月初，第一次业主大会的议题材料，已经基本草拟完毕了。同时，小区物委会在公开透明的环境中，也完成了与意向物业的前期协商沟通工作。经物委会内部讨论决定，以“线上+电子投票”的方式召开业主大会。“线上”是指基于微信群聊功能，通过建立涵盖全体业主的微信群，搭建虚拟的小区业主大会模式，“电子投票”是指以电子表单或在线投票工具，并基于业主微信群进行议题投票。该模式的优点在于保障业主的参与权、知情权，并且能提高物委会的工作效率。同时，该模式的缺点在于前期工作的耗时巨大，需要逐一将小区业主拉进业主微信群。

阳光上城共有1249户住户，具体包括了高层、别墅及临街商铺。经物委会成员的分工协作，以及部分业主参与支持，大约到2月13日的时候，已建成3个小区业主群，群成员大约有1100名。如果排除重复添加的住户及家属，至少有1000名业主在群里了，基本满足了召开业主大会“双2/3”的要求。

业主清册是召开业主大会的法定程序，其目的在于核实小区住户的身份，并确定业主大会成员的投票资格。物委会对业主清册工作的设计，同样是以“线上+电子表单”的方式，凡是加入小区业主群的业主，在微信中就能完成业主清册工作。

2月14日，小区的业主清册工作正式开始。截止3月14日，业主清册的人数达561人。小区共有住户1249，“双2/3”为832。或者说，如果将业主清册视为正式投票，那么561人远未达召开业主大会的及格线。

鸿园物业主动提出离场，业主大会却未能如期召开，以至于无法选聘新物业接续，而将小区置于可能发生的危机中，我将其称为是“业主自治的失败”。

二、

若是以小区政治的视角，观察或思考小区业主自治，那业主自治的本质则是小区的民主实践，或者是小区业主的民主实践。

我国的商品房政策起源于上世纪八十年代初，其伴随着改革开放而逐渐形成了全国性的房地产业，而小区物业服务又伴随房地产业而发展。

2003年5月，国务院第9次会议通过了《物业管理条例》，并构建了“业主—业委会”及“业主大会—物业公司”的双重权力与治理模式。业主不仅是小区的产权所有者，而且还是小区政治的权力基石；业主大会由小区业主构成，它是小区的权力机构，并选聘及解聘物业服务公司；业委会成员由业主大会选举产生，它不仅是业主大会的执行机构，而且还是业主大会的常设机构。

因此，从《物业管理条例》所构建的“权力—治理”模式，进一步延伸出了小区自治及业主自治的原则。

民主是现代政治文明的基本特征，它包含了主权在民、权力平等、公众参与等内涵。作为社会主义制度的中国，民主类型具体包括了人民民主、协商民主及基层自治民主，而小区自治则是基层自治民主的类型之一。《物业管理条例》第六条之规定，共列明了小区业主的九项权力，这九项权利构成了业主自治的理论基石。

或者说，虽然法律赋予了小区业主自治的权力，但小区业主却缺乏系统性的民主训练。最终，失败的民主实践又会影响小区治理。

根据《物业管理条例》的相关规定，法律、法规及规章已赋予了业主权力，但业主却无法以自身能力使用这些权利，从而解决小区所面临的各种危险。对此类特定现象的概述，即属于小区业主自治的失败。小区业主自治的失败，它反映了小区民主实践的失败。

民主具有以下几方面的维度，权力来源、组织形式、理念共识及生活方式等。社会的民主制度是一个历史传承的过程，而个人的民主方式则一个学习、培训及训练的过程。小区民主实践的失败，正是小区业主缺乏学习及训练的过程。

三、

雅典城邦的民主政治制度，是古希腊民主政治的典范形式，其基本特征是全体公民是统治者，参与政治，集体掌握国家最高权力，公民集体内部相对平等。一般而言，历史教科书大多是这样评价雅典民主的，它只是成年男性公民当家作主的政治制度，民主对妇女、外邦人、广大奴隶而言是遥不可及的，它仅仅一部分人的少数的民主。然而历史事实是，古希腊城邦实行强制性兵役制，成年男性公民需服兵役以保护城邦安全，城邦公民战时为兵、平时务农，而女性、奴隶及非公民是排除在外的。

对于雅典城邦的民主政治而言，公民获得参与政治的权力，其责任是履行保护城邦的义务，而代价则可能是付出生命。对于集合性的群体而言，民主制度是一个好东西，它能保障成员平等获得权力，但成员对此亦应当承担责任。就现代民主制度而言，这种责任包括了参与、包容、监督及表达等。

投票选举制度既是雅典民主政治制度的重要组成部分，亦是民主意志得以实现的重要工具措施。雅典城邦的执政官就是由公民大会选举产生的，而苏格拉底也是被雅典的公民法庭投票判处死刑的。

民主并非是意外的恩赐之物，它是需要承担责任的试炼，而承担责任又需要具备基本条件，诸如时间、精力、学识、财富、胆识等。

当代中国是社会主义国家，人民民主亦被写进了宪法，但有关基层社会公民的民主教育及训练，这方面的探索、实践及成效却微乎其微。以民主的包容，弥合社会的分歧；以民主的责任，巩固政权的根基；以民主的共识，提升治理的能力。若是以此为衡量标准，这就是微乎其微的判断了。

四、

对于小区政治的观察与思考，我经历了一个从革命反抗，到民主实践的转变过程。如果说，业主革命是对外维权斗争的反抗；那么，民主实践则是向内凝聚共识的过程。具体而言，组织召开小区业主大会，并通过投票表决解决问题，这正是小区共识得以凝聚的表现。

业主大会是小区自治、业主自治的载体。在制度构建层面，如何通过法律、法规及规章等，设计业主大会的召开程序、议事讨论规则及投票表决方式等，这体现了制度构建对小区自治的塑造。在民主实践层面，小区业主如何能积极参与业主大会，并能够熟练的运用规则表达自己的意见，这体现了民主实践对业主的培育与训练。

对于业主大会而言，从理论层面分析，其分为会前、会中及会后三个部分。会前需提前15天发布公告，这不仅是明确会议召开的时间，而且还是提前公示大会的讨论议题，并保障业主有足够的时间了解议题。会中则是指大会召开的整个期间，并可细化为以下环节：大会主席团的议题说明、业主的议题讨论、大会举行议题投票表决、对议题表决情况进行计票、议题投票表决情况等。会后则需要将议题投票情况进行公示并及时备案。

一般而言，召开业主大会不具备人民代表大会那样的条件，能将全体业主统一集中到某个场所召开会议，然后能一气呵成的完成各个环节及程序。于是，在相对集中的完成议题说明环节之后，议题讨论及投票表决就只能在一段时间里分散完成了，然后再相对集中的完成投票统计等。

此外，对于业主大会而言，业主身份核实也比较重要，这是保障业主大会合法性的程序要求。业主大会由小区业主组成，而小区住户并不等于小区业主，业主清册工作即是在核实住户的身份，以确认其是否具备业主大会的投票资格。

组织召开一场业主大会，并不是一件容易的事情。业主大会召开的成功与否，其决定因素取决于以下几方面：小区业主的共识与配合、积极性与参与度，业委会的筹备与宣传、组织与动员，街道与住建局的支持与帮助、指导与监督。

五、

或者是小区自治、业主自治，或者是小区事务经业主大会投票表决，说出来不过就是一句话，写在书本里不过就是一个法条。然而，具体实践却是一件非常困难的事情。

业主投票是业主大会成功举行的关键，而组织性、纪律性及参与性则是保障业主投票的关键。然而，现代商业住宅是建立在陌生人社会基础之上，它缺乏传统村落那种持续百年的血缘纽带，也缺乏计划经济时代工厂社会那种社群的行政组织性，也缺乏宗教团体那种统一的社会群体价值观。

中国的房地产业历史不超过五十年，而曲靖的房地产业历史也不超过三十年，要想在这么短的时间里，自发孕育出具有一定自治能力的社群，这的确不是一件容易得事情。

正是通过对小区重新选聘物业的观察，让我深刻体会到在商住小区里自发孕育民主社群的困难重重。

阳光上城业主自治失败即将面临这样的困境。就外部压力而言，4月20日是鸿园物业推迟离场的最后时间，目前仅剩一个多月的时间了。自从鸿园物业函告离场通知之后，加剧了部分业主的观望态度，业主物业费收缴率持续下降，这又影响到了物业服务质量。就内部阻碍而言，至今，业主清册的人数仅为561人，至少还差272名，才能推定达到召开业主大会“双2/3”的合法条件。通过观察业主清册的工作进度情况，虽然在线投票已经提供了极大的方便，但基于业主对业主大会的参与性，议题投票表决至少需要二个月的时间。在召开第一次业主大会之后，至少还需要一个月举行物业公司的竞争性比选，这才能确定第二次业主大会物业公司差额选举的名单。

于是，小区的民主实践就面临这样困境，若要依法依规选聘新的物业服务公司，那小区至少在一段时间里，就会陷入缺乏物业服务的局面；若要保证小区物业服务不断档，那么召开业主大会及物业选聘，就无法实现程序合法及保障业主权力。

六、

政治选择从来都是现实性、妥协性及原则性的平衡。

认清现实，所立目标；

那现状是什么？所要达到的目标是什么？审视现实与目标之间的差距，这种差距是否可以妥协，以及被各方所接受？

原则是什么？

不可突破的底线又是什么？

面对小区民主实践的失败，让我进而继续思考。

阳光上城物业管理之所以陷入今日之困境，根本原因是部分业主以各种理由拒缴物业费用，使鸿园物业对小区的运转难以为继，而鸿园物业又因云电后勤系统体改的原因，使其于小区物业服务合同而言，丧失了依法追讨业主所欠费用的主体资格。

因此，此次小区重新选聘物业服务公司，符合法定程序的物业选聘工作，即是物委会的工作原则与底线。唯有程序合法选聘的物业公司，将来才能依法起诉拖欠物业费的业主，而这也才能获得法院的判决支持。否则，不过是又埋下了另外一个祸端，过去不愿意缴纳物业费的业主，在将来大多也是不愿意缴纳物业费，而物业选聘违法即是一个最好的借口及理由。

然而，现实情况则是部分小区业主的不配合，以及所剩时间无法以合法程序选聘新的物业公司。

于是，就产生了以下问题的解决措施：

其一、对于推进业主大会的进程，而部分小区业主的不配合，物委会保障每一位业主的权利，保障每一位业主通过投票表决自己的观点，但部分业主却以这种权利消极阻滞业主大会的召开。民主从而都不是无偿享受的，既然部分业主不愿承担责任，那么对于不愿参加业主大会的业主，其缺席票自动归入多数票，该措施是否能被各方所接受。

其二、对于小区即将陷入缺乏物业服务的局面，各方应当如何协商公共应对？

对于物委会而言，或与鸿园物业继续协商延迟离场，但需要动员业主缴纳物业费；或以非法程序直接选聘新的物业公司，以解决鸿园物业决定离场后的困境。或选择应急物业服务，以解决鸿园决定离场后局面，但同时仍需继续推动业主大会的召开，通过法定形式选聘新的物业服务公司。

对于小区业主而言，既然不愿意积极参与业主大会，以合法形式解决小区所存在的问题，那就缴纳拖欠鸿园物业的物业费，让鸿园物业继续提供物业服务；或者是接受物委会以违法程序所选聘的物业公司；或者是接受物委会所选择的应急物业公司。

对于政府及职能部门而言，其职能职责不仅是指导、监督，同时还是兜底。阳光上城所面临的困境，既有普遍性、亦有特殊性，若业主自治却无法解决自身问题，任由其发展就可能会形成社会问题，显而易见的是，小区缺乏物业服务的垃圾清运、电梯维保及安防维护等问题，若因这些问题所导致安全事故，此时就不是基层政府兜底的问题了，而是上级政府对下级政府的问责了吧。

七、

对于小区治理而言，“善治”以作为一种价值理念，或者是一种工作方式，它至少可以包括以下几个维度，小区业主的共同价值需求、业主与物业之间的关系、以及基层政府的社会治理能力。

对于业主群体而言，“善治”至少包括了承担小区责任、解决小区内部分歧的方式、以及小区共同遵守的公约等。对于经业主大会选聘的物业公司，基本实现了双方权益的平衡，此时的“善治”就体现为双方的沟通与协商。

对于政府而言，小区“善治”则应当充分发挥指导、帮助、教育、训练、监督等职能职责，并充当好小区业主自治民主实践母体孕育的角色。小区治理是政府基层社会治理的重要领域，小区成熟的业主自治犹如民主生命体，它能降低政府基层社会治理的成本，反之则会加重。推动小区业主的民主实践，让小区获得一种生命力，从而由内向外的推动小区的发展。

然而，政府如何充当好这个母体孕育的角色，具体应当以什么样的措施及方式，确实推动小区业主自治的民主实践，这就是一个非常值得思考的问题了！

总之，就一句话，做好了是成绩；做不好就是问题！

八、

这是我最痛苦的一次思考，也是我不得不面对的现状！

还想说点什么，在漫漫探索与实践过程中，却不知此时还可以再说什么。

毕竟，小区物业会努力了，支持配合的业主也努力，鸿园物业各给予了莫大的帮助。

或者说，是我们都还不够努力吧！

小区自治的民主实践本就不是能一蹴而就的事情！

陈浩 记于知止堂上

2026年3月14日