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高盛唱多中国房地产,历史性大底来了吗

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高盛打响第一炮

房地产回暖是今年以来一直被热议的话题,但是也是颇具争议的话题,因为体感差异巨大市场情绪上仍然低迷。但是当高盛的唱多报告开始曝光,市场又开始重新被注意到了,好像这次不一样。

4月10日,高盛发布报告表示,上海和深圳可能引领中国房地产市场的复苏,这两座城市或将在今年底触底,复苏时间较其他一线和二线城市提前6个月至24个月。

据介绍,该行模型当前预计,上海和深圳的房价将在2025年底至2028年底期间上涨15%。高盛称,自2024年以来土地投资效率提高,实力较强的国企开发商现金利润率及净资产收益率提升,推动其估值从本轮周期低点回升。

从房地产去年的财报来看多家房企开始盈利,似乎是这么回事,但是这更多债务重组造成的财报上的积极信号。

今年3月以来,上市房企2025年业绩报告密集披露。佳兆业、碧桂园、旭辉控股、禹洲集团等一批出险房企,受益于债务重组收益入账,集体交出扭亏为盈的成绩单,其中,佳兆业2025年净利润更是超过500亿元。

根据克而瑞深度咨询普睿数智研究中心统计,2025年10家房企债务重组、企业重整收益合计超过5000亿元,受此影响10家房企预计盈利超千亿。

但如果完全说是财技也不对,因为只有债务重组才能真正为房企降低高额有息负债,而不是一直在过去的债务泥潭扯皮,否则各方都陷入实质性困局动弹不得。

为什么说这是个积极信号,这说明开始给房企们放开手脚,接下来无论是拿地还是别的经营计划都会方便很多。如果只看这一方面,那确实还看不出太多积极变化,但今年年初开始“三道红线”开始实质性松绑,这有助于房企实现信用修复,监管逻辑从“强力去杠杆”全面转向“精准防风险、着力稳市场”。在此背景下,市场想要的各种助益都会到来,从“政策底”到“市场底”过渡。

为什么要从房企开始讲起,而不是百城地产数据,或者各家中介机构发布的最新量价数据。因为数据是滞后的结果,甚至是相互矛盾的,很难从这些数据看出行情的原因是什么。而房企则是要在市场中真金白银先行投资的参与方,他们如果一直被动保守市场就不太可能好起来。


小阳春来了但没有超预期太多

复苏历来遵循“量在价先”逻辑,核心城市二手房成交量率先爆发。3月重点城市二手房成交规模,无论是单月同环比,还是一季度累计同比,均实现了正增长。



CRIC数据显示,3月全国重点20城市二手房成交面积约1797万平方米,环比倍增117%,同比增长6%。值得注意是的,剔除2月“春节月”影响,重点城市二手房成交规模已“四连升”,并创下近一年新高,展现出强劲的需求修复力。

具体城市来看,成都二手房成交面积排在20城首位,达到261万平方米,环比增长140%,同比增26%,累计同比增21%。另外,来自克而瑞深度咨询的数据显示,3月大成都二手房累计成交23248套,时隔十个月再次冲上2万套以上,并处于近一年来的高位。



成都热门可能很多人并不奇怪,因为成都房价时常热门,相较全国主要城市跌幅是最少的,为什么成都能这么抗跌原因也不外乎流入人口多,而成都也是房票安置力度最大的。当然最主要的是过去房地产大涨的时候,成都相对于一二线热门城市涨的较少,目前的房收比也只有10倍左右,而深圳是28倍、上海是22倍、同一量级的选手杭州也有17倍,从成都历史数据来看目前也是中位水平。所以成都大跌的时候跌的不多,涨的时候也比较积极。

另外,深圳二手房市场走出“V”型反弹,二手住宅网签破5000套大关,环比大幅上升116%至5071套,二手房的活跃将有效带动全市置换链条的良性运转。

据克而瑞深度咨询机构调研,3月中介渠道带看量呈现“垂直式”增长,市场需求端正经历从观望向行动的实质性转化。主流渠道成交量环比激增逾150%,率先释放出市场底部反转的强烈信号。但客观来看深圳的行情目前仍处于“以价换量”阶段,只有连续多个月二手房市场活跃,出现量价齐涨才是真正走出来。

从网上房地产公开的上海二手房网签数据,3月份,全市二手房网签31215套,创下5年来单月最高。上一次站上3万套的活跃线,还是2021年3月份。结合普睿上海机构数据进一步聚焦二手住宅,3月全市二手住宅成交达到2.9万套,同比去年增长7%。

新房方面,上海近郊和远郊,出现了久违的开盘售罄:3月18日,中建东孚中环麓岛官宣二批次开盘,所推房源全部售罄。嘉定南翔的华润置地时代云境3月下旬开盘,110套房源共吸引了121组认购,这个均价约5.7万元/平方米的项目,开盘当天去化超90%,次日即告售罄。



有媒体指出就在4.11日周六,上海的二手网签量达到了1632套,这个量创造了上海5年来的单日新高,而上个月,也就是三月份,刚刚刷新5年来的纪录,单日1585套。没想到,间隔不到2周,纪录再次被打破。

那么上海已经复苏了吗?笔者认为目前还是比较难说的,上海3月二手房成交面积约228万平方米,环比增长164%,同比微增1%,累计同比降幅收窄3%至2%。简单来说还是处在筑底过程中,反转的“V”字还没走完怎么能下判断呢?

上海现在的二手房网签参考线不应该是十年前的标准2万套,而是3万套,因为市场增量大了很多。上海的老破小占总成交量70%以上,在历史上是偏高的,而老破小的吸引力来自于合适房租比,足够低的“以价换量”。长达5年的下跌周期转换为平稳周期在历史上也是没有经验可以参考的。

北京楼市进入3月后行情升温节奏进一步加快,截至3月30日,本月二手住宅网签量已达18464套,较2月全月8130套实现大幅增长,同比涨幅达127.11%。北京也在小阳春出现了不错的表现,但问题是北京过去几年小阳春结束后都出现了20%左右的周成交回落幅度,随后市场进入了震荡。



中指研究院的数据更是指出了核心问题所在。2026年1月~2月,北京70平方米以下二手房成交占比提升至39%。同时随着房价持续调整,市场房源整体向低总价段回落,1月~2月北京300万元以下二手房成交套数占比较2025年分别提升5个百分点,成交套数同比增长13%。只有整体市场的改善需求开始稳定变多,北京楼市才有可能持续进入上行期。


接下来行情该乐观还是悲观

目前互联网上最不缺的就是关于地产行情的争论,乐观派认为房价永远涨,悲观派认为房价永远跌。我们属于中间派,既不认为房价会永远涨,也不认为房价会永远跌。根据地产行业逻辑和事实逻辑才能看清当下的迷雾,而非先行立场带入。

3月初,中金研报则认为,今年北京、上海楼市房价有望企稳。其给出的理由是,本次房地产周期调整的核心原因在于库存,其中二手房库存直接影响住房边际定价。二手房库存去化周期水平与房价走势存在量化强关联,得益于上海、北京二手房挂牌量持续下行,两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。

中金公司发现,两地挂牌量下行并不来自于成交加速,而是来自可出售体量或出售意愿的下降,表现为新挂量下降、撤牌量增多,这与过往几轮政策出台、房价平稳的窗口期表现大不相同。这大概率是社会库存自然触底的体现,若两地交易量表现能基本平稳,土地市场“控增量”能落到实处,供需条件的优化和房价的走稳就具有持续性。

真的会有这么简单吗?由于长达几年的调整,如果没有持续一年以上的需大于求,那就很难出现企稳表现。前期二手房价格的持续回调,让更多房源进入低总价区间,叠加政策利好释放,前期持观望态度的刚需群体入市意愿显著增强,带动低总价房源成交放量。笔者认为,这更多是刚需托底的开始,并不是行情逆转的信号。

我们认为2026年的关键在于房企是否能够实现“真正的利润修复”,实现债务重组只是技术性修复的第一步。有些人可能认为关键是房价还没调整到位,但最重要的在于要让房地产这个长链条真正的动起来,供需两端也要看房企还没有能力有资金去拿地,推动土拍市场复苏,才有可能走出负面循环。2025年的房企巨额计提基本出清了历史包袱,在2026年房价企稳的压力就会又小一些。

今年行情节奏大概率还是前低后稳,上半年延续磨底,下半年核心城市率先企稳回升。格局上K型分化,一线及强二线城市核心区的“好房子”将走出独立行情;而三四线及非核心区房产仍面临去库存压力。一个城市只有改善客群大面积入场,才是真正回暖的标志。

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