深耕郊区，上海本土国企太难了！

随着“沪七条”重磅落地，上海楼市的结构性分化被瞬间放大。

新政把外环内的限购门槛砍到最低，核心区需求被精准激活，而外环外并没有切实的门槛降低，彻底沦为新政红利的“旁观者”。

市场的冷淡也给出回应。

上海今年入市的30+新房项目，仅怀山望1盘触发积分，日光盘更是寥寥，与去年同期相差甚远。

图源：乐财聚

让炸天团倍感意外的是，房企也并没有借新政加速推新。

原因无非两点：一是忙着清库存，去年滞销的房子还没卖完，不少“新政销售大捷”海报都靠库存撑大旗；二是土储告急，多家房企收缩拿地，新增房源供应自然难有突破。

在炸天团看来，“沪七条”像一面镜子，照出上海楼市的真实底色：核心区在回暖，远郊市场却在高库存中挣扎。

图源：网上房地产

这困境，对于当年为城市发展托底、高位拿地的远郊国企而言，尤为致命。褪去国企光环，它们只能八仙过海，开启轰轰烈烈的“自救大战”。

炸天团梳理了几个典型案例，今天就带大家一同拆解，看这些郊区国企如何破局突围。

01

上实集团：远郊折戟，果断回归主城区

3月13日，上海首轮土拍落下帷幕，上实城开以26.75亿元底价拿下徐汇长桥地块，时隔许久重返公开土拍，释放出战略转向信号。

该地块为原大华医院旧址，出让面积2.76公顷，容积率 2.0，商业占比不低于25%，计划打造地铁上盖小型综合体。

长桥地块示意图

上实城开曾表示，将坚持审慎拿地、严控节奏、择机补储的策略。此次落子徐汇，无疑正是其聚焦上海核心区、回归安全区位的直接体现。

回归原因却是上实系在远郊市场的全线低迷。

作为上海实业(集团)有限公司旗下核心地产平台，上实城开为代表的一众子公司项目，如临港的上实听海、青浦朱家角的上实海上湾、崇明的上实和风院去化都很差。

上实听海效果图

单个项目失利尚可归因于操盘，多项目连续溃败，只能说明战略与选址出现系统性偏差。

上实痛定思痛、调整策略：放弃盲目扩张，收缩回主城区。

对如今的上实而言，拿对地只是第一步，造好房才是真正的考验。

02

奉发集团：1200套库存压顶，以旧换新破局

五大新城有这样一家国企，手握大量土地储备，曾雄心勃勃布局住宅项目，现实却被超 1200套滞销房源裹挟——

它就是奉贤区属投控型国企的奉发集团。

奉发集团号称是奉贤的“大地主”，集“融、投、建、管、运”于一体，深度参与区域地标的建设，积累了深厚的本土资源与口碑。

但前些年的激进拿地，在下行期遭受沉重一击：

奉发贤荟悦邸、奉发云境PRO、奉发左岸晶邸和右岸晶邸、奉发云邸累计积压房源超1200套，且多为去化难度逐年递增的老盘，越拖越难卖。

比滞销更致命的，是品质短板进一步加剧了自救难度。

这两年本是奉发的交付大年，但多个项目在预看房及交付后被业主吐槽：公区减配、墙面空鼓、地库发霉、渗漏痕迹明显……宣传的“精工”落地都成了“将就”。

反映在业绩上，奉发集团2025年债券中期报告显示房地产业务毛利率已跌至-14.41%，持续侵蚀整体盈利能力。

房子卖不动、利润变负数、交付压力大，“以旧换新”便是奉发集团打出的首张破局牌。

集团计划收购50套奉贤指定区域的二手房，由链家进行市场价评估定价，购房者出售二手房后，所得款项需定向置换旗下新房。

此举既瞄准了奉贤老城区二手房流动性不足的痛点，也试图通过资金闭环，定向消化库存，同时履行国企社会责任。

从反馈来看，该模式收获了一定关注度，50组家庭完成登记，也走进了贝港新村、育秀新村等31个老旧社区。

但50套的置换额度面对1200套的库存大山，终究是杯水车薪，更无法解决产品竞争力不足的根本矛盾。

奉发集团也在寻求其他维度的突破。

包括在年初的工作总结会上，集团高层定下“死命令”，提出要“聚焦攻坚房产去化”。还有筹备已久的首个4.0院墅作品——上海之鱼1号院即将亮相，试图以产品升级撬动本地改善客群。

上海之鱼1号院效果图

对奉发而言，以旧换新只是破局的起点，绝非终点。去库存这一仗，只能赢，不能退。

03

青浦新城发展：靠“房票+低密”双线突围

青浦这边，深耕二十余年的区属国企——上海青浦新城发展（集团）有限公司，同样去化压力巨大。

旗下首个商品房项目盛青云锦自2023年开盘以来去化缓慢，面对印象青城的降价和时光新澍的升级，目前仍有500多套房源没卖出去。

今年年底交付在即，几乎“卖成了准现房”。

盛青云锦效果图，仅供参考

集团正在试图对接青浦本地“房票超市”，希望借助政策与渠道帮扶，锁定拆迁安置客群以消化存量。

当然，青浦新城发展集团也并非全线承压。

集团和中交城投合作开发的低密项目南厢观宁府，1月首开仅37分钟售罄，单批次销售额突破5亿元，成为开年“现象级红盘”。

南厢观宁府效果图，仅供参考

这也为陷入困境的郊区国企，指明了一条自救路径，那就是：合作开发、拥抱低密。

毕竟现在郊区的高层刚需产品内卷严重，而低密住宅凭借更纯粹的居住体验，依然保持着稳定的购买力。

炸天团认为，尽管低密宅地算不上扭转行情的“救命稻草”，但至少给负重前行的郊区国企撕开了口子。

04

光明地产：换帅、裁部、缩编，只为“活下去”

光明地产的挣扎，更是老牌国企在地产寒冬中“断腕求生”的真实写照。

这家光明集团旗下的地产平台，曾意气风发布局全国，楼市下行期也陷入了项目滞销、业绩巨亏的泥潭。

它在临港泥城板块开发的光明星城，是个2022年入市的超级大盘，分三期开发，整体去化惨淡。

去年11月加推了324套，开盘至今只卖了不足5套房，去化近乎停滞。

光明星城实景图

更棘手的是，项目所在的临港泥城板块本身就是“刚需绝缘体”，再加上商品房与动迁房价差翻倍，未来还要遭受一波冲击。

就连2020年开盘的光明府金山也还没卖完，光明地产在外地项目的表现也差强人意。

光明府金山实景图

事实上，这些库存早就沦为了吞噬资金的负累。

销售颓势直接导致光明地产业绩“过山车式”崩塌。

上行期的2017年还能狂揽近20亿元净利润，到2024年直接净亏损近10亿元，2025年更是预计巨亏26-37亿元。

这一切，都是当年激进扩张、重仓非核心区域留下的苦果。

为活下去，光明地产率先启动“止血”模式：

剥离仓储物流等非核心业务，退出江浙等非深耕区域；2025年前三季度销售费用大砍48.25%，管理费用下降16.99%，并推出“一盘一策” 的差异化营销方式，但成效甚微。

真正的“断腕”，发生在人事与架构层面。

2025年11月，郭强正式卸任总裁，光明老将王伟接棒董事长，随即掀起架构风暴。

先是年底拆分合规风控部，又在年初撤销投资发展部与商业管理部两大核心部门，转而新设战略发展部，终结“拿地扩张”的旧时代。

与此同时，人员规模从高峰期的5000多人缩减至1300人。

王伟在新年致辞中直言，2026年是“转型决胜之年”，必须背水一战，回归经营本质。

虽然背靠光明食品集团上百亿的输血，手握53亿元现金，90多亿市值在上市地产国企中也不算低，但持续为负的经营现金流和沉重的库存包袱，光明地产的扭亏之路仍是举步维艰。

05

行业寒冬已从民企蔓延至国央企，这既是洗牌，更是回归。

当核心区虹吸效应加剧，国资背景早已不是御寒的“护身符”，购房者比任何时候都更看重品质与交付。

各种探索方法都只是止损，唯有沉下心打磨产品、守住交付底线，才能自救成功。

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