北京刚改需求在加速入场

我在上篇文章《》中，已经详细论述本轮行情，根本不是春季的上学需求导致的。

这篇文章我将进一步全面分析当下市场。

可以看下这个数据：

这里有个关键名词——刚改。

都知道北京早已是置换型存量市场，超过三分之二的买房者，都是一卖一买置换型。一般来说，卖掉老破小后买入两居或小三居，算是刚改家庭。

这种集中度最高的，就是90㎡±30㎡这个区间，面积小的就是两居，大一点也就是正常三居。

再往上的面积，对很多家庭来说就难以企及了，基本属于大改善甚至终极改善了。

所以刚改，也可以理解为：刚需混合改善。

好，我简单说下我对此的分析：

1.该数据再次印证了我说的“今春行情，学区需求没帮上大忙”

学区房的绝对成交主力，是面积小于60平的小房子，大家可以找各学区所在的中介要一下成交明细，100套学区房里，大于60平的没几套。

所以60平以下的占比，如果没在春季占比增加，那代表学区需求真不是市场变热的主力。

坦白讲，2025年初，的确是春季上学行情带来的小阳春，很多家庭选择在上学季买入的占坑学区房，上学季一过，市场马上就变了。

但是，今春明显不是学区占坑拉动的行情，它对现在成交量贡献实在太小了。虽然因为整体成交量上来，它也会涨，但本质得认清。

2.老破小的抛压已经在25年10月到26年2月释放差不多了。

在那期间抛盘的，随着卖房款陆续到账，逐渐从观望到实看，再有一部分根据自己眼光和判断，上了谈判桌。

这一需求，目前看，已经从匀速逐渐变成加速。

（不懂“老破小的抛压释放差不多了”这句话的，可以看下我年后第一篇文章《春节大戏剧终了》，实际这篇文章我本来起的标题是《北京楼市的基本盘》，怕这边审不过，临时改的。）

这是我红薯上没改标题的截图：

（这里还有句题外话：老破小是市场下限，但不是市场上限，除必须留外，其他情况抓紧趁这一波换掉，我知道高点买的会割肉，但你看过房就知道了，你要换到的刚改房距离最高价，比你亏的还多，实际换房差价是在减少的，但这个差价会随着刚改和大改善房回归，逐渐再次拉大。）

3.数据毕竟是数据，别说楼市了，大A从3000到4000的时候，不还是有“飘绿”的，数据的目的是看到一点趋势，不能唯数据论，要着眼当下，你看到的板块、看到的房子，是什么挂牌变化、什么砍价幅度、什么成交变化，这很重要。

另外，我要解释下，为什么拿“面积段”分析而不是拿总价段分析，肯定有人会问这个。

您要知道，北京的二手房市场，是一个较为“局限型”的需求市场，你在南三环，我推荐你买新北苑，你不骂我的概率很小。

（这一点上，新房的局限性就稍微小一些）

您看标题啊，现在【刚改】是市场成交的主体，很多在线下买房的人，至多接受范围半径就是他家附近3公里/单位附近5公里，最多再加一两个相邻板块。

不管这个地方多远，就算远到房山门头沟，人家也有在那住的更大一点的自由和权力，那都是刚改。

所以，拿面积分析，更能准确地反映真实的市场现状。

（不懂的朋友，可以看下我两个月前写的这篇文章）

那为啥分析“价格段”不行？

价格统计，不具备客观性，因为如果从24年1月算，很多房子跌幅可不止20%，除了领跌板块，多数板块的房价，其实从24年初到25年底，这段才是主跌期，跌幅30%的不胜枚举。

换句话说，现在300万的房子，普遍是之前400万房子跌下来的。

本身北京各类型房子，成交占比每月浮动也就是在百分之几的个位数，你统计今天的各价格区间占比，然后拿它和“没怎么跌的两年前”对比，数据就会非常集中地往低总价聚集，这样会极大地误导读者。

我相信我的读者都是高水平，毕竟现在整个互联网都在下沉，的确某些账号的读者，在基础数学这块，还是很吃力的，如果您身边有这样的人，我真心希望您多帮扶一下。

另外，再和大家同步几个数据：

1.上周实时成交：2863/套（这只是绿中介一家的量，涉及到实时成交的，下同）

2.上周网签量：二手房4141套，新房559。

3.本周二手房实时成交：1342/套（截至周四）

4.本月截至本周四二手房成交：7098套。

预计：仅周末两天有概率突破1500套，本周突破3000套是板上钉钉的，反推全口径中介本周实时成交，至少是5000套打底。

5本周网签量；二手房3488/套，新房425套。

6.本月截至周四网签总量：10699套。

因网签比实时成交延迟，这个月网签量应该在1.8万套附近，如果31日中介主动网签冲量（常规操作），可能会破1.9万套（考虑到网签系统承受力，估计冲不破2万套，四月份网签有概率破2万套）。

7.上周看房总组次：67430/组（仅绿中介）。

8.本周截至周三看房组次：16950/组（仅绿中介）。

9.本月截至19日总看房次组：163632/组（仅绿中介。二月全月；101984/一月全月；240479）

10.绿中介总挂牌量：122481/套（年初新增的2000套挂牌已消化完）

以上10项数据均来源绿中介数据，绿中介目前在北京市占率应该在55%附近，区域不同，占比略有差异。

从数据上来看，无论是成交量还是成交节奏都在加快，目前我们在实地探房中也发现有效房源量在急剧减少，可看房源越来越少，在售房源中成交价格也随着成交量的推动，价格对比年前有明显的提升，大部分区域整体价格提升在3-5%，之前超跌的社区有超过10%的回调。

近期在作业中，我们会员反馈自己的房子近期成交价格和买家出价也随着市场波动在上涨，有部分在房山长阳类似这种地方有房的会员，也反映近期出价也对比之前有差不多10万的涨幅（总价在150-200万左右）。也有最近成功出售后的会员，给我们反馈最后的成交价其实已经超过之前的心理预期，大部分买家已经明确接受市场的合理回调了。

而我们客户在实际作业中或谈判中，因为我们客户的自我定价失误，错过好几套在当下同小区中最优的房子。

主力板块刚改房，都在近一个月内成交接近20套房源，同户型近一个月成交差价少的20万，差价多的接近50万。

本周我们在实际谈判中遇到多家中介/多个客户竞争一套房源的情况发生（怡海花园/融科橄榄城/富力桃园/鸿坤理想城等，），总价基本上在90㎡±30㎡，500万±200万这个区间（总价高低主要区分在位置远近，很多三四百万的并不是老破小），也一定程度说明了目前市场的较为活跃的刚改逻辑，从中小户型开始，逐步到中大户型的筑基（当然，这些数据只是我们实操中小数据库，整体市场数据还是以大盘数据为准）。

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