广东
最近乐居君刷阿里法拍网，无意中看到一套房源，标价有点扎眼——
总价58888元，建面51.26㎡，万科东荟城公寓，带家电家具。
折算下来，一平方米只要1149元！
听起来，真让人心动。
毕竟，5.88万，也就是一台五菱宏光的价格，在中心区连个厕所都买不到。
而且带装修，带家电，不管是拿来自住还是出租，都不用额外再出钱了。
不过，吃瓜群众的第一反应往往是：这么便宜？是不是有坑？
先来看看房源的情况。东荟城这个网红盘，位于科学城核心，在6号线香雪地铁站附近，楼下商业有麦当劳、超市、各式餐饮店等。此前频登热搜，是因为小区内的业主，凭着“鸡娃”硬将一所普通学校变成了地方“名校”。但此次拍卖的是一套公寓，因此教育配套跟它其实没啥关系。
来源：贝壳找房
而从现场实拍图来看，该房源的装修风格就很符合现代年轻人租房的喜好。
ins极简风，还配有沙发、电视、洗衣机、床+床垫等，并且这些都一起打包拍卖。最关键的是，还带有阳台，算是东荟城公寓里头的稀缺户型。
来源：阿里法拍网
对于法拍房来说，最怕的是买到了有产权争议且无法交付的房源了。但这套房源并非司法拍卖，而是拍卖机构主动挂上平台的，公告上明确标明：产权清晰、无纠纷、不存在居住权限制等。
这样的房源，本质上是一场市场行为。
而58888元的价格，是第三方机构为博眼球、快速蓄客拿出的“极限钩子价”。
潜伏在竞拍者队列中的“自己人”，一抬手，价格便立刻飚上去。
上个月，乐居君也曾写过类似的案例：珠江新城东的骏逸苑，92.59㎡三房两厅，起拍价88.88万。（戳此回顾：不到1万/㎡！珠江新城马场旁，惊现“地板价”三房！）
而最终成交价，为约404万元！相较起拍价整整翻了近五倍，与市场价相差不多！
所以，看到"5万8"三个字就肾上腺素飙升的朋友，先将下面这句话默念三遍：
法拍房的起拍价，从来不是最终成交价。
至于东荟城公寓，现在市场情况到底怎么样？
在贝壳找房网上，小区内有26套公寓挂牌，单价基本在1万元/㎡左右出头。
其中，最便宜的一套仅为36万元，单价7756元/㎡。
但该套房源没有阳台，本来卖得就没有带阳台的户型好。
价格虽低，但近两年东荟城的公寓一直没啥成交量。
据贝壳找房网数据显示，2026年东荟城暂未有公寓成交，而2025年也不过仅成交两套房源。
究其原因，就是其“队友”——东荟城住宅产品，降价降得太狠了。
如今东荟城的住宅成交价也稳定在1字头，1.7-1.8万元/㎡的成交价成为主流。
要知道，该小区在2021年前后，单价曾经冲上5字头。这五年楼市波动期，东荟城也被挤走了3-4万元/㎡的水分。
1.7万元/㎡的住宅，1万元/㎡的公寓，两者价差并不算夸张。
而且现在住宅的首付不过15%，120万元左右的小户型，18万首付就能上车。
在此情况下，只要能垫垫脚，大家都会选择保值性、流通性更强的住宅。
降价带来的好处，就是租金回报率被推上去了。
像东荟城，如今单间公寓租金在1400元/月-2600元/月之间。
37㎡的户型，能租1500元/月左右，而售价不过40万以下。
粗略计算，租金回报率在5%左右，秒杀现在市面上大部分理财产品。
（当然，这未将空置成本、维修杂费等纳入计算，实际回报率没有这么高）
房价虽然在下跌，但租金却呈现出上涨的趋势。
据克而瑞数据显示，相比去年年初，今年的集中式公寓租金有所上涨。
其中，天河的租金上涨最明显，从2025年1月的4.5元/天/㎡涨到2026年1月的5.83元/天/㎡，涨幅近30%。
为什么房价跌了，租金反而敢涨？
其一，广州每年净增的超10万外来人口持续流入，为租赁市场提供了源源不断的客源。另外，经历了上一轮的楼市波动后，现在很多年轻人对于买房这件事有了新的看法：
不想背高杠杆，不想赌房价涨跌，也不想退而求其次买套不适合自己的......而公寓因其装修齐全、租金可控、周边配套成熟等，是不少年轻人租房的第一站。如果想要买公寓做房东，要记住三个标准：1、选中心区地铁口附近；2、产业园/商务区周边，租赁需求较稳定；3、不要买供应量大的区域；
总而言之，公寓投资是门技术活，不是价格便宜就能赚。
看清楚地段、租金、税费、产权年限、是否带租约，再下手也不迟。
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