年销36.5亿！东莞商业一哥还稳吗？

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观察项目 |民盈国贸城

作者 | MOMO

关于东莞商业一哥是谁的争论时而有之，而东莞民营国贸城是最常被提起的主角之一。

作为开启东莞高端消费时代的首个大型商业综合体，民营国贸城自2018年开业以来，首年吸引5200万人次的纪录至今仍未被打破。

2025年，全年销售额36.5亿元，同比增长4.3%，总客流突破3500万人次，同比提升7.7%。

在刚刚过去的五一假期，民盈国贸城五天累计客流达120万人次。

普通的周末或节假日，项目人气同样非常旺盛，不愧为东莞的“顶流”商圈。

但从开业至今，民盈国贸城也面临着很多争议。

作为一个30万㎡体量的超大型商业体，2025年民盈国贸城的坪效约1.22万元/㎡/年，不及惠州华贸天地的一半。

此外，“动线设计，品牌层级较低”等缺陷也是项目的一大痛点。

近年来东莞商业发展进入快车道，随着华润的进场，民盈国贸城还能坐稳“东莞商业一哥”的位置吗？

01

诞生即焦点

开业首年客流达5200万

规划与定位（25分）：23分

作为“湾区第三城”，早已迈入双万城市（千万人口、万亿GDP）行列的东莞，长期以来都没有一个与城市能级相匹配的商业体出现。

很长一段时间内，对于高端奢侈品的消费，完全依附于周边的广州、深圳和香港。

因此，民盈国贸城的诞生，即为焦点。

2018年12月7日，民营国贸城开业，三天总销售额达6876万，其首年吸引客流5200万的纪录至今仍未被打破。

作为东莞城市的商业引擎，国贸城的定位也非常清晰：一个能够代表东莞经济实力并提升城市形象的商业巨作，做东莞商业的“天花板”和“尝鲜地”。

在2018年开业之初，项目就引进了当时华南首家屈臣氏Gnext店、全国首家KKV旗舰店等。

民盈国贸城商业总体量达30万平，意味着有足够的空间来塑造场景。

项目整体以“山、水、自然、文化、艺术”为设计理念，在B1、B2层打造了约4万㎡莞邑故事主题街区，空中花园以瀑布、森林造景打造了“城市绿洲”。

2025年，亮相了约1.2万㎡“ITC新天地”主题街区，并且对外立面进行了全面升级。

沿东莞大道展开逾300米、超9000平的展示面，新增3D裸眼巨幕大屏，进一步强化了城市核心标杆的形象。

02

占据城市中心

东莞唯一双地铁交汇的商业综合体

地段与交通（25分）：22分

民盈国贸城位于东莞市东城中心区，占据城市中轴东莞大道和鸿福路交汇处。

同时也是东莞地铁1号线和2号线换乘的交汇中心，是东莞目前唯一实现双地铁交汇的商业综合体，人流量巨大。

随着东莞地铁1号线在2025年底的开通，项目的轨道交通辐射范围进一步放大，吸附东莞城区和各镇的人流。

作为民盈国贸中心项目的核心组成部分，商场周边还有“东莞第一高楼”、东莞首家国际高端品牌—洲际酒店、天际豪宅—国贸·礼宾府等组团配套。

民盈国贸城与东莞大道对面的汇一城被称为鸿福路商圈的“双子星”，共同构成了目前东莞中心城区商业聚集度最高、客流量最大的商圈。

周边还有市民中心、图书馆、旗峰公园等市政配套，区位条件也非常优越。

同时黄旗山板块作为东莞传统的豪宅区，周边聚集着光大天骄国际、天骄峰景等豪宅区，房价在5万/平左右。

能在周边买房的人，大多为东莞的土豪圈层，消费力强劲。

03

业态多元、高化品牌阵容强大

但缺乏高层级奢侈品镇场

品牌与人流（25分）：20分

依托30万㎡的庞大体量，民盈国贸城分区域打造了几大主题街区的场景。

在B1、B2层打造了具有“骑楼街区+岭南名园”特色的"莞邑新街·食光里"主题街区。

2024年开辟的"谷子里"二次元街区，是华南核心商圈最早落地的二次元主题项目之一，引进了超30家ACG品牌。

2025年，约1.2万㎡的ITC新天地亮相，引进超40家品牌，包含多家东莞首店与头部品牌。

据不完全统计，目前民盈国贸城引进了约396个品牌，涵盖国际美妆、轻奢时尚、特色餐饮、亲子体验、生活服务等多元业态。

其中高化美妆是项目的核心竞争力，品牌阵容非常强，在东莞保持绝对领先地位。

一楼的美妆区也是客流最密集的区域之一，店内很多人在试妆、挑选。

如雅诗兰黛、兰蔻、娇韵诗、科颜氏、香奈儿、TOM FORD、阿玛尼、华伦天奴、HR赫莲娜等品牌。

今年还引进了法国顶级沙龙香氛品牌DIPTYQUE（东莞首店）。

近两年，民盈国贸城对餐饮品牌的调改力度也非常大，引进了不少东莞首店。

如全国首家海底捞夜宵主题店、巴奴毛肚火锅、山缓缓、Ameigo梅果、野人先生、朴下隆九、松松噗噗等东莞首店。

在零售服饰方面，HOKA、萨洛蒙、WILSON、NB GREY、lululemon等头部户外运动品牌已入驻。

还有比音勒芬、波司登、HOPESHOW红袖、LOOKNONE、FDR、蕉下等高端潮流品牌。

华为旗舰大店、小米之家汽车体验店、wood wood我的木头等生活方式品牌。

总得来看，民盈国贸城在业态组合方面比较多元，品类丰富，但缺乏高层级的奢侈品牌镇场。

“面面俱到却样样不精”，东莞高购买力客群依然存在向广深、香港外流的现象。

04

30万㎡的超大型体量

对民盈国贸城的动线设计、

内容运营有更高的考验

内容与运营（25分）：15分

30万㎡的商业体量在东莞甚至整个大湾区来说，都是数一数二的。

但面积越大，对于商场招商能力、动线设计与客流密度也有更高的要求，稍有不慎就会出现“冷热不均”的楼层或区域。

如果品牌层级拉不开差距、场景体验缺乏记忆点，反而会因动线过长、逛起来累而劝退消费者。

以2025年全年约36.5亿元的销售额估算，民盈国贸城的坪效约1.22万元/㎡/年。

而相比之下，惠州华贸天地仅以15万㎡的体量就实现了约3.2万元+的坪效（以2024年48亿销售额估算），是民盈国贸城的2.6倍。

这一悬殊差距的背后，或许是民盈国贸城在品牌能级、动线设计、内容运营等维度上的差距体现。

项目整体以中间的户外空间为核心，以回字形布局，一楼以上动线基本合理。

但负一和负二层以多动线格局，缺乏清晰的主动线，比较混乱，非常容易迷路。

户外的中空中庭，严重遮挡视线，同时也切割了流畅的动线设计。

作为项目最主要的人流出入口，位于西南角的首层仅设置了一个低矮的门头，非常不起眼。

位于项目东侧的民盈里街区，基本没有店铺布局，人流也非常少，显得有些不伦不类。

在社交媒体上，很多关于民盈国贸城的争议也大多围绕这几点。

“商场外人行通道两边几乎停满了电动车，在节假日人多的时候经常被堵得水泄不通。”

“进入商场就像进了迷宫，找不到北，游逛体验大大下降。”……

或许对民盈国贸城来说，如何让消费者愿意“走完”这30万㎡，比如何“填满”它，要难得多。

05

民盈国贸城还能守住“一哥”位置吗？

综合评分（100分）：80分

如果五年以前，你问一个东莞人“谁是东莞的商业一哥？”他应该会毫不犹豫的回答：民盈国贸城。

但在东莞商业多点开花的今天，答案或许已经不那么肯定了。

值得欣慰的是，近年来民盈国贸城也没有固步自封，而是通过持续的品牌更新和场景焕新不断制造新的消费热点。

从2023年到2025年，项目累计引入超165家东莞首店，年均品牌汰换率达25%。

从"莞邑故事"主题街区到"谷子里"二次元空间，再到2025年亮相的1.2万㎡ITC新天地。

也举办了各类潮流活动、二次元IP等吸引年轻客群，如面包节、音乐节、篮球嘉年华、动漫展等。

随着华润万象系商业的进场，民盈国贸城还能守住“东莞一哥”的位置吗？

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