上海新房返佣70%，3大豪宅却走出独立行情!

新房返佣，成了近期上海楼市的头条话题。

头部渠道公开将返佣比例提高到70%，行业暗语第一次被摊到台面上。有人叫好，觉得客户终于得了实惠；有人愤怒，认为高返佣破坏了行业规则。

涛哥的看法是：高返佣趋势，恐怕挡不住的。

因为从全国市场看，其他城市返佣比上海更激烈，大部分佣金最终都流回客户手里，几乎是内卷的必然终局。

一位营销总朋友也跟涛哥说：2008年、2013年类似剧情都上演过，太阳底下无新鲜事。

但有意思的是，一方面是新房返佣变相打折，另一方面我们看到仍然有项目没开渠道依然能取得突出的业绩——

华润澐启滨江，4个月108亿；绿城潮鸣外滩，首开14.85亿去化九成；汤臣君品，累计110亿+悄然落袋

在涛哥看来，新房返佣是一面镜子，照出哪些项目在靠打折维持去化，也照出了谁才是当下真正的核心资产。

今天涛哥就来聊聊，这三个没开渠道的项目，热销到底凭什么？

1

华润澐启滨江

4个月108亿，好产品自己会走路

澐启滨江，是2026年上海唯一的百亿豪宅。

4个月、四次开盘，次次去化超九成。签约金额、销售面积、成交套数全市第一！最近更是创造18天3次推售，震惊全上海！

2026年上海第一个触发限售的项目、第一个首日认购突破百组项目，均出自这里。在核心区大量项目不得不开渠道保去化的市场里，它还没开渠。

渠道的本质功能是什么？是帮客户和项目间做匹配——你不知道有这个盘，中介帮你找过来，还能给你折扣，但澐启滨江却不用。

首先还是因为地段稀缺，澐启滨江所在的后滩S湾，黄浦江最大弯道的内弧，三大CAZ交汇几何中心，300米亲江。

这种地段本身就是超级流量入口——客户冲着这条江、这个湾主动都要来。

更关键的是，约25万方的体量在上海核心滨江几乎不可能再出现。当地段本身自带话题、自带流量、自带唯一性，渠道的获客难题就从根上被缓解了。

更重要的是，产品上全维拉满无短板，“别处没有”是最好的护城河。

涛哥见过太多项目，虽然地段也不差，但产品毫无特色，无法打动客户，最后只能靠渠道来带客。

但澐启滨江的产品跟别人不在同一个赛道上。

25万方的造城级底盘，9栋围合出完整的社区秩序，13米高差自然峡谷、3500㎡下沉式水院、25米×10米森泳漂浮泳池、近4000㎡全域架空层……它不是一个楼盘，而是一座微型城市。

当产品做到了“不可比较”，客户的决策就脱离了比价逻辑，"别处没有"四个字比任何佣金都管用。

操盘上，华润置地没有坐在售楼处等客上门。

天使投资会对接高科技企业、跨城联动北京和深圳客户资源、几乎每月一次城市级事件霸屏上海热度顶流，突破性鲜明打法，充分体现华润置地的操盘实力与对市场的信心。

传统渠道是拿佣金买一个流量入口，华润置地做的是自己修一条直达客户的高速公路。

120天连轴作战拿下百亿，靠的是从总部到一线上下同心的组织力，从地段、到产品、到操盘都强，最终实现不靠渠道卖出百亿。

2

绿城潮鸣外滩

19.8万/㎡，打赢一场顶豪认知战

北外滩这几年新盘扎堆，竞争激烈，同板块里开渠道的项目不在少数。

潮鸣外滩没开分销首开14.85亿去化九成，最高成交单价19.8万/㎡——240㎡户型均价做到18.3万/㎡，比同期徐滨顶豪同面积还贵一万，客户还在抢。

首开第二天“上海虹口”官方账号发文《开盘！热销！！》。首开两周之内，网签就超8成。涛哥这么多年还没见过官媒为一个楼盘用这种口气为一个楼盘鼓舞。

在涛哥看来，潮鸣外滩能不开渠道，首先赢在一个词：唯一。

北外滩规划能级极高，480米浦西第一高楼在长、4700余家航运企业在聚、2100多家金融机构在进，但核心区在售的纯住宅地块就这一块，194套就是最后的入场券。

很多项目开渠道是因为客户有太多替代选择，需要用佣金把注意力从别的盘拉过来。但当一个产品在板块内没有替代品，"匹配"这件事就不存在了——客户想买北外滩核心区的住宅，绕不开潮鸣外滩，这本身就是最大的渠道。

但光有稀缺性还不够。涛哥见过不少占据最稀缺地段的项目，产品做得平庸，最后沦为了遗憾之作。潮鸣外滩让涛哥佩服的是，绿城在一块最稀缺的地上，依然把产品当地标做。

“绿城99%的东西整个行业都能做到，和别人不一样的是那1%的偏执”——这是绿城华东区域总经理潘思远的原话。

这种偏执体现在什么地方？12米孔雀门廊致敬礼查饭店的孔雀厅，设计异稿几十轮，甚至1:1实体打样；2280㎡全地上Symphony会客厅主立面朝城市盛景展开；天际镜池悬浮于二层，畅游其中陆家嘴灯火成为窗外背景；450米立体云廊串联社区、中央公园与滨江…

这些较劲看起来没必要，但它创造了一个结果：客户买的不是一套房子的使用功能，而是一件让人觉得“不拥有就遗憾”的作品。商品可以比价，作品不能。

操盘上还有一个数据值得关注：潮鸣外滩线上自获客成交占比达到36%。超过三分之一的客户是被内容主动吸引来的。

绿城用一场持续数月的“价值启蒙”——云端案名发布、外滩新百年论坛、城市学者对谈。这些动作没有一个在推销房子，全在做一件事：让市场重新认识北外滩的价值。

当认知被刷新，潮鸣外滩作为核心区唯一纯住宅，客户主动会想来看。

3

汤臣君品

累计110亿+，时间是最好的渠道

近年上海风貌别墅市场几乎全部开渠道。汤臣君品没开，累计卖了110亿+。放在返佣大战的背景下看，这个事实格外值得品味。

澐启滨江和潮鸣外滩不开渠道，靠的是超强的产品力和操盘力在短时间内创造爆发。但汤臣不太一样——汤臣君品它不开渠道，因为它拥有一样别人无法复制的东西：时间。

1992年汤臣进入浦东的时候，碧云还是一片荒地。汤臣先砸1亿美元建一座高尔夫球场。三十年后回头看，这步棋的意义远超一个配套设施：拉来高端人群，催生了碧云国际社区，奠定了整个东郊板块的豪宅调性。

碧云的汤臣高尔夫、陆家嘴的汤臣一品、东郊的汤臣君品——三十年下来，汤臣的核心项目全在浦东方圆十几公里。

当开发商本身就是板块的名片，客户冲着这片土地来，自然就到了汤臣面前。

三十年只做高端，也让汤臣对塔尖客群的理解深入骨髓。20年前汤臣一品就在做抬高、大面积附赠、超大露台，几乎是今天四代宅的早期模板。

如今汤臣君品平墅做等比例附赠地下室，院墅在面宽、间距、阁楼、院落等维度做超高附加值，远超同期产品。

这不是灵光一闪的设计创新，而是30年服务塔尖客户沉淀下来的精准认知——当你比客户更懂他们的生活方式、家庭结构、审美追求，客户自然也会追随。

汤臣作为家族企业，看事情的尺子不是年度排名，是下一代。汤臣一品四栋至今两栋不卖，就这么持有着——这份从容本身就是不降价的底气。

这种长期主义最终转化成了一种很难被复制的获客方式：代际信任。

汤臣销售团队有人从二十几岁干到四十几岁，一个人服务了三代客户。高尔夫社区里有六七十岁的老业主天天还在打球，当年买房时一家三口，三十年后变成了大家族。

老业主自己复购、带朋友来、子女继续买，这条信任链一层一层往外滚，形成了一个自运转的客户飞轮。渠道佣金能买来一次成交，但三十年的信任带来的是代际相传的客户关系。

说到底，时间的复利才是世界上最高效的渠道——而且不要一分钱佣金。

4

真正核心资产，终将脱颖而出

新房返佣不是洪水猛兽，是市场竞争走向充分的产物。

但返佣照出的核心真相是——当一个项目需要靠70%的返佣才能维持去化，本质上说明在客户眼中，这个产品跟隔壁没有区别。

买谁都行，那就看谁便宜。产品的同质化，才是返佣真正的根源。

华润澐启滨江、绿城潮鸣外滩、汤臣君品，用各自不同的路径证明同一件事：

「真正的核心资产，一定会在市场竞争中脱颖而出」

其共性不是某个单一维度的优秀，而是不可复制的地段、碾压同行的产品力、精准高效的操盘能力——三条线共振，形成渠道和返佣无法撬动的护城河。

从深圳到上海，市场越充分竞争，核心资产与普通项目的分化就越剧烈。对购房者而言，这也是一个值得思考的信号——

返佣遍地的市场里，那些不需要返佣就能热销的项目，恰恰是最值得长期持有的资产。

它们的价值，不是折扣撑起来的，而是地段、产品和时间共同验证的硬通货。

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