江苏
就在刚刚，南通市自然资源和规划局官网发布《红星路南R25013地块项目规划方案批前公示》，这个自拿地起便备受瞩目的高端项目，产品规划终于浮出水面。
根据公示，R25013地块用地面积约4.72万㎡，总建筑面积约15.48万㎡，其中住宅建筑面积约7.93万㎡。项目容积率仅1.695，规划8栋1+11层与6栋1+17层住宅，总计442户，体量适中，定位纯粹。
尤为亮眼的是，该项目将打造为南通市区首个“全抬板四代宅”，不仅户户标配“空中花园”，整个社区也如同一座生长于空中的“花园之城”。
R25013地块规划效果图
所谓“抬板社区”，也称“全架空社区”，它并非传统意义上的首层局部挑高入户大堂，而是将整个社区的地基结构性抬升，形成一座“超级托盘”。在这一格局下，社区被清晰地划分为两层：
• 板下层（基座层）：布置机动车库、非机动车库、设备用房，以及部分受天气影响较小的社区功能空间；
• 板上层（抬高层）：形成连续、完整的步行平台，实现100%人车分流，园林景观、入户大堂、泛会所均置于此层
对居住者而言，这一设计带来的体验提升是颠覆性的：低楼层的潮湿、采光、私密性问题被系统性规避；景观从平面铺陈转向立体交织；地面空间完整归还于行人与绿化，真正实现纯粹居住。
事实上，在上海、杭州、广州等一线城市核心板块，“抬板”已成为高端项目标配。此次R25013项目引入这一创新设计，将为南通市场带来了真正意义上的迭代产品。
除了“全抬板”这一突破性设计之外，笔者结合本次公示信息以及此前披露的项目招标文件，梳理了R25013项目的其他亮点设计：
•部分楼栋顶层采用客厅挑空设计，打造“墅厅四代宅”
• 规划超1000㎡地下会所，多栋住宅设置架空层泛会所，形成大面积业主共享空间
• 建筑立面考虑选用铝板、石材、保温一体板等高端材质，洋房部分采用封阳台设计
• 考虑设置地下中央车站，并利用采光天井与下沉庭院，提升地下空间的采光度与通透性
注：以上信息存在变动可能，仅供参考
从产品配置来看，R25013已具备高端项目的完整骨架。但笔者认为，它之所以能在拿地之初便引发市场高度关注，还在于其在供需端的“恰逢其时”，以及品牌端的“深耕积淀”。
先看供需端。
城山路沿线，高端住宅林立，人居氛围成熟，是南通公认的老牌富人区，但这一带已多年未有新项目入市。早期入住业主正面临一个典型困境：地段仍是城市核心，但既有住宅产品设计已过时，社区功能老化，地库等公共空间品质更是明显滞后。板块内的二手房与当前改善需求之间，已形成显著的“代际落差”。
这种“供需错配”，恰恰构成了R25013最坚实的市场底盘。对于区域内大量存在置换需求的客群而言，这个项目的出现，正好填补了长期存在的市场空白。
再看品牌端。
R25013的拿地企业致豪地产，深耕南通近二十载，被誉为南通本土豪宅专家。2009年，其在濠河畔打造万濠华府，开启南通大平层时代；此后，万濠星城、万濠世家、万濠山庄、万濠瑜园、万濠禧园、万濠朗润、万濠东郡、金鳌府等项目相继落地，持续迭代南通高端住宅标准。
这种深耕带来的，不仅是产品经验的积累，更是对本地改善客群需求的深度理解。这一理解，在致豪目前三大在售项目中已得到充分验证：
• 金鳌府：六桥之内，仅30席进落合院，首开售罄揽金3.6亿，堪称南通顶豪市场的里程碑之作
• 万濠东郡：7层真洋房+墅厅四代宅+滨水合院，凭借产品创新实现首开热销3亿的成绩
• 万濠朗润：新城区实景准现房，计划今年6月首批交付，以可见的兑现力建立市场信任
综合来看，R25013地块在产品创新、板块供需、开发主体三个维度上，均具备扎实的底层逻辑。当“恰逢其时”的板块窗口期，遇上“深耕积淀”的本土豪宅专家，再加上“全抬板四代宅”的产品破局，这个项目正式亮相时还将带来哪些惊喜，我们拭目以待。
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