LPR已经连续12个月没有下调了

没有意外，LPR依然没有下调，这已经是连续12个月没有动了，整整一年。

这对于房地产市场的企稳修复，不是好消息，不过市场应该已经习惯了这一点。

延续我先前的看法，我认为整体性的房地产市场依然在一个偏温和的轨道中运行。所有的数据——开发投资、销售面积金额、信贷、价格——都指向一个结果：没那么好，但也不是最坏的。

这就是L型长期整固的的特征。这些数据指标，单挑出某一个来看，都可能会产生非常不同的印象。但汇总起来看，答案也不难看出来。

比如说，销售面积、销售金额的降幅在收窄，但是，开发投资、新开工数据又在扩大。四大城市之上海房价继续同比环比上涨，环比涨0.1%，同比1年涨了3.7%，很厉害。广深环比也在升，但是同比还是跌幅明显——深圳1年跌5.3%、广州跌4.4%，北京环比同比都在跌，环比跌0.2%，同比跌2.3%。

关键数据看居民贷款指标，这个数据在4月“再一次”出现了崩塌（已经很多再一次了，未来我们还会看到更多的“再一次”）。1-4月住户贷款大幅减少了4902亿，结合一季度来看，等于是4月单月，居民中长期贷款减少了3408亿元之巨，同比多减了2177亿。这是再一次创下了单月新低。前4个月，住户中长期贷款还勉强保持增加状态，增加了1199亿元，但同比少增6402亿元。

六大行发布的财报也无比清晰的展示了这一点：各家大行2025年末的房贷余额全线减少，1年时间总共减少了约7000亿。

信贷指标是非常不好的指标，显示出的还是老问题：居民家庭不愿意上杠杆，不但不愿意上杠杆，而且都是在降杠杆，他们在主动/被动的修复自身的资产负债表。即便是市场天天喊着房贷利率已经来到了“史上最低”，他们反而还是不管不顾的在加速去杠杆。

我多次说过，这样的资产负债表修复，将会是一个长期的过程。它将遵循一个简单的常识般的规律：市场规模越大、价格泡沫化得程度越猛、价格涨得越久，修复完成的难度越高、时间越长。香港当年的版本——月供收入比从超过100%降到不足20%，只是一个微缩版。政策和个人到最后都会发现，其实都没有什么好办法，这个痛苦的过程是必须要经历的。

当然对于政策而言，出政策显然要比不出要好，好得多。政策更重要的是显示出这样一个姿态：决策层重视某个问题并且要誓言解决它，这会给到市场信心。前篇文章中我谈到了例证，去年初的民营企业家大会，给了1年多（直到现在）的市场“定心丸”，民间科技企业的市场活力肉眼可见的又起来了。

对于个人来说，早点认清这样一个现实，会非常有助于调整：除了自己谁也救不了你，就是节衣缩食熬过去，或者是壮士断腕从头再来。政策就像直升机天上撒钞票，你能捡到几张，全凭运气。我不主张靠运气，我还是坚定主张个人选择。

所以，看这些数据，不要单月、单季度的去看，要放到“历史长河”里去看。多读点世界各地的房地产泡沫史，你会看到，没有什么不一样，涨的多了都会掉下来，规律不可阻挡。

回到政策层面，我在前面的视频里说，我只关注LPR这一个关键指标，它到底下降不下降。每次谈到这个问题，都会有分歧，会有一些傻了吧唧的观点要么来跟我讲大局，要么来跟我讲美联储，令人厌烦。

我简单说LPR下调的三个原因，一是，它应该下调，二是，它下调的确可以起到低成本的杠杆意义，三是，它不下调会继续逼资金离开房地产（这是许多人没有重视的）。无论是在房地产还是在宏观经济，它都不应该这么高，不需要去看大局也不需要去看什么美联储。

一，现在LPR1年期3.0%、5年期3.5%，实际房贷利率是3.05%（深圳），但是，深圳的租金收益率是1.8%。参考香港、美国的房地产泡沫史，要想让市场真正有机会持久的稳住，两者打平是必要条件——因为那个条件下寻求长期稳定收益的资金才会考虑进场（最好是收益率超过利率，他们才会果断进场，因为超额的部分是对房价下跌风险的补偿）。如此，深圳的租金收益率和房贷利率如果要打平，需要什么？要么是租金收益率升到3%，要么是房贷利率降到1.8%。而利率不调整的条件下租金收益率要升到3%，要么是房租在目前基础上大幅上涨，要么是房价在目前基础上继续大幅下跌。但房租在目前宏观条件下不可能大幅上涨，所以这个公式最终指向了唯一一个极为冷酷的答案：利率不降，就等于要房价继续降——这又与现在的政策精神违背。

二，LPR持续不下调，会继续产生什么结果？会继续把资金从房地产“逼出去”。政策层现在的想法是稳住房地产，资金不进来可以，但是至少不能继续外流太严重。但是参考上述，LPR一直盘桓在3字头的条件下，房地产作为一个资产没有任何吸引力。假如你现在有50万的资金，你不会投进房地产只为谋取一个不到2%的租金收益（除非是我们之前说的两种情况，刚需型购买和豪宅奢侈型购买），因为你完全可以在股市里找到更好的股权资产，股息回报率可以在5%以上，而且你还没有摩擦成本——要知道，购买一套房子的交易费用要远远超过一套房子，尽管它的稳定性更好。两者有这么大的差距，就会倒逼这个市场的存量房产（也是存量资金）源源不断地抛售套现，房主会非常有动力把钱套出来去做别的安排。这一点，会有人批评我，说你一讲就是投资，但我们现在的政策意图就是让房子回到消费品，只让刚需买就够了。但你们不会预料到，有房子在手的那些人看到这些他会怎么动作，他会持续不断的抛售。

一句话，谁都不傻，看不到收益的事情谁都不会干。谁都会算这个账，资金是“稀缺资源”，在不同的利率条件下资金如何使用更有效率，这是决定每个人行动一个底层逻辑，不是说打着“道德正义”的旗号就可以改变的。

降利率，是可以在相当程度上缓解这一点的。

最后，关于四大城市房价向好，如果你真正的了解市场的话，就会知道这其实是一个“结构化”的问题。这个结构化，不仅是在房地产市场存在，在整个经济中都开始了。我们下面再说。

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