上海地段终极格局：内环是信仰、中环是生活、外环是门槛、远郊是

对上海地段格局冲击最大的是中环的开发。

上海最好的地段是内环，但是内环有很多开发困难。

很多地块不能动，很多土地属性不能改，很多路网改不了。

还有一些地方是风貌区，连房子怎么建都有要求。

内环开发也早，1990年后首先开发的就是内环，当时对城市的理解、规划理念、对城市发展速度的预估都有问题。

比如陆家嘴，现在很多人diss，说晚上就是空城、周末都是游客，其实并不宜居。

中环，或者说内外环间，有不少遗留空地，成了近些年上海发展最快的地方。

比如浦东的前滩。

吸收了陆家嘴、联洋的经验，详细测算了住宅、办公、商业、生态的面积配比，重新规划了路网，这种规划上的优势高维吊打老城。

原来最好的中产社区是联洋，现在很多人认为是前滩。

还有杨浦新江湾，原来是部队的土地，闲置多年，给了杨浦后统一开发，直接成了房价高地。

挂牌价杨浦最高。

很多人也知道，挂牌价高是因为都是品质小区，没有老破小拉低价格。

单看某个小区，新江湾单价不一定比东外滩高。

但是决定居住能级的，很大程度就是套均总价。

静安的大宁也是中环，各方面资源比内环的西藏北路还均衡。

中环居住水平的提高，背后是资源、产业的外扩。

商业早就开始平权，郊区商场开一个火一个，反而是市区有些商场冷清了。

尤其是中环，商场定位也在提高，前滩太古里已经跻身上海三大顶奢商圈，浦东除了陆家嘴国金，内环其他商场定位还不如太古里。

中产外扩，直接导致教育外扩，现在浦东最有名的学区张江集团、建平地杰、华二前滩都在中环。

产业上也是中环增速最快，前滩中心之前出租率达到100%，张江发展也很迅速。

普陀现在发展最快的是真如、桃浦、长风，全部走出内环。

内环长寿路、武宁，也在小修小补，不可能再全面提升。

今年第一季度普陀区经济增速全市第一，高达11.83%，主要贡献就是真如。

居住水平高，产业、资源外扩到中环，中环真正实现了产城融合。

上班在陆家嘴、在静安寺，下班后得赶紧坐地铁去三林、去顾村。

上班在真如、长风、前滩，更多人可以本地生活。

中环的另一个优势是，能共享核心区的一些资源。

好的医院还是内环多，中环的一些区域，十几分钟就能覆盖。

当然你也可以选择直接住进内环，那代价就更高。

比如住到瑞金医院附近，全国顶级医院，步行可达。

但是附近找不到房龄20年内的小区，很多房子需要爬楼梯。

人口密度也高，瑞金二路上随时人挤人，压抑的呼吸困难。

决定生活品质的是公共产品的能级和可达性，这方面差距不大的情况下，人口密度越低越好。

当然内环也有一些新房，新房扎堆的地方人口密度也没那么夸张，比如新天地、黄浦滨江。

动辄三千万起，已经脱离了人民群众。

而且这些新房也不见得资源发达，绿城黄浦湾步行范围也没太多顶级资源。

但是他们就是贵，有钱人扎堆，形成浓厚的居住氛围。

朋友都住着附近，自己也得住这里，交流起来也方便。

有些客户更关心一些小众配套，比如人均1000以上的餐厅、顶级的夜店等等，只有某些地段比较集中。

圈层因素、小众配套值多少钱？值3000万吗？

没人讲的清楚，豪宅定价跟普通小区不是一个逻辑，靠的就是地段信仰。

住进新天地，住到徐汇滨江，比一切的量化分析都重要。

这些小众配套对普通人没多大意义，你在黄浦住个老破小，平常也就吃个海底捞、逛个优衣库，上海随便一个地方都有。

而且中国的小区都是封闭的，那些豪宅你也进不去，融入不了他们圈子。

也不用幻想隐藏大佬住这里，住豪宅的不一定有钱，住老破小的100%没钱。

支撑大家买市区老破小的，很多也是靠信仰。

之前都说买市区是看中资源，商业、地铁、产业外扩后，很多人解释是医疗资源集中在市区。

医疗资源最发达的是徐汇斜土路一带，老破小房价最高的反而是黄浦区。

现在全上海信仰黄浦，之前黄浦静安并列，现在黄浦一枝独秀。

这个信仰有很多含义，有些是本地情结，当地人置换回来。

有些是对地段的执念，爷爷那代人就向往黄浦，现在终于住进去了。

放弃信仰的普通人，很多搬到了内外环间，追求更均衡的生活方式。

很多中产之前也幻想豪宅，等公司上市，自己也能站在绿城黄浦湾7号楼高区，俯视上海夜的繁华。

现在中产想的是，怎样守住财富，千万别阶层滑落。

之前还有不少网红、小企业主租到新天地，够一够更高的圈层。

现在大家越来越回归中环。

大家能接受中环，也是因为中环、内环资源上的拉齐。

更重要的是，城市建设水平的拉齐，内外环很多地方全面成熟，不会让你觉得住到郊区。

城市连绵区的边界，现在是外环。

环线一直不是完美的地段能级划分标准，这里的外环也是大致范围。

有些外环外，比外环内还成熟。

个别外环内，现在还是城乡结合部。

城市连绵区是较好的感性指标，是能共享到市区价格体系的标准。

之前写过很多次房价洼地（《上海这些房价洼地，永远翻不了身》），九亭比七宝便宜很多，而且价差越来越大。

核心就是地段能级的区别，七宝已经融入市区，九亭还是郊区价格体系。

两种体系的客户，很难相互分流。

环二说过很多次，选房价格体系是第一位的。

跟赌博一样，不同的牌桌游戏规则不一样，胜率、赔率都不一样，没什么好比的。

豪宅有豪宅体系，中产有中产体系。

上海中产体系的边界就是外环线，或者城市连绵区的范围。

这些区域能共享到市区资源，能共享到市区购买力。

能虹吸全国的买家。

上海这两个字，有很多含义。

五大新城为代表的远郊，当然也是上海。

但是楼市里，它们又偏独立，跟上海市区是完全不同的价格体系。

松江新城之前也能卖到7万多，誉品谷水湾之前动辄也得1000多万一套。

卖那么贵，靠的都是当地客户，松江新城有很多企业主、教授、公务员，他们只能买当地。

市区客户除了买别墅，其他都不会花1000多万买松江。

上海郊区本来很多都是江苏的县域，跟昆山、太仓一样。

无非是一些并入了上海，一些留在了江苏。

现在昆山跟苏州也是两个价格体系，都有自己完整的产业、配套、社区生态圈。

现在五大新城要建设独立的综合性节点城市，对立性进一步加强，购买力更本地化。

未来郊区的房价走势，要看当地的经济发展情况。

其实这些郊区合并到上海，发展并不快。

1992年全国百强县中，嘉定在昆山之前。

现在嘉定被昆山反超。

但是五个新城房价远比苏州各个县城高。

2010年后五个新城纷纷通地铁，融入上海。

恰好房地产又非常火爆，五大新城开发了一系列小区。

只靠当地人卖不完，开发商就把眼光盯向市区，用地铁直达说服上海市区客户，定居五大新城。

2016年后开发商都能说服上海人买环沪，靠的是高铁直达。

上海人冲过来，迅速推高了当地房价，青浦都能卖到4万多。

其实青浦人不见得比昆山人有钱，昆山房价才2万多。

市区购买力外溢，造成房价泡沫。

交房后一些市区客户发现被骗了，或者之前自己预估太乐观，根本接受不了这样的通勤方式。

尤其是没地铁的远郊，之前房地产火爆时也能卖光，大家实在没房子买。

查查导航，骑个电瓶车换乘地铁，也不是不能接受。

经过几年风吹雨打，实在受够了这种生活。

郊区房价普遍下滑，也能买到更好的地段。

郊区迎来抛盘潮，房价进一步回落。

因为需求爆发短期融入上海，回归正常后又回到郊区价格体系。

有些远郊就像陷阱，稍不注意就用上海的价格买了县域。

看看东京就知道了，贵的还是市区。

东京周边的县城，二三十公里的地方，单价就一两万。

这些地方跟五大新城距离差不多。

当然环线不是完美的地段能级分界线，房地产影响因素也不只是地段。

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