重构·分化·新生：北京办公楼市场迈入系统性新均衡

2026年一季度，北京市在加快培育新质生产力、扩大固定资产投资和促进消费等方面成效显著，涵盖科创、基建和民生三大领域的300个重点工程项目清单正式发布。

在此背景下，仲量联行在近期举办的“2026中国办公楼市场展望”华北区线上研讨会上指出，当前北京办公楼市场并非处于简单的周期性调整期，而是迈入了一个新阶段。

仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“北京办公楼市场经历了持续的调整，进入深度‘重新定价’阶段，推动市场向更具可持续性的新均衡过渡。尤其‘租户方市场’的到来正推动北京办公楼进入系统性的‘市场重构阶段’。”

北京办公楼的“市场重构阶段”分为五重维度，分别是“定价逻辑重构、供需关系重构、决策逻辑重构、需求格局重构、竞争流动重构”。

定价逻辑重构Repricing：当前的租金水平更应被视为新常态的起点，而非周期性低谷；

供需关系重构Restructure：未来五年北京甲级办公楼市场新增供应超100万平方米，而整体需求趋于理性收缩，租户在租赁谈判中的话语权显著提升；

决策逻辑重构Reassessment：企业从规模扩张转向价值深耕，选址决策更加精细化、务实化，系统性降低租户的决策难度与执行成本是市场竞争的核心；

需求格局重构Reshaping：传统主力行业需求放缓，细分行业中AI+应用、内资律所、基金公司等为亮点，但整体增量有限；

竞争流动重构Rechannel：竞争已超出甲级楼宇之间的同质化比拼，而是跨产品等级、跨业态、跨区域乃至跨周期的全方位综合博弈。

触底≠反弹：“底”在分化中到来

未来北京甲级办公楼市场预计将新增供应超100万平方米，但同时传统行业需求收缩、AI+等赛道的增量有限，市场总体需求或保持收缩趋势。

不过，从宏观层面看，随着新增供应的逐步入市与消化，北京甲级办公楼市场整体有望在2028年左右触底，但需注意“触底”不等于“反弹”，市场更可能进入一个租金低位企稳、波动收窄的新均衡阶段。当前租金已进入相对低位区间，即便后续仍有调整，其对市场情绪和租户决策的影响将远小于此前的大幅调整阶段。

从中观层面看，市场呈现深度分化：

东部区域（如CBD、望京、酒仙桥）未来供应集中，触底时间可能更晚；西部区域（如中关村、金融街）需求韧性较强、租金跌幅已明显收窄，市场调整度更为充分。

从微观层面看，部分区位稀缺、资产品质高、租户结构稳定的优质楼宇租赁进度稳健，有望率先完成调整。

因此，“底”并非统一时点，而是由区位禀赋、资产质量、业主策略等共同决定的结构性结果。整体市场触底企稳将是一个渐进、分化的进程，而非同步达成。

楼宇如何“抗跌”？告别“奢侈品”，拥抱“真金子”

部分从业者曾期待办公楼市场也存在类似的“爱马仕”资产——即在租金普遍下跌时仍能坚挺甚至上涨的优质项目。但现实是，当前北京办公楼市场并不存在完全不受波动影响的楼宇，即使是最优质的项目也难以脱离整体环境实现逆势提价。然而，市场上确实存在一批具备强韧性的“标杆资产”，它们虽无法免疫于下行压力，但通常能维持较高出租率与租金稳定性，并在市场底部率先企稳。

这种强韧性的“标杆资产”，其核心支撑是扎实的“硬价值”：优越的区位（如核心商务区或地铁上盖）、领先的硬件配置（如高效机电系统和LEED、WELL等绿色健康认证）、能够快速响应需求的精细化运营能力，以及嵌入区域创新生态、为租户链接人才与资源的产业协同潜力。

仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“办公楼市场没有‘爱马仕’，但有‘黄金’。真正支撑租金韧性的，是交通便利性、硬件品质和租户服务深度等扎实的‘硬价值’。所谓‘黄金’资产，是指能在激烈竞争中持续兑现使用价值、成本效率与确定性交付能力的项目，而非仅靠单薄的品牌光环维系的‘奢侈品’。”

因此，对业主而言，应接受市场已进入“重新定价”新常态，摒弃等待反弹的预期，转而聚焦资产硬价值提升，并通过灵活策略与定制化条款吸引优质租户，而非陷入单纯的价格竞争。

把握企业“不动产效率升级”的战略窗口期

尽管当前租金处于历史低位，但企业搬迁活跃度并未显著提升。其主要原因在于新租与续租之间的价差已大幅收窄，而搬迁成本变化不大，企业往往需要6至10年才能通过租金节省覆盖搬迁投入。因此，在当前市场环境下，多数企业更倾向于选择续租以保障运营稳定。

然而，当前的租金下行期恰恰是企业租户推进“不动产效率升级”的战略窗口期。企业应把握租金下行与不动产升级并存的机遇，积极参与市场谈判，避免因惯性续租错失降本机会，从综合成本角度评估选址方案，并借助专业服务优化成本效益与运营适配。

中资企业可进一步强化全流程统筹意识，在谈判中将租金、装修补贴、灵活性条款、标识权等纳入统一方案评估，避免分项议价导致整体条件受限；

外资企业可适度优化内部决策流程，在确保合规前提下提升响应速度，以更好把握优质资产的稀缺窗口期。

仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“北京办公楼市场已步入深度重构期，尽管仍具有不确定性，但我们更应该积极探寻其中‘确定性’的机会窗口，以灵活的策略应对‘宏观、中观和微观’的改变，积极从精细化管理、定制化服务等方面深化升级，才是破局之道。”

仲量联行深耕中国办公楼租赁市场，仅过去三年，我们在中国内地市场累计完成近4,300宗办公楼租赁交易，交易面积超620万平方米。依托全球资源、前瞻洞察、海量数据和科技加持，我们为企业租户提供一站式企业房地产解决方案，为开发商及投资者定制全流程专业服务，助力各方把握机遇，实现多赢。