广东
这几年的房地产发展并没有想象中这么顺利，虽然很多人炒作已经大幅度的上涨了，或者是库存已经去掉很多了，实际上数据是不会骗人的!
截止到2025年底，全国商品房待销售面积有7.5亿平方米，去库存周期基本上28~30个月不等，行业内公认的去库存周期基本上就是12~14个月，相对来说是比较合理化的!
处于刚好一个高周转的状态，大概率就是8个月的库存，显然现在全国范围内多个城市都已经超出了这个所谓的!
那还有很重要的一点原因就是狭义库存，就是已竣工并没有销售的，还没有拿预售证的总面积超过50亿平方米，2025年的整体销售速度来看，基本上需要4年才能把这些房产全部消化掉!
1、三四线城市库存更是夸张的很
根据数据显示，34线城市的整体夸张程度是远超我们的想象的，部分城市去库存周期已经达到了40个月，有个别甚至能达到60~100个月。
广东有一座城市去库存周期整整达到了8年时间，也就是96个月，在这里有没有感觉一些不可思议的情况!
再举几个案例吧，像大连去库存周期108.5个月；洛阳去库存周期达到了81.1个月，面对这个高昂的库存。
在这个高库存，绝大部分地级市都出台了鼓励大家去买房的政策，比如给购房补贴，再比如降低税费，再比如赠送购房面积等等!
确实是对于去库存有点作用，但并没有想象中这么夸张，因为市场就摆在那里，市场的需求也不可能很快速的被全方面的激活
2、这些高库存压力的最根本原因？
需求出现了大幅度的萎缩，2024年三四线城市的销售面积，相比2021年最高峰的时候已经回调了47%，2025年相比最高峰的时候已经回调了，达到53%的水平
人口也在持续性的流出，在过去的这几年时间中，流出的人口是比想象中要多得多的，特别是小城市，都往大城市里面去集中!
3、与“不再征用耕地供地”政策的关联
自然资源部“新增建设用地原则上不用于经营性房地产”，核心是严控“农田变楼盘”的增量扩张，而非停止城市供地，一句话来说就是以后的农田不可能是变成楼盘发展了，因为这严重的影响到了耕地，以及太多太多房子卖不出去了!
这种情况不仅在三四线城市出现的非常的严重，在大城市也同样如此，在很多新一线城市当中，最近这几个月都出台了众多利好的政策去推动市场回落，比如杭州就已经有两个区推动了补贴政策，一个补贴5万一个补贴10万就是鼓励大家去买新房，去。鼓励大家推动市场回暖。
然而我在广东这边看到的广州这一座城市也同样如此，像核心区域确实是迅速的回暖了，而非核心区域如从化、增城这些也有大面积的楼盘，没有销售出去的，库存量很多很多。
对于不给再征用耕地来开发，一方面没有开发商愿意去拿这么大面积的土地，另外一方面开发出来也销量非常的惨淡，对此，市面上没有任何的好处，更多的产生了恶性竞争的情况!
4、炒作房价要上涨
好的信息都在操作，房价要大规模的上涨，不再给市面上供应住宅用地了，其实绝大部分人就扭曲了这个供地的意思的，最终让不少人觉得房价真的有可能上涨!
显然就是房价该上涨的地方还得要上涨的，因为市场的需求所决定的上涨的高度。
比如一线城市的整体房价会上涨，并不代表所有会上涨，一线城市核心区域会上涨，次核心区域也会上涨，非核心区域价格大概率会出现，轻微的下调甚至是在经过一两年的时间稳定之后，就价格不会有太大的波动。
对于那些鼓吹房价上涨的，我们更多的都是看看乐子，另外买房的要明确的看好自己所在的区域房价变化就行了。
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