广东
- 龚晨，笔名物业大脸妞，物业行业知名律师，深耕物业行业法律服务领域多年，毕业于美国宾夕法尼亚州立大学法学院，先后任职于华润万象生活、万物云核心法务岗位，深度参与华润万象生活和万物云IPO的全过程法律工作。现任旷真律师事务所物业法律部部长，为多家头部物企定制专属物业行业法律服务，帮全国各地中小物企解决实际问题。
- 在《中国物业管理》《现代物业》《住宅与房地产》等行业期刊发了三十多篇专业文章，是上述期刊的特邀作者。同时担任中国物业管理协会法律专委会委员，北京、深圳物协的法律委员，也是香港特许房屋经理学会亚太分会会员。深耕细作大湾区物业经理人交流，希望湾区物业一起发展进步。
庭审时应注意用证据和法律规定、合同依据去支撑诉讼请求，紧密围绕物业欠费法律关系和争议焦点发表观点和辩论意见。
对于经诉调中心调解或被告业主主动交纳物业费的案件，应以客户名义申请撤诉
保全措施
若业主欠费金额较大时，可视情况申请法院采取保全措施（《财产保全申请书》），如查封被告的房产、汽车、冻结账户；查封的金额或财产价值应与诉讼请求金额匹配。采取保全措施时须提供相应的担保。财产保全提供的担保应与客户沟通商议，原则上提供担保公司保函，不能提供时为现金或固定资产。
裁决执行
诉讼审结后，应将裁决文书原件递交客户并告知裁决结果，据此催收。
若业主逾期未履行裁决内容，应在调查被告履行能力、财产信息后尽快申请强制执行（《强制执行申请书》）。
注意强制执行必须在判决裁定之日起2年内申请（2年的申请执行期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算）。
结案汇报、归档
物业费催收诉讼裁决履行、执行结束，按所里档案规定将案卷整理后归档。
结尾
赋能行业，我们一直在路上
在实际操作中，物业公司应注重证据的完整性与合法性，特别是在催收过程中保留书面通知、交寄凭证等关键材料，以应对可能出现的诉讼时效争议。同时，对于业主提出的合理抗辩，也应依法区分责任主体，避免因法律关系混淆导致诉讼失利。
日常管理中也应加强合同管理、服务记录与沟通机制，从源头上减少欠费纠纷的发生。唯有在服务与法律双重保障下，才能实现物业公司与业主的共赢局面。
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